6497字37图，阅读大约需要40分钟。

欢迎朋友圈与微信群转发，平台转载请关注后留言。

（来源：百度图片）

分析长沙十四五规划与各板块买房前景，就得从源头了解长沙的方方面面，如地缘情况，产业分布情况等等；目前长沙形成了以工程机械、食品、汽车及零部件、新材料、电子信息、旅游、文创等七大千亿级产业集群，产城融合是一个城市的骨架，只有产业不断孵化与迭代升级、辅以源源不断的人才支撑，城市才能长盛不衰，这段时间小白将采用连载，以更宏观的视角分析长沙十四五规划，试图从产业着手，从而尽可能客观的看待长沙各个板块的潜力，希望给读者一些长沙买房的思考与判断。

1、长沙的地缘与上限

（来源：百度图片）（来源：百度图片）

地理浅析：长沙位于长江中下游城市，三面环山，隔着绿心、湘江与株洲和湘潭呈品字相连，北向开口与岳阳洞庭湖平原相连，湘江从中间穿过，此地形在战时易守难攻，自古以来远离核心战乱区；水运方面，湘江通航能力有限（2000吨左右货轮）且无法有效通江达海，此地缘劣势，难以发展传统低利润制造业集群；

（来源：湖南十四五规划）

主要交通骨架：（交通与湖南发展轴高度重合）

铁路方面：京广铁路贯通城区南北，沪昆铁路连接东西，修建中的渝长厦高铁大通道为“八纵八横”高速铁路主通道之一“厦渝通道”的重要组成部分，目前常益长段已基本完成；

公路方面：京港澳高速贯通城区南北，杭长高速连接东西，再辅以绕城高速成环，城区通达周边省份较为便利。

（来源：长沙十四五交通运输）

（来源：百度图片）

十四五主要交通规划：

原先的京港澳高速直穿长沙中心城区，现规划京港澳高速东移（G4京港澳高速长沙广福至株洲王拾万（朱亭）段），此项目是湖南省“十四五”发展规划项目之一，总投资约311亿元。

根据《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）》公示，针对省会长沙周边高速快速通行，规划建设北横线高速、岳临高速、京港澳高速东移线、南横线高速复线共同构成长沙新外环（也有观点为四环线）。

路网是破解地缘劣势有效的手段，但即便如此以长沙的硬性条件只能算一般，要想进一步成为中部城市崛起之秀，需要政府的强力操盘寻找新的增长点，如文旅，科创，大数据，新能源，自动驾驶，智能化等，部分产业风险与收益并存，仍需时间与市场验证。

2、长沙工业园区现状

（来源：长沙本地宝）

（来源：长沙十四五规划）

长沙目前有13个工业园区，包括5个国家级产业园区，长沙高新区、长沙经开区、宁乡经开区、浏阳经开区（高新区）和望城经开区。

在长沙十四五规划中又将其部分进行了归类；其中长沙经开区与浏阳经开区为临空制造板块，长沙高新区与岳麓高新区为河西科创板块，宁乡经开区，宁乡高新区为智能制造板块，望城经开区与金霞经开区为北部临港制造板块，隆平高科，天心经开区，雨花经开区为南部都市产业板块。

小白分析，长沙开发区目前众多，国家级开发区甚至超过武汉，但是多而不集中（产业链分散），多而不强；在十四五规划中更加强调集聚，创新，各开发区集中力量培育各自的优势企业。

3、长沙机械与汽车制造业集群

（来源：长沙高新区规划）

目前长沙高新区的113产业规划，较为完善的概括了目前长沙的产业发展现状。那我们先聊聊长沙的机械、加工制造与汽车、新能源、储能材料等，让各位有个直观的印象：

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与京港澳高速。

简介：2011年7月，三一重工首次入围FT全球市值500强，是唯一上榜的中国工程机械企业。2012年，三一重工跨国并购“全球混凝土机械第一品牌”德国普茨迈斯特、持股“全球随车起重机械巨头”奥地利帕尔菲格。2020年5月13日，三一重工入围福布斯全球企业2000强榜单，排名第468位，首次跻身全球企业500强，是榜单中排名中国第一、全球第二的工程机械企业。

发展方向：三一重工将启动重工行业“百人百亿”灯塔工厂3.0规划，致力在“十四五”末，全集团达成3000亿销售额、3000名工人、30000名工程师的目标。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙高新开发区，临近岳麓大道，灯塔工厂临近绕城高速与黄桥大道。

中联重科：中联重科创立于1992年，主要从事工程机械、农业机械等高新技术装备的研发制造，其主导产品覆盖11大类别、70个产品系列、568余个品种，2021年报显示，公司实现营业收入671.31亿元。

中联智慧产业城：位于望城区，是湖南省和长沙市重点建设的制造业标志性项目，被省、市主要领导誉为“一号工程”。项目总投资 230 亿元，建设主体为中联重科股份有限公司，主要建设土方机械（挖掘机）、高空作业机械、农业机械、人工智能（AI）等新兴产业研发试验、产品孵化基地与人工智能研究应用中心，200余条智能化产线，打造工程机械领域世界级的灯塔工厂。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与京港澳高速。

山河智能：由中南大学教授何清华1999年创办，总部在长沙经济开发区，总占地约1700亩，公司总资产超过200亿元，员工6500余人，公司目前为国内地下装备龙头企业之一，全球工程机械制造商50强，全球支线飞机租赁企业3强。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与绕城高速。

铁建重工：成立于2007年，隶属于世界500强企业中国铁建股份有限公司，集团总部位于湖南长沙，集隧道施工智能装备、高端轨道装备的研究、设计、制造、服务于一体的专业化大型企业，是国家认定的重点高新技术企业、国家级两化深度融合示范企业；2021年，铁建重工实现营业收入95.17亿元。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与绕城高速。

恒天九五重工有限公司：是央企中国机械工业集团有限公司麾下中国恒天集团所属企业，是国家重点支持的、以设计、生产、销售工程机械、新型纺织机械和新材料装备为主业的高新技术企业。公司自2007年2月创立，主营的工程机械、新型纺织机械和新材料装备，在行业中处于国内领先地位，畅销全国，出口全球30多个国家和地区。

公司注册资金20672万元，现公司总资产超过40亿元。公司系国家“重点高新技术企业”、“国家技术创新示范企业”、“国家火炬计划重点高新技术企业”、“湖南省推进新型工业化‘双百’工程项目企业”、湖南省“重点建设项目”企业；

公司在长沙经开区东十一路占地300亩的“恒天九五产业园”已建成投产，而占地1500亩的更大规模的恒天九五工业城正在规划中。

（来源：百度图片）

区位：位于浏阳经济开发区，临近杭长高速与武深高速。

蓝思科技：是湖南省内最大的电子厂，在湖南境内有浏阳、 榔梨 、黄花、星沙四大厂区，总部落户在浏阳。主营业务为玻璃、蓝宝石、陶瓷、金属、塑胶、触控模组、生物识别、声学等外观结构及功能组件的生产、配套及组装。公司总占地面积近10000亩，生产厂房、研发中心、FA实验室、办公楼等建筑面积800多万平方米。公司研发人员超万人，上市以来研发投入超100亿元，拥有国家级企业技术中心。

（来源：百度图片）

区位：位于雨花经济开发区，临近京港澳高速与绕城高速。

长沙市比亚迪汽车有限公司：长沙比亚迪汽车成立于2009年、2012年开始投产，生产基地规模宏大，占地面积约180万平方米，员工17000人，累计投资超过107亿元，是比亚迪目前横跨乘用车、商用车两大领域、产品线最齐全的新能源汽车战略基地。长沙比亚迪由电动客车、轿车（含电动轿车）和电动卡车及专用车三部分组成，目前二期已经投产，基地产能为60万/年，可生产王朝网车型秦PLUS DM-i、宋MAX DM-i、元Pro，海洋网车型海豚、驱逐舰05、e2、e3等多款乘用车，K系列、C系列纯电动大巴以及核心配套零部件，其中包含DM-i动力工厂，是目前比亚迪DM-i系统在全国唯一的生产基地，可适配生产比亚迪全系新能源车型的动力系统。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与绕城高速。

湖南猎豹汽车股份有限公司：前身是中国人民解放军第7319工厂，始建于1950年。猎豹汽车的第一个转折点发生在1995年，当时猎豹汽车邀请日本三菱汽车公司京田部长首次来厂考察，双方达成合作意向，引进帕杰罗的整车生产技术。在此之后的第二年，猎豹汽车改制为国有独资有限责任公司，2001年9月移交湖南省人民政府，为省国资委监管企业，猎豹汽车长沙工厂建成于2017年，总投资约51.3亿元，占地面积约1200亩，产能15万/年。

2020年4月27日，吉利控股集团与湖南省政府、长沙市政府在长沙正式签署战略合作协议，托管湖南省省属国企、长丰集团下属的湖南猎豹汽车股份有限公司长沙工厂。托管后的猎豹工厂，将被用来生产新能源汽车。

2021年 8 月17日向长沙市中级人民法院提交了猎豹股份破产重整申请。

2022年7月，衡阳弘电新能源科技有限公司被确定为猎豹汽车等6家企业的唯一重整投资人，猎豹汽车迎来了造车新势力威马汽车的技术加持。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与机场高速。

上汽大众长沙工厂：上汽大众长沙工厂建成于2015年，投资规模高达121亿，产能30万/年，目前主要生产途安、朗逸家族以及柯迪亚克家族车型。

2021年10月上汽大众投资约80亿元人民币，在长沙工厂开工新建新能源汽车电池车间，并对现有生产线进行升级改造，满足后续MEB平台车型的生产（上汽大众在华的第二家MEB工厂）。新建的电池车间规划年产能15万套新能源电池，同时预留产能升级空间，为后续新能源车型的配套打下基础。

长沙工厂将从2024年起逐步投产MEB平台纯电动车型，规划年产能10万辆。届时，长沙工厂可实现MQB燃油车平台与MEB电动车平台产品的混线生产。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与绕城高速。

长沙众泰汽车工业有限公司：长沙众泰成立于2007年，众泰汽车收购了江南汽车，并开始使用江南汽车的资质生产一系列车型。投资规模约为20亿元，产能约为15万辆/年，包括一些配套设施的总占地面积约3000亩。

2021年6月，ST众泰，全资一级子公司永康众泰被债权人以不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力为由，被申请破产清算。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近机场高速与绕城高速。

北汽福田汽车股份有限公司长沙汽车厂：建于2010年，投资规模约32亿元，占地面积1500亩，总建筑面积约为40万平方米，产能约为20万/年。实现产能30万辆整车，预计可实现销售收入300亿元、利税20亿元，新增就业5000人，从而形成福田汽车南方战略制造基地，确立中国货车、特别是工程车出口企业领头羊的市场地位。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与绕城高速。

广汽菲克长沙工厂：广汽菲亚特克莱斯勒汽车有限公司建于2010年，最初叫广汽菲亚特，后面由于菲亚特和克莱斯勒合并了，改为广汽菲亚特克莱斯勒，简称广汽菲克。

长沙工厂同时是总部，建成于2012年，广汽菲克长沙工厂占地面积超过70万平方米，一期产能规划16.4万辆，主要生产车型包括Jeep品牌新大指挥官、自由光、新指南者，以及Jeep全球首款新能源车型——新大指挥官e。长沙工厂融合了先进的规划布局、工艺装备和管理模式，拥有冲压、焊装、涂装和总装四大工艺车间；

发动机工厂也位于长沙国家经济技术开发区，占地面积5万平方米，目前产能规划48.8万台。主要生产菲克集团全新研发的GSE和GME两款涡轮增压发动机，排量为1.3升和2.0升，配套广汽菲克所有国产车型。

2022年7月18日，合资汽车品牌广汽菲克宣布解体，其表示，由于此前广汽菲克股权调整计划没有进展，将终止和广汽集团的合资企业，旗下Jeep品牌今后将以进口方式在国内销售。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与绕城高速。

广汽三菱汽车有限公司：广汽三菱汽车有限公司目前只有长沙一个工厂，公司成立于2012年、工厂投产于2012年，包括总部、整车工厂和发动机工厂的投资规模约为20亿元，工厂占地面积约59.72万㎡，产能约为30万/年。
广汽三菱长沙工厂目前的产品为广汽三菱全系SUV车型，包括欧蓝德、奕歌、祺智（EV）、劲炫、（进口帕杰罗）等车型。目前这个工厂在进行新能源产品的投产验证，旁边还有15万/年的发动机工厂做配套。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙高新开发区，临近金洲大道。

天际汽车(长沙)集团有限公司：工厂占地约390亩，建筑面积近11万平方米，设有焊装、涂装、总装生产线。年生产规模可达6万辆。企业有长沙国资战略入股，为“长沙本土新能源企业”。目前长沙主要生产ME5车型。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速与机场高速，与上汽大众工厂相邻。

大陆汽车系统：大陆汽车系统(长沙)有限公司成立于2018年11月07日，主要经营研发、生产汽车及摩托车电子控制模块、器件,车载电子系统,电子组合仪表,汽车用混合集成电路,ABS/TCS/ESP系统和自动避撞系统等；目前，项目生产厂房、辅助用房、综合楼等主要单体建筑已经完成封顶，预计今年9月份车间满足生产线设备进场安装的条件。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙经济开发区，临近杭长高速。

博世汽车：由德国博世集团独资于2004年11月15日注册成立的， 面积22.8万平方米，现有员工超过4200人。主要业务为汽车电子驱动和起动机、发电机，主要产品包括汽车稳定系统和刹车防抱死系统用的马达、发电机冷却风扇、举窗电机、座椅电机、空调鼓风电机等。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙高新开发区，临近岳麓大道。

杉杉新能源：2021年9月，全球“新能源巨头”巴斯夫收购湖南杉杉能源51%股权，合资组建巴斯夫杉杉电池材料有限公司，并将锂电材料亚洲研发总部、正极材料中国区行政总部设立在长沙，工厂分别位于长沙麓谷、长沙宁乡、宁夏石嘴山，专业致力于新型锂离子电池正极材料的开发与生产，2022年半年，实现营收107.72亿元。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙宁乡金洲新区，临近金洲大道与长张高速。

邦普循环科技：万亿宁王（宁德时代）的子公司，总占地面积130,000平方米（合200亩），总投资2亿元人民币。湖南邦普是中国最大的废旧电池资源化桥接式循环演示基地和废旧电池资源化清洁生产样板工厂。

（来源：百度图片）

区位：位于长沙宁乡经济开发区，临近金洲大道与长张高速。

中伟新能源：主要经营新能源技术推广；新能源的技术开发、咨询及转让；新材料技术开发服务；汽车动力电池材料、锂离子电池材料的生产；锂离子电池材料、汽车动力电池材料的销售。蓄电池循环利用；蓄电池再生利用；再生物资回收与批发；废弃电器电子产品回收处理；废旧物资回收（含金属）；电子设备回收技术咨询服务；再生资源综合利用；金属废料和碎屑加工处理等。

从上述诸多巨头企业可以看出，长沙已经形成机械制造为核心的诸多上下游产业链，在坚持差异化，智能化，数字化，全球化的路上越走越强。汽车产业方面，十三五期间已经形成较为完备的传统汽车产业链，同时新能源汽车、动力电池及储能回收已经初具规模，接下来在万亿比王的带领下将深化产业链上下游，形成更加完善的新能源产业集群。

4、长沙是否可以更好，是否可以继续在长沙买房

（来源：百度图片）

产业培育方面：

2022年，长沙发布《大力实施“强省会”战略 推进产业发展“千百十”工程实施方案》，将通过围绕长沙优势产业、新兴产业和未来产业，打造一批千亿级产业、培育一批百亿级企业、推进一批十亿级项目，全面促进产业发展，到2026年，在全市打造15个左右千亿级产业、培育50个以上百亿级企业、实施180个左右十亿级项目。长沙产业发展即将迎来新的浪潮。

十三五以来长沙制造业依然以工程机械为龙头，但由于近年来房地产支柱效应减弱情况下，工程机械也在转型升级，走高质量发展之路；同时政府也培育了新能源、信息技术、生物医药、互联网、人工智能等；这也是十四五的战略发展方向，一个优质的产业链可以带来几千亿的产值和海量的就业人口，在长沙房价低洼与强省会的双重虹吸下，前途不可限量。

人口远景：根据《长沙市“十四五”人口发展规划》，2025年全市常住人口达1200万左右，到2035年全市常住人口达1550万人左右，服务人口达1900万人。如此看来，即使未来3年，长沙需要新增约120多万人，房地产长期看人口，可以预计长沙未来房地产将较为平稳。而2021年长沙全年地区生产总值13270.70亿元，而房价才10000出头，说明土地财政对长沙的束缚不高，长沙拥有足够的操作空间拉高自身上限。

长沙“明谋”即用低房价与高新技术产业，正向循环吸引年轻人定居长沙，实现产业与人才双集聚效应；所以一个低房价，促进内需消费循环的烟火长沙是值得投资与安家的。

下一篇将对长沙各板块的特点进行分析。