每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

2022年，对房地产行业来说是比较艰难的一年，对物业行业而言则是考验内生增长的一年。

那么，2022年哪些物业上市公司引领行业？物业上市公司的价值分布区间怎样？影响物业上市公司价值排名的要素有哪些？进入榜单的的物业上市公司都分布在哪些区域？

9月29日，在每日经济新闻主办的2022第十二届中国价值地产年会上，由每日经济新闻和每经智库共同发布的首份《2022中国物业上市公司价值榜TOP30》给出了答案。

行业趋势：龙头物企集中度加剧

不同于2021年上半年的高速驰骋和跑马圈地，物业服务行业在今年上半年低调行进。上半年，复杂的经济环境、下行的房地产行业以及新冠疫情等客观因素给物业行业带来了不小的挑战。但对物业上市公司来说，当下的环境正是检验其可持续发展能力、业务基本盘的试金石。

根据Choice数据，2022年上半年，港股物业上市公司营收在10亿元以上的有22家，30亿元以上的有8家。其中，碧桂园服务以200.55亿元大幅领跑，第二名雅生活服务的营收为76亿元。利润方面，上半年归母净利润在5亿元以上的有16家，有19家物业上市公司归母净利润增速在20%以上。与往年有所区别的是，由于母公司、市场等多重因素影响，今年上半年23家物业上市公司出现归母净利润负增长。

总体来看，2020中国物业上市公司价值榜TOP30的总体评价分为1326分。其中，排名第一的公司是碧桂园服务，评价分达255.99，比第二名雅生活服务高出了126.28分；排名第30位的公司评价分为9.75，与第一名之间相差246.24分。

在2020中国物业上市公司价值榜TOP30中，评价分值突破100分的公司有3家，分别为碧桂园服务、雅生活服务和保利物业，它们的总体得分为512.78，占TOP30物业上市公司总体评价分值的38.66%。这说明龙头物业公司价值增长更快，也再次证明TOP30物业上市公司的价值正在向龙头企业集中。

评价分在50~100分的物业上市公司有5家，它们的总体评价分值为348.2，占TOP30总体评价分值的26.25%；评价分在10~50分的公司有21家，总体分值为455.49亿元，占TOP30总体评价分值的34.34%；仅1家企业的评价分在10分以下。

事实上，从2022年物业上市公司半年报的情况看，多项指标的增速均值不如去年同期和去年全年水平。但随着行业内大型公司的规模化运作，更好地降低运营成本、进行更多的资源调配，在市场竞争方面将更有优势，未来行业的集中度还会进一步提升。

在管面积：影响物企价值排名

物业上市公司的价值影响力，在很大程度上折射出物业行业的价值影响力。

有鉴于此，此次榜单从各上市物业公司的2022半年报数据中抽取了“在管面积”“增值服务收入”“毛利润”三组客观指标数据（这三组数据是物业上市公司最广泛披露的数据，代表了投资者最为关注的企业规模、增长潜力和盈利能力），并将上述三组数据等比例缩小成换算值，再按比例加权计算，得出评价分，最终评出物业上市公司价值排行榜。

从三组数据的单项榜单情况来看，在管面积规模的大小对公司毛利、增值服务均有着最为直接的影响，决定着最终评价分的产生。今年上半年港股48家物业上市公司总在管面积52.90亿平方米，平均在管面积为1.10亿平方米，有12家物业公司在管面积超过这一均值，其中在管面积超过5亿平方米的有3家。

增值服务方面，上半年48家物业上市公司增值服务总收入231.61亿元。其中，增值服务收入在10亿元以上的企业有6家，收入最多的是碧桂园服务，约35.36亿元。从收入分布情况来看，有14家物业上市公司的增值服务收入在均值以上，合计176.65亿元，约占总收入的76.26%；有13家物业公司收入不足1亿元。

毛利方面，上半年48家物业上市公司毛利总额为231.61亿元。其中，毛利在10亿元以上的企业有6家，收入最多的依然是碧桂园服务，约53.87亿元。从收入分布情况来看，TOP10物业上市公司毛利合计150.63亿元，约占毛利总收入的65.03%；毛利收入在1亿-10亿元之间的企业有32家，占据了该榜单的绝大多数；不过，仍有10家物业上市公司毛利收入不足1亿元，占比20.83%。

如同房地产企业告别高周转、高增长一样，物业公司快速跑马圈地的时期已过，修炼好内功成为首要课题。在行业回归服务本质之际，物业企业要扎实地稳住服务基本盘，把握城市精细化治理、公共服务均等化、社区治理新模式等政策和时代机遇，让物业服务场景、服务质量走向高质量发展。

区域分布：广东和上海占比超五成

从地域上看，在2022中国物业上市公司价值榜TOP30中，上榜企业最多的地域是广东，TOP4上榜企业碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、华润万象生活均来自广东。在TOP30中有11家企业来自广东，超过三分之一，合计分值为785.36，占TOP30总体分值的59.23%，超过一半。上榜企业数量排在第二位的是上海，有6家企业上榜，占TOP30的20%，合计分值为188.89，占TOP30分值的14.24%，约占七分之一。

总体来看，2022中国物业上市公司价值榜TOP30企业的地域分布有一个明显的特点：高度集中。

广东、上海两个一类地区就有17家企业，占TOP30榜单企业总数的56.67%，超过一半。17家企业分数合计为1003.75分，占TOP30总分数比例为75.69%；再加上北京三家物业公司，这三个一类地区TOP30中就有20家，占比三分之二；评价分值总计为1044.16，占TOP30的78.73%。

江苏、河北、天津、福建、浙江、重庆这6个二类地区共有10家企业上榜，占TOP30的三分之一；评价分值总计为281.84亿元，占TOP30的21.27%。其他地区没有企业入围。

由此可以看出，广东在全国物业行业中处于遥遥领先的地位。2022中国物业上市公司价值榜TOP30企业主要集中在广东、上海和北京四个行政区，处于绝对主导地位。与此同时，物业行业的集中度在不断提升，且未来还有一定的提升空间。

每日经济新闻