婚前购置房产法律体检

婚前与婚后时间界限以结婚证上标注的时间为准，而不是以订婚时间为准。订婚只是一种风俗，就是告诉大家这对新人马上就要结婚了，但不具备法律效力（具备双方家庭认可的私下效力）。而结婚是去当地的民政部门领取结婚证，是国家承认的婚姻关系，具有法律效力。

1.婚前房产的置办如何确保结婚后即使离婚也是属于个人的婚前财产

（1）结婚前全款买的房子，要注意四个要点。

一是债权的确定，签订的房屋买卖合同，或者说购房合同、购房协议甲方只能是你自己。要保证自己在结婚前（结婚证上标注时间之前）付清与房产购买相关的所有款项，包括购房款、契税、公共维修基金等各项费用。这些费用切忌在结婚后付一部分。

二是物权的确定，结婚前除了确定债权外，即签订房屋买卖合同，而且一定要将不动产权证办理妥当，并且不动产权证上面的登记产权人只有自己，不涉及其他人。

三是必须婚后支付部分费用的处理。涉及到房产的其他费用（比如装修费）如果需要在婚后支付的，不要用夫妻共同财产的存款来缴纳，而是用自己的婚前个人存款来付款。确保证据足够支持你是婚前个人存款来付款，在支付与房产相关的费用时，采用银行转账的方法，为了防止将来说不清楚，不要给现金，而是直接从婚前银行存款的账户转账给装修公司，这样资金的线索就会非常清晰。

四是婚前财产公证书。婚后或者婚前，最好婚前到公证处公证，该房屋属于自己的婚前财产。实践中，结婚双方碍于情面，因为都不会想到将来的有一天会离婚，所以去公证的很少，但只要做到前三点，婚前购买的住房就应该算作是自己的婚前个人财产了。无论结婚还是离婚，这房产都是自己独有的。

并附裁判案例：

福建省南靖县人民法院

民 事 判 决 书

(2022)闽0627民初2087号

原告：钟XX，女，19XX年X月XX日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。

委托诉讼代理人：卢某某，福建XX律师事务所执业律师。

被告：张XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。

委托诉讼代理人：陈某某，福建XX律师事务所执业律师。

原告钟XX与被告张XX物权确认纠纷一案，本院于2022年8月10日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告钟XX及其委托诉讼代理人卢XX与被告张XX及其委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

钟XX向本院提出诉讼请求：1.判令址在南靖县××路××幢××号房屋（商品房买卖合同编号：×××71（ＭＦ-2008-ＮＯ.35062708000500071,个人购买借款合同编号：闽字漳州行南靖支行2008年0335号）为婚前财产，该房屋产权为钟XX个人所有；2.判令张XX协助钟XX办理产权变更手续；3.本案诉讼费由张XX承担。

事实与理由：钟XX、张XX于2009年11月5日结婚，于2014年7月18日由福建省漳州市中级人民法院判决离婚。钟XX、张XX婚姻存续期间有一处共同居住房产，该房产由钟XX父母出资购买，按揭贷款也由钟XX父母偿还，有婚前财产公证书为证。办理房产证时由于房地产商工作人员的疏忽，未将婚前财产公证书送达房产部门，导致该房产证上体现为夫妻共有，离婚时钟XX觉得该房屋是婚前财产，又有婚前财产公证书为证，所以没有在离婚诉状上请求法院判决。

张XX辩称，一、不动产权属登记证书是物权归属的有效凭证，涉案房屋登记在钟XX、张XX名下，其便是钟XX、张XX共有的财产。现有证据不能证明不动产登记机关存在登记错误的情形，因此涉案房屋依法应当被认定为钟XX、张XX共同所有的财产。二、涉案房屋为钟XX、张XX共同所有的财产，答辩人并无将其份额进行处分或赠与给钟晶晶，钟XX无权要求答辩人配合办理过户手续。

本院经审理认定事实如下：2008年3月27日，钟XX以分期付款的形式向南靖县信荣房地产开发有限公司购买位于南靖县××路××幢××号房屋（建筑面积87.88平方米）。同年4月8日，钟XX为案涉房屋在工商银行办理了按揭贷款，借款人和抵押权人均为钟晶晶一人。2009年11月5日，钟XX、张XX办理结婚登记。2010年12月23日，漳州市公证处出具（2010）漳证民内字第8322号《公证书》，对钟XX与张XX共同签订的《协议书》进行公证，《协议书》的主要内容为：钟XX、张XX约定钟XX个人出资的南靖县××路××幢××号房屋系钟XX婚前个人购买所得房产，购置房屋所需资金、按揭款由钟XX个人出资偿还，与张永明无关；该房屋不因双方婚姻关系的确立而转为夫妻共同财产；在办理房产证时，应将该房产登记为钟XX个人名下，所有权归钟XX个人所有，与张XX无关。2011年4月7日，该房产办理了房屋所有权证（漳房权证山城字第Ａ××2号），房屋所有权人登记为钟XX，共有人：张XX。2012年3月1日，该房产办理了土地使用权证［靖国用（2012）第0××0号］，土地使用权人登记为钟XX。2011年7月25日，南靖县信荣房地产开发有限公司出具《证明》，主要内容为：钟XX个人购买案涉房产，由钟XX出资装修、偿还按揭款，已做过财产公证；办理房产证时因工作人员疏忽，未将财产公证书送达房管部门，造成房产证上体现夫妻共有，房产为钟XX一人购买。2014年7月16日，漳州市中级人民法院作出（2014）漳民终字第829号民事判决，认定钟XX与张XX夫妻关系存续期间，没有共同财产和共同债权债务，并判决钟XX与张XX离婚。

上述事实，有钟XX提交的民事判决书、生效证明书、公证书、销售不动产统一发票两张、个人购房借款、商品房买卖合同、产权证及证明以及到庭的双方当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。

本院认为，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,钟XX提供的证据显示钟XX在与张XX登记结婚之后就钟XX婚前购买的位于南靖县××路××幢××号房屋进行了财产公证，故可知双方在结婚后就该房产的归属进行过协商,并约定该房产归钟XX个人所有，与张XX无关。该协议系双方真实意思表示,且符合法律规定,应属有效。因开发商的原因导致房屋办理产权登记时将该房屋登记为钟XX在与张XX共同共有，并不影响该协议的效力,该约定对双方均具有约束力。现钟XX请求确认涉案房屋为婚前财产，该房屋产权为钟XX个人所有、张XX协助钟XX办理产权变更手续，于法有据，应予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：

一、位于南靖县××路××幢××号房屋［房屋所有权证：漳房权证山城字第Ａ××2号；土地使用权证：靖国用（2012）第0××0号］为钟XX婚前财产，该房屋产权为钟XX个人所有；

二、张永明应于本判决生效后十五日内协助钟XX办理产权变更手续。

案件受理费50元，减半收取计25元，由张永明负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。

审判员　　詹慧斌

二〇二二年十月二十五日

书记员　　陈爱珠