二十二、40年来产业园区转型升级的几个关键节点

要实现产业园区的升级转型，有必要回顾梳理40年来的发展历史和几个关键节点。产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。产业园区作为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口，经历了近40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为我国参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量，成为保障我国经济稳定安全的“压舱石”。

产业园区作为经济发展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。纵观改革开放以来我国主导产业的演进历程可以发现，不同时期均有一个或多个主导产业引领当时的经济发展，主导效应相互叠加，构成了中国经济整体上呈现出排浪式的发展进程，40年来产业园区转型升级的明显存现几个关键节点：

改革开放初期(1979年～1984年)，我国依赖廉价的劳动力要素与基础性的生产资源要素，借力于国际经济产业转移和国内需求的浪潮，纺织产业成为了当时的主导产业;

80年代中后期(1985年～1990年)，伴随着消费升级和更多的人口与资源红利得到释放，家电产业成为了我国的主导产业，出口是当时拉动经济增长的主要动力;

90年代之后(1990年～2004年)，我国经济逐渐进入高速增长的时期，投资成为了这一时期拉动经济增长的重要力量，基础设施建设产业集群成为了这一阶段的主导产业;

90年代末期与21世纪以来(2000年～2015年)，我国经济度过了亚洲金融危机，加入了WTO，投资和出口事实上成为了拉动经济增长的核心力量，同时消费开始逐步崛起，房地产与汽车产业集群成为了这一时期的经济发展主导力量，并且一直延续至今。

在各个阶段，随着主导产业的变迁和国家产业政策的引导，产业园区也在进行着升级演进，以适应产业的发展需要。从1979年招商局集团设立第一个产业园——蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如下四个阶段和节点：

起步、创建与探索阶段(1979年～1991年)

这一阶段以我国产业地产的雏形——1979年蛇口工业区的建立为始。1978年底十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979年，国务院批准在沿海地区开展加工贸易。

这一时期我国正处于改革开放初期，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础薄弱，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。

在这个阶段，产业园区行政化特征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处在产业园区的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。

成长与快速推进阶段(1992年～2002年)

这一阶段以1992年初小平南巡为标志，中国的改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。张江高科、苏州工业园区等相继成立，这一时期的另一桩重要事件，是2001年，我国加入WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展，我国大工业的发展与产业的规模逐渐集聚，同时促进了城市化进程的加速。

在这10年里，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而渐次壮大。但在后期，各地盲目开发园区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在2003年引发国家清理整治行动。

整顿调整阶段(2003年～2015年)

在这一阶段，以2003年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。1984年到2003年，国内的开发区数量从14个（首批14个经开区）暴涨到6866个，园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下及资源的浪费。

同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。在我国加入WTO与改革开放进一步深化的背景下，宏观经济形势要求产业园区必须迈向转型升级、科学发展的阶段。

这一阶段以中关村的再次发展以及产业地产商华夏幸福开发的固安工业园为代表，产业园区在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面取得了巨大的进步。

转型升级阶段(2016年～至今)

2016年开始，一些有实力的传统房企纷纷开始寻求转型。在面对传统房地产的一系列调控政策后，经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。

在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，产业地产迎来新一轮的资本，也迎来新一轮的转型与升级。

回顾40年园区的历程，经济特区在开创初期各种物质要素都是匮乏的，但是通过提供制度要素，就会把土地、资本和劳动力等各种要素聚集起来。制度要素是最关键和最稀缺的要素，其具有无法替代性。这对于今天的经济社会发展尤其是对于中西部地区的经济发展，具有很大的启示作用。

产业园区是在同一国界内划定的不同商业规则（通常会更自由）的地区，在全国范围内具有一定优势。具体来说，大多数产业园区建立了一个“特殊”制度，赋予投资者四个主要特权，这些特权通常是相对于国内其他环境而言：

（1）基础设施（包括服务用地、厂房和公用设施）通常比在国内其他地方更容易获得和更加可靠；（2）一种特殊的海关制度，包括有效的海关管理和（通常）进口货物的免税权利；（3）改进的管理和行政制度，包括简化公司设立、许可证和业务程序；（4）有吸引力的财政制度，包括减免公司税、增值税、其他税、员工缴纳的如养老金/社保的个人支出部分（labor contributions），有时还包括培训或其他补贴。

几乎所有的产业园区，不论是传统出口加工区还是中国的大规模产业园区，它们的主要目标之一就是通过吸引外商直接投资促进贸易。

设立产业园区是针对贸易、投资并最终成为空间产业政策工具而设计的。产业园区的设立通常都有四个具体的政策目标（虽然并非绝对），而最重要的是，设立产业园区的目的是促进贸易和吸引外商直接投资。

中国产业园区经过近40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。园区产业结构和空间布局不断优化，在追求合理化和高端化目标的过程中取得了一定的成效。

尤其是国家级产业园区，依托强大的政策支持和我国经济社会高速发展的需求，通过改造提升传统制造业，着力发展高新技术和战略性新兴产业，有效地促进了制造业与现代服务业的有机融合发展。同时，伴随制造业和生产性服务业由城市中心向城市外围的逐步转移，园区作为这些产业空间布局落地的重要载体，发挥了巨大的作用。

总结经济特区的发展经验，特别是反思其中的教训更弥足珍贵。经济特区应该用足政策空间，时刻走在深化改革的最前沿。但是，最近几年国家大力推行的商事制度改革、负面清单改革等，均是从自由贸易区改革中拓展推行的，其实经济特区本来有相关的政策空间。

通过回顾园区40年的历程，从时间维度来看，追溯到20世纪70年代末蛇口工业园区的建立，我国产业园区发展已经走过了探索、起步、快速和稳步发展4个阶段；从空间维度来看，中国园区自经济特区肇始，到沿海开放城市、沿江城市、内陆城市，再到西部地区，在国土空间范围内已经形成多层次、多领域全面发展的空间格局；从发展类型来看，我国产业园区由工业园区、经济技术产业园区、高新技术区等单一类型模式，逐渐向多功能、全方位、专业化、融合智慧化园区的方向发展。

而从我国产业园区的转型发展来看，目前我国产业园区发展经历了3次转型升级，产业园区从单纯的产业集聚载体逐步向城市综合功能区，产城融合功能新区和创新型、智慧化园区发展。产业园本身的承租能力和效率大大提高，对地方的税收贡献，包括生产创造的价值也大大提高，所以反而是产业园打破了传统地租曲线的规律，在一些偏僻的地方，只要做了产业园，就可以创造土地的价值。

在我国政策激励和经济社会发展需求的持续推动下，中国产业园区开发建设快速发展，质量、规模与数量快速提升。一方面，国家级经济技术产业园区已成为推动我国先进制造业集聚的重要功能载体，另一方面，国家级高新技术产业园区也已成为践行国家创新驱动发展战略的重要平台。

建立国家级高新技术产业产业园区的目的在于依托园区智力密集和开放环境，完善与提升我国制造业体系和发展水平，优化产业布局和结构。

早期产业园是地方政府拉动地方经济发展的一个手段，知识经济的集聚区，以及一些新形态的园区，都打破了传统意义上的地租曲线。地方政府愿意来做产业园，背后除了发展产业本身，也有土地经济这样一个考虑。

经过40年发展，高新区在国民经济中的地位日渐突出，高新区创新实力大幅度提升，不断培育创新主体，产业向高质量发展迈进，已成为国家高新技术产业的重要载体和对外开放发展的重要窗口）。连续多年高新区企业研发投入占全国企业研发投入的比例超过40%，高新区内国家重点实验室等国家级科研机构约占全国的三分之二，全国一半以上的孵化器集中在高新区，创新产出效率远超全国。

二十三、中国产业园区转型的主要瓶颈与问题

在许多国家，现有产业、科学、商业组合的园区，授权经济运营计划，保税仓储，债券发行、临时入境和再出口方案，海关绿色通道，自由贸易协定和关税同盟，部门财政和/或劳动制度的股权割让，以及投资代理机构的一站式购物也可能比产业园区制度本身提供了更有效的解决方案。中国的产业园区正处在转型阶段，有很多瓶颈需要一一突破。

首先，从产业园区方案最基本的方面入手——土地和增值基础设施——政策环境对投资者有吸引力，但土地和工业基础设施的准入是受限的，标准的工业园区模式通常就足够了。如果土地可得，基础设施质量好，但营商便利化有问题，那么只需建设有效的一站式商店而可能不再需要一个产业园区。

只有现存的监管约束无法在国家层面上发挥作用（或特殊财政激励措施对克服重大投资的制约至关重要）时，产业园区才可能成为最有效的工具。

通过在一个地区集中经济基础设施和公共物资，产业园区帮助企业跨越最小阈值并且开始利用规模经济。这主要是通过利用产业前后联系；通过劳动力共享实现企业和工人之间的匹配；以及通过技术溢出效应等共同实现。

经过40年的发展，中国产业园区经济虽然取得了显著成绩，但也出现了不少问题。归纳起来，主要表现在以下3个方面：一是园区主导产业趋同，同质化特征明显；二是开发过程“重量轻质”，难以形成合理分工布局；三是园区政策依赖性强，要素利用率较低。

我国产业园区建设已基本完成了要素集聚、规模和数量扩张的任务，并在2003年进行了全面的清理和整顿，产业园区逐步进入转变发展方式、优化资源配置、全面提升效率与发展质量阶段。

目前，产业园区特色化发展是提升园区发展质量面临的首要问题。我国很多地方的园区建设和发展主要是受到其他地区成功经验的影响，带有一定程度的跟风性质，没有与当地经济发展特点和资源禀赋相结合，导致园区规划不完善、定位不明确，大部分园区没有形成自身的发展特色。

部分地区在推进产业园区开发建设过程中，落地园区产业项目或企业没有统筹和长远规划，过分追求产业园区短期产生经济效益指标，背离不同类型产业园区的发展目标，对主导产业重点培育产业定位不清晰。

进入产业园区企业在选择产业投资项目时也表现出盲目性，投资策略以当地产业园区政策支持力度、税收减免力度来进行选择，产业项目与功能同质化倾向日趋严重，已经背离了我国产业园区建设的政策初衷中国产业园区中的许多入驻企业因没有依据产业链形成专业分工，所以仍处于“低效率区”。各个地方盲目冒进新建各类产业园区，产业园区建设“重数量，轻质量”特征明显。

到2020年底，中国平均每个地级市拥有4.8家省级及以上产业园区。部分地区产业园区内产业发展领域表现出“重企业、轻产业”的不良现象，企业更多的是各自为战，未能形成产业链上下游合作的整体力量。

产业园区的分类管理模式也导致了园区内产业缺少合理分工，而相关的短期考核目标，迫使园区走向综合化，而不是集中化、专业化的特色产业区，由此而导致的产业园区产业结构、技术积累、要素集聚和所处制造业价值链位置不足以支撑产业园区经济发展质量的提升。

在部分国家级经济技术产业园区或者高新技术产业产业园区内，企业盲目跟风，大量从事电子信息、生物医药、工程机械等行业，缺乏基于地区实际的特色产业和适应新工业革命和全球制造业格局变化的技术与人才积累，园区内产业链的分工协作发展也没有形成。

我国许多产业园区的建设主要还是依靠政府推动，如土地开发、基础设施建设等，都主要由政府投资。另外，产业园区为入驻企业提供大量的政策优惠，优惠政策的实施可以吸引一些具有示范效应的大项目和大企业入园，但是也会增加企业的依赖性，影响产业园区市场化运营机制的建立。

同时，各个地区产业园区运营各自为政，为了招商引资而不顾园区经营效益，无底线提高政策优惠额度，许多科技企业入园的动因主要是享受国家给予园区的优惠政策，而不是产业园区的产业集群效应。

自2012年以来，中国产业园区数量不断增加，传统产业产能过剩的不平衡态势加剧。中国产业园区整体空置率高达43.2%，即使在商务发达的上海，商业园区的空置率也超过10%、部分地区的园区空置率甚至超过20%。过高的空置率严重挤压入驻产业园区内的企业利润率并影响其资本使用效率。

作为一种有效的组织形式及重要载体，园区经济已成为我国区域经济发展的核心动力和经济增长极，显示了强大的创新优势和竞争优势。各具特色的园区经济，在促进人口和产业集中、发展现代工业以及提高区域竞争力等方面，产生了巨大的集聚经济效应，已经成为其所在区域参与全球竞争的重要力量。积累经济建设和体制改革经验，园区的进一步发展也有了相当的基础：

一是建立了园区发展体系。不仅有城市特区，还有特区城市，还有特区中的特区；不仅有商务主管部门的经济技术开发区、自由贸易试验区、边合区、跨合区、境外经贸合作区、自由贸易区，还有发展改革委、农业、工信、科技等部门的国家级新区、现代农业园、汽车产业园、高新区等类型；不仅有国内的园区，还有国外的境外经贸合作区、经济走廊；不仅有国家级中心城市，还有城市集群和大湾区，还有京津冀、长三角、珠三角等区域一体化成片开发开发区。

二是走出了贸工技一体化发展道路。先是一般贸易，再次是三来一补的加工贸易，然后是频繁进出的转口贸易和中间品贸易，逐步扩展到服务贸易、技术贸易、文化贸易等高附加值贸易，甚至开始数据贸易，逐渐形成了贸工技一体化的外贸发展格局。

三是形成了产业发展路径。首先是政府主导。政府制定了一系列产业政策和优惠政策，推动企业落地实现产业引领和发展；其次是规划先行。政府对空间进行全面规划，有城市和园区发展规划，对时间进行全面规划，不断有五年规划；第三是载体建设。例如各种经济园区，各种政府融资平台，从而推动民营经济、外资经济、国有经济在园区共同发展共同繁荣。

四是试点了大部门政治体制。各园区解决了机构臃肿弊端，提高了工作成效，实现了精兵简政。从具体部门看，开发区一个科技经济发展局，对应国家发展改革委、工信部、科技部、商务部、海关总署、安全生产监督局等多个部门，真正建立了大部门制度，真正实现了精兵简政。

经过40年的发展，我国多数产业园区已经形成了明确的主导产业和优势产业集群。但是，产业层次低、传统产业占比高、转型升级压力大等问题也普遍存在。

并非所有产业园区都能成功，单纯依靠放松管制和政策优惠的园区面临着严峻的挑战，特别是依赖低成本优势的产业园区，在日趋激烈的竞争中面临极大的升级压力，因为产业在全球转移，低成本的区位可能被替代，营建产业园区的风险正在增加。

我国目前依靠外力和初级劳工的产业园区正在实行创新驱动的升级战略，逐步注重园区内部产业联系的构建，争相把在全球流动着的生产要素留在本地，一是抗风险能力不足，园区经济大都是外向型经济，不断遭遇国际贸易争端，无法成为贸易战的避风港；二是自主发展能力薄弱；三是发展导向偏离；四是发展思路不清晰；五是发展不平衡不充分加剧；六是发展体制机制依然不够健全。

一是没有专门的园区开发发展法律，使得干部创新无法可依，耕地资源被占用，生态环境被破坏，各种开发融资平台野蛮生长，造成了庞大的地方债负担。二是园区管委会管理体制仍然十分僵化。自主审批权大都还控制在各个省直部门，且各部门各自为政，信息不通，导致行政效率大打折扣。三是无法吸引优秀顶尖人才。虽然我国人口基数大，但是人才资源的密度低，尤其是专业性技术人员和高科技人才严重短缺。

二十四、中国产业园区转型升级的制度安排和路径

中国产业园区已成为我国产业发展的重要平台，产业园区既又是为促进产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动新型城镇化等一系列的重要使命。通过建设好跨境经济合作区、境外经贸合作区、经济走廊，推动一带一路建设进程，从而最终建成全球人类命运共同体。

经济转型与升级为园区发展带来新的机遇。当下的中国经济，正着力从粗放型增长向集约型增长转变，从要素驱动向创新驱动转变，园区作为土地、资本、技术、人才等众多要素集聚的载体，将成为培育新经济的实验地，也将因此获得更多的政策支持。

随着国企改革和科技体制改革的推进，园区经济的制度红利将进一步显现，中国大范围的产业园区的特殊之处是，在扩展到其他地方之前，在金融、法律、劳动力，甚至价格改革方面的政策首先引入产业园区进行测试。依托主业资源沉淀，搭建产业深度服务平台。

中国传统工业园区早期的发展壮大往往依赖于一些行业龙头企业的旗舰项目落位，在数十年的发展过程中积累了丰富的产业资源，其中不乏成熟的产品研发系统、领先的检验检测设备、先进的数控设备等等，更为关键的是其附着的软性能力，包括新产品研发的项目管理能力、全球的供应链整合能力、关键技术工艺攻关能力等等，这些都是亟待转型的传统制造企业和创新型企业所缺乏的核心资源，理应积极吸收好好利用，而不应另起炉灶。

依托这些资源搭建研发支持、硬件加速等深度的产业深度服务平台，可以有效帮助创新型企业完成从产品原型到规模化试产的过程转化，有效孵化工业机器人、工业互联网等新兴产业领域，也可作为辐射带动交通、物流等中大型企业智能化改造中的技术交流和人才培养基地，从而成为园区进一步升级的基石。

产业园区发展转型属于推进我国经济发展提质升级、保障经济安全的国家级战略内容，产业园区发展转型升级的实质是我国经济发展体制机制创新，深化改革开放，探索政策试点，为推广示范积累成功经验的重要先行区。

全球贸易竞争格局正在发生变化，国际制造业产业分工格局正在重塑，新一轮工业革命和产业组织变革与我国加快转变经济发展方式形成历史性交汇。着力推进“中国制造2025”实施，推进制造业发展全面升级，也迫切要求中国产业园区进行与之相适应的转型升级。

依靠传统规模化招商引资，实现产业快速聚集，产值快速扩张，进而通过土地和税收两个层面获得效益的园区开发与发展之路，在经济步入新常态的大背景下，已是穷途末路。新形势下推进我国产业园区转型升级可以从以下几个方面来推进：

首先，中国改革开放的实施顺应了产业发展空间布局的科学规律，将经济发展中心与产业布局向沿海、沿江等交通便利、人才与科技资源充足、区位优势明显的地区集聚。出口加工和国际贸易的快速发展加强了中国主要港口的集聚力，从而在长三角和珠三角等东部沿海地区涌现大量新兴城市；

其次，产业园区转型的重要一环就是园区内产业转型升级，这就要求积极有效地引导战略性新兴产业、高新技术产业在园区内落地，及时配套现代服务业集聚、融合发展，这些不仅是支撑和引领园区转型升级的新的增长极，也是产业园区经济发展质量提升的重要抓手和主要着力点。

在未来一段时期，园区要继续深化改革开放，着力打造产业聚集推动型、经营主体带动型、科技创新驱动型、生态循环促进型、三产融合引领型、服务支持拉动型等具有鲜明特色的现代化绿色产业园区。

另外，需要推进各优势产业的融合和集聚，进一步促进产业园区专业化市场的形成，转变园区经济的发展方式，走集约型内涵式发展之路，以数字融合、智能融合、产融结合、产城融合等模式，持续推动园区产业跨越式融合协调发展。

同时，加快各级各类产业园区主导产业与上下游相关产业和配套产业的融合与集聚发展步伐，引进、整合和强力发展名优产业带动其他相关产业的发展。

国际经验的评估强调了供应链在推动产业园区成功中的重要性。这种联系能够确保当地市场的整合，促进知识转让，从而支持区域的升级和可持续发展，同时也为创造就业岗位做出了重大贡献。这一点得到了产业园区项目经验评估的支持，表明当地方的中间投入对产业园区公司的贡献有限时，促进就业就成为产业园区对本国经济的唯一重要作用。

随着新工业革命爆发和信息技术的发展，大数据、互联网、人工智能等技术深入人们的工作生活，新技术的作用越来越凸显并不可替代，在消除信息不对称的同时还在改变着人类的工作与生活方式，面对新技术革命的重大变革，产业园区转型升级更为紧迫。

新工业革命带来的技术变革可以带动园区人才、信息、资金、数据等各类要素的链接，依托产业园区链接城市、链接创新、链接服务、链接生活，改造传统产业园区，将大数据、互联网、人工智能等技术资源整合到产业园区里面，对产业园区内企业进行更优质的服务，让产业园区自身产生裂变，实现本身的升级。

同时，新技术与智能制造的应用可以将传统产业园区打造成新式智能、智慧园区，解决产业园区面临的恶性竞争和产业同质化严重的问题，将以往的资源招商型产业园区向品牌经营型产业园区转变，将企业集中型产业园区向产业集聚型产业园区转变，从而实现传统园区向智能、绿色、智慧化园区的成功转变。新工业革命带来的新技术既是未来产业园区转型升级的支撑，也是指引未来产业园区升级的发展方向。

借助以大数据、互联网、人工智能等为代表的新工业革命技术，推动园区产业从传统型向现代适用型、科技领先型和经济实用型转型主要表现在两个方面。

一是基于大数据、互联网、人工智能等技术的发展，通过新技术和模式重新构建产业组织与生态，实现产业价值链的进一步分解和重新组合，依托传统产业园区衍生出平台经济、产业众筹、众包等新的园区发展模式，推进产业园区转型。利用新技术进一步强化产业园区现有的比较优势，巩固制造业重要承载基地的地位，提升园区产品的高科技含量和附加值。

二是基于新工业革命技术的加速推广应用，通过推进产业园区打造智能化、柔性化、开放化OEM制造业平台，实现对产业园区内制造业的智能化改造，逐步形成基于新技术的产业园区内部与产业园区间的分工协作，进而推进产业园区转型升级。新工业革命以来，工业化和信息化的融合发生了质的变化，由互联网制造、智能工厂、工业机器人、3D打印、大数据、人工智能等新技术应用推动的产业智能化革命已经到来，必然要求传统工业园区加快推进园区智能化改造来提升产业承载能力。

从园区间协作来看，依托大数据支撑进行产能优化重组，整合产业园区原有基础设施与创新孵化器，可以打造智能化、柔性化、开放化的共享制造平台。

通过体制机制创新提升产业园区运营与资源配置效率。建立和完善以市场为主导、政府监督为引导的产业资源管理体制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，主要依靠市场来配置土地、矿藏、资金、资产、劳动力、技术、人才等资源。

同时，结合全面深化地方政府体制改革，规范政府经济监督管理和为各类市场主体服务的职能，完善监管和服务体制机制，制定法律法规和政策，营造有竞争力的投资、创业和产业发展的良好环境。全力聚集一批投资规模大、技术含量高、经济效益好、创新能力强的产业项目落地园区，推进产业园区转型升级发展。

通过投融资改革盘活产业园区原有资源存量。探索新的投融资体制机制，在强调保障政府调控能力有效有力的前提下，强化企业融资方式多元化和投资主体地位。在公平开放的市场环境下，园区所在地区政府尽可能精简下放投资审批事项和改进新项目核准方式。激发民间投资活力，规范发展市场直接融资，强化地方金融及中介服务行业服务实体经济的能力，加强统计监测和风险防控等。

积极构建产业园区投融资平台，在园区管委会发挥主导作用的前提下，多采用市场化手段，来整合各种形式的投融资公司。可以在部分园区“先行先试”，探索运用资产证券化方式融资，将土地和实物等优质资产进行证券化融资，盘活园区存量资源，增加现金流，推进产业园区转型升级。

供应链的联系和服务获取对产业园区有重要的空间影响。制造业供应链的溢出往往集中在两种类型的联系——首先是关键产品供应中强大的产业内在联系；其次是战略服务的联系。正如前文所讨论的，在大多数行业中，产业内在联系通常表现在空间的高度聚集方面。

由于这些聚集通过产业外部性而出现，所以不需要集中在大都市地区，虽然它们往往如此。但日益重要的支持型服务业放大了城市的重要性，因此通常这些行业还是集中在城市地区。对几乎所有国家来说，高价值的服务部门都集中在城市里，而且通常都在最大的都市圈里。

城市为大型劳动密集型的产业园区提供了许多成功的关键要素，其中包括进入深层的和专业化的劳动力市场、获得专业供应商和商业服务的渠道、国家和全球市场的连通性以及获得优质的社会基础设施（如健康和教育）和文化设施。国际经验证明了在核心地区和关键门户地区的基础设施周边的产业园区通常都比较繁荣。虽然大多数有产业园区项目的国家都试图用它来刺激对周边地区的投资，但大部分的产业园区投资仍集中在城市周围。

上述讨论的趋势表明未来城市成为产业园区的选址会更加重要。与此同时，全球大部分城市的交通拥堵和土地供应的不足给产业园区与城市一体化带来了巨大的挑战。

传统上，工业园区和工业地产都已被整合到大都市区的核心地区，大中型制造业的选址、技术变革、全球化生产战略等方面对城市工业用地的影响显著。许多中高收入国家大规模的综合制造业的衰落、全球市场的出现、围绕全球价值链的生产以及向技术和服务密集型活动的转移改变了对工业用地的需求。

产业园区的出现在一定程度上反映了这些趋势，包括集群需求的增加、对环境问题的关注，以及对联系全球市场的重视。随着建设产业园区作为飞地环境的专用基础设施和监管环境的需求，人们开始关注大规模的开发和大自然中的绿地。随着产业园区的发展模式演化与升级，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在园区内并存聚集，推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。

未来，园区在打造产业新城等项目时，会遵循“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。

这意味着位于大城市的产业园区通常是在城市边缘地区开发的，那里的土地便宜还可以大片集聚起来，并且能连接到更广阔的国内市场和国际门户，从而达到最高的效率。有结果表明成功的产业园区通常有助于就业郊区化，还有随着供应商寻求同一地点以及工人寻求住房和消费场所而出现新的“边缘城市”。

在实践中，无论产业园区周边的城市是否存在“正确的”预期定位模型，这个位置将取决于现有或计划中的基础设施以及适建土地是否可以供给。因此，问题的关键并不在于定位在大都市地区的什么位置，而是如何将这些地区纳入空间和经济发展规划的环境之中以确保它们与产品和劳动力市场的有效连接。这通常需要与城市（地方政府）官员、私营企业以及领导产业园区项目发展的当局密切合作。

具体来说，为了确保产业园区与当地和区域经济的有效衔接，需要合理的规划使其与关键的市政和区域基础设施有效连接和协调，最重要的基础设施包括交通、电力和给排水等设施。产业园区和城市一体化要适应快速变化的技术环境，因此产业园区需要具有更大的灵活性和流动性，或许应当考虑如何有效地在分散的“网络”模式中建设产业园区。

二十五、中国产业园区转型升级的主要趋势

全球贸易竞争格局正在发生变化，国际制造业产业分工格局正在重塑，新一轮工业革命和产业组织变革与我国加快转变经济发展方式形成历史性交汇。推进制造业发展全面升级，也迫切要求中国产业园区进行与之相适应的转型升级。新形势下推进我国产业园区转型升级主要有以下八大趋势：

1.产业集群化

传统园区“混搭式”的产业定位模式亟待转变，专业特色园区将成为重要发展趋势。其核心是，深入挖掘园区自身独有的个性和特色，确立与众不同的发展定位。在产业定位方面进行“产业聚焦”，围绕核心产业深耕细作，垂直构建完善的上下游产业链条，以“链条优势”打造有特色的细分产业集群，有效地链接全球资源，凸显产业园区个性，并形成持续竞争力。

2.园区服务多样化

随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，国内的园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。

专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构;以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构;以创业投资、融资中介为主的金融服务机构;以企业宣传、推广为主的商务服务机构;以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。

3.产城模式综合化

产城融合将是中国产业园区的核心发展趋势。从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，例如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人口、城市化水平良性循环。

产城融合的核心内涵是形成互动、分享、高效的园区整体环境，并服务于“人”。产业园区的核心主体是在此工作的企业管理者及员工，未来的产业园区或将更多关注作为“人”本身的精神需求，通过匹配多元化、人性化的功能要素，逐步进化到生活方式的打造层面。

4.开发主体市场化

产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。

5.产业组织互联网化

在全球工业互联网的冲击下，未来中国产业园区的产业组织形式也将发生剧烈变革，首先是大企业越来越大且会呈现大批量定制的特点，小企业越来越小，重点聚焦于某一领域的研发设计及供应链组织，大小企业呈现相互依托、相互竞争的特点。企业联合可以组建产业创新联盟，形成以龙头企业与中小企业共同参与、上下游企业联动的合作模式。

基于互联网＋技术的发展，产业价值链的进一步分解和重新组合，衍生了平台经济、产业众筹、众包等新的模式。传统工业园区应充分利用原来积累的产业资源，包括不同企业的产品研发系统、检验检测设备、数控设备等，搭建联合的产业服务平台，实现优势互补。这里面也可以将园区外面的产业资源整合进来，打造基于互联网＋的产业生态圈。

6.产业导入体系专业化

随着园区产业定位不断聚焦，对产业导入体系的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区产业导入要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。

一是目标定位专业化。变“招商引资”为“招商选资”，按照细分产业发展重点、目标区域、企业规模等维度对目标企业进行筛选;二是招商组织专业化。要求园区组建专业化的招商队伍，招商人员对园区的产业定位、园区产品及各方面要素配置情况了如指掌;三是招商渠道专业化。要对传播渠道进行系统调研，针对园区特点选择合适的招商传播渠道;四是招商服务专业化。要建立以投资者为导向的全程服务体系，负责企业入园前、入园中、入园后全程的政府衔接、协调工作。

7.盈利模式多元化

传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。未来企业的空间邻近可能比以往企业间的竞争更重要。国家对产业园区开发的重心将向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变，同时对开发数量进行适度控制。

产业园区开发过程中将更注重战略型新兴产业、高新技术产业与创新型产业项目的引入，鼓励不同地区产业园区探索制造业转型升级的路径和模式，推进产业园区形成各具特色的先进智能制造业体系。

8.产业高端化

打造高端产品是每个传统工业园区优先要考虑的路径。通过对园区企业的筛查，总是会发现有潜力的企业或是有梦想的团队，然后以大力度支持其升级产品技术、品牌服务，或者促进其兼并重组。在原有产业基础上，有选择地促进企业裂变、培育关键环节、提升产业链位置，向价值链高端靠拢。

从宏观上看，经过转型升级，未来我国的产业园区将开启4.0时代，目前正处在3.0时代并开始向4.0时代过渡。园区的1.0时代，注重工业生产，发展工业，建设工业国家级开发区（工业集聚区）是各地政府最重要的任务；2.0时代的园区，开始重视职工居民生活与园区科技功能，但是对科技研发尤其是公共服务平台建设的重视程度还不够；进入园区3.0时代，不仅重视园区的研发与商务办公（CBD），并且逐步拓展园区的总部、金融、创意、旅游和会展等服务功能；而4.0时代的园区是一个崭新的时代，园区的工业生产功能逐渐弱化，保留的是高端先进制造业，产城人一体化发展，市场活力进一步激发，创新、绿色、集约与智慧成为园区发展的主旋律。

来源：园区荟