一场大变局，正从珠江入海口两端默契掀起。

从种“房子”热到种“工厂”狂潮，巨变正在上演。

当大部分人还看不清局势的时候，一个新的时代呼啸而至。

01 中国房价一度前十的珠海，全球房价前十的深圳正在发生诡异一幕：

拼命“种工厂”。

先是深圳，这座寸土寸金的城市从去年就开始宣布，每年都要建2000万㎡的产业空间，到2026年，这个数字将会去到1亿㎡。

具体来说，就是工业上楼，向天要空间。深圳借鉴高端服务业建摩天大楼的经验，雄心勃勃，想直接打造独属于工业的高楼大厦。

无独有偶，与深圳隔江对望的珠海高喊着“产业*”的口号，也要在今年建1000万㎡的“工厂”。

这是什么概念呢？

以珠海为例，1000万㎡，就相当于到今年年底，会有约莫3.2万个排球场大小的工厂空间拔地而起，托举起这座城市的经济。

而根据体育总局去年发布的全国体育场地统计调查数据，全中国所有排球场加起来也才9.6万个。

足足相当于全国三分之一的排球场啊！

再加上深圳，不出五年，一座崭新的“义乌”（仅算建成区面积）将在珠江入海口两岸拔地而起，深珠两城要硬生生在本就狭小的地方再造一个城市。

这无疑是螺丝壳里做道场的生动范本，也将是珠三角为中国工业史谱写的又一传奇。

既然是“传奇”，就意味着这事情做起来远比想象中的要困难得多。

如果你对数字并不敏感，还看不出来什么道道，那么可以看看这张图片：

普通人*眼甚至找不到珠海这个城市。

珠海和深圳虽然很出名，但其实面积都非常小，在省内仅仅排名倒数*和倒数第三，跟名气完全是两个极端。

拉一拉数据，两城土地面积捉襟见肘的窘状更是一目了然——

2021年，深圳的人口密度每平方公里已经去到了8851人，相当于用四分之一个广州面积承载了一样的人口。

人口多就意味着住宅用地要有保障；要发展高端服务业，商业用地也不能少；且不说市域内还有众多山峦隔阻……

一个字，难！

珠海无外如是。虽然总人口跟四大一线城市没得比，但算下来，人口密度竟然也比北京高。

更何况，珠海这座花园型城市，对生态环保非常注重，一向对用地限制有着较高的要求，这一点从最最重要的横琴新区可见一斑：

这个新区有73%为禁建区和限建区，其中完全禁建的面积超过整个新区面积的一半。剩下的土地，已经寥寥。

但就是在这个大背景下，深圳和珠海还是毅然决然地拥抱工厂。

去年，为了确保“产业*”的口号能够落实，珠海甚至还出台了全国首部专门规范工业用地控制线的地方性法规，明令全市工业用地面积不得低于全市建设用地总面积的三成。

为了搞工业，甚至专门立了个法。可见，珠海是动真格了。

按照这些规划，无数工厂将被陆续“种”下，并以狂飙突进的速度疯狂生长，孕育出大量产业。

02为什么珠江入海口东西两岸，会不约而同地从种房子变成种工厂呢？

*，随着房地产的日渐式微，地真的越来越卖不动了。

2022年，珠海通过出让商住用地，收入241亿元，比起2020年的325.5亿元，同比下滑25%；

同样，深圳去年卖地收入736亿元，跟2020年的1040亿元相比，也下降了三成，堪称“颈斩”。

因此，地方或许已经开始寄希望于制造商们带来的税收，能够替代开发商的土地财政。

现在，房地产大佬不再是地方的座上宾。跟地方主官们吃早餐的，变成了实业企业家。

觥筹交错之间，轰隆隆的机器声也在逐渐取代售楼处小姐的热情招呼。

最近全国各地都在开新春*会，无不高喊三个大字——拼经济！

憋了三年，几乎所有城市都摩拳擦掌，想要大干一场。房地产的夜壶拿不起来，只能是把劲都花在制造业上啊。

第二，大国博弈已进入关键时刻。

最近的几件刷屏大事，放在一起就能看出清晰的脉络：

美日荷三国达成协议，同意限制出口制造先进半导体所需的设备；

美国考虑彻底断供华为；

还有“流浪气球”带来的一系列风波……

可以说，当前的科技战已经变成了刀刃战。大国关系甚至步入了负循环通道。

这意味着，发展制造业不仅仅是为了防止中国落入中等收入陷阱，也是为了国家安全。

中国的头部城市们不能再“去工业化”了！相反，往科技树上不断攀爬，向上突围才是深圳珠海这种一二线大城市必须担当的历史责任。

在这个大背景下，制造业已经成为*的政治正确。

中国城市，已经别无他选：冲刺，还是固守一亩三分田？

这是一道单选题。

03 对于已经做出了选择的珠海而言，这可能是她历史上*的一次“惊险一跃”。

去年，珠海全面打响产业发展攻坚战，提出力争2025年工业总产值破万亿元的新目标。

这是什么概念？

对比一下，经济总量在 1.5 万亿的黑龙江省，2021年工业总产值刚刚突破 1 万亿。

这是可以跟一个大省相提并论的工业体量。更何况，2021 年，珠海的工业总产值为 5200 亿元。也就是说，在未来三年之内，它就要实现工业总产值翻倍。

除了“激进”二字，此刻别无它词可以形容。

很多人可能不知道，这座城市曾经好几次差点诞生腾讯、华为这样的史诗级企业，带领珠海成为“大而强”的城市。

*次，是“中国微软”巨人集团的极速崛起。

现在的年轻人，或许对这个集团没有印象。但就在90年代，中国十大城市年轻人最崇拜的青年人物中：

巨人集团CEO史玉柱排第二，也就只有比尔盖茨敢排*。

彼时，凭借着这个年轻人天才般的产品技术和营销能力，巨人在很短的时间内推出了中文手写电脑、中文笔记本电脑、传真卡、中文电子收款机、钻石财务软件、防病毒卡、加密卡等重拳产品，每年的营收呈几何式增长。

这种能力，惹得高层领导都纷纷前来视察。

现在看来，作为当时中国知名度*的高科技企业，巨人完全有潜质成长为世界五*的计算机企业，甚至堪比现在的腾讯。

然而，后面的事情大家都知道——

盲目的多元化战略和保健品的失利，以及70层巨人大厦的无底泥潭，齐齐将巨人集团彻底拖垮。

由于它的陨落，珠海也丢失了一家“中国的IBM”。

接下来接替巨人，冲击*的珠海企业，是金山。

1989年，香港金山与北大方正合作，将WPS搭载上“方正汉卡”推向市场，这带动了整个汉卡产业发展，为方正带来数千万元巨大利润。

同年，“*程序员”求伯君把金山公司的开发部迁往珠海。这是一位世间罕有的技术天才。在WPS诞生之初，求伯君就没把全球几百位工程师联手做出的Word 当作一回事。

仅凭口碑和美誉，WPS未经多少宣传就拿下了中国市场90%的份额。当时有这么一句戏言：

无论走到哪里，只要有计算机就会有WPS的踪影。

求伯君宛如今天的乔布斯和马斯克一样，受到整个互联网的顶礼膜拜。这是中国软件行业最辉煌的一页。

可惜的是，它有点短暂。

随着90年代跨国软件巨头逐鹿中国，微软通过纵容盗版软件泛滥，让Windows系统占领大街小巷，挖走了大量金山的用户。

因为海外巨头的阴谋“围剿”，珠海再次错失了一家“中国微软”。

第二次冲击，珠海又以遗憾告终。但在此间出现的大企业家层出不穷，很快又出现了第三次——

魅族的出现。

2003年，黄章在珠海成立魅族。彼时，黄章还是国内*个被称作“中国乔布斯”的人。

2006年，魅族MP3年销量突破10亿，成为国内播放器市场*品牌，第二年，乔布斯才宣布iPod销量超过1亿台。

这一销量，堪称吊打苹果。

2009年，魅族推出国内*款大屏幕全触屏智能机M8，这款手机在江湖上人称 “国产机皇”，甚至被微软总部*收藏。

M8推出后仅仅5个月，销售额就已突破5亿元。在当时其他国产手机厂商几乎全线亏损的背景下，魅族M8几乎是以一己之力，撑起国产手机利润的半片天。

然而，由于各种各样的原因，魅族日渐衰落，成为“珠海小厂”。

珠海曾经几次险些攀顶，触摸到商业巨人的传奇天花板，但都戛然而止。

不过，历史的火种并没有熄灭，反而越烧越烈。这种流淌在城市血液里的创新基因，终于在最近几年燃成了熊熊烈火。

04 珠海正在准备进行历史上的第四次“惊险一跃”

跟以前单纯靠企业家个人魅力和能力发家不一样，在今天这个时代，后发国家的赶超远比我们想象中要更加艰难——

很多产业已经脱离了历次工业革命的格式，某些高精尖行业的进入壁垒已经高到无法想象了。

像半导体、新材料、生物医药、新型显示面板这一类产业，投入极高，风险极大，回报周期又特别长。很多资本不愿意进场。

如果有形之手不主动介入，基本上先发地区的优势就会一直延续下去，锁定为*优势。

最近黄冈招引贾跃亭的法拉第落地，其实也是中国的小城市想要冲刺新能源赛道的一次下注。

过去，在传统模式下，地方招商主体通常是商务局，为了吸引企业落户，往往会给予企业一些土地、税收上的“超国民待遇”，有破坏市场公平之嫌。

因此，现在越来越多的城市通过国有投资平台，走向了“地方合伙人”模式，从“说媒”变成了“结婚”。

珠海、深圳都是这样。

以珠海华发为例，这个国企围绕光伏、新能源汽车、储能、氢能等细分行业产业链关键环节，拼命买买买！

愣是无中生有，把一整条光伏全产业链搬到了珠江西岸，造就了广东最强的光伏产业高地。

前几天，一张由福布斯中国推出的新生代独角兽榜单，就是最有力的佐证。2022年，中国新增74家独角兽，广东占19家，新增数量超过京沪。其中就有一家超级独角兽从珠海跑出——广东高景太阳能科技有限公司，产业方为华发。

2022年，珠海规上工业实现增加值1480亿元，同比增长6.9%，增速排名全省*。这个数据的背后，正是珠海的国资系发挥了引领者和压舱石的作用。

如今轰轰烈烈的“种工厂”，似乎就是与地方合伙人模式相辅相成的超级工程。

一个筑巢，一个引凤。

一个负责扩张空间，一个负责填补产业。

待到这成千上亿的工厂面积横空出世时，珠江入海口的产业形态恐怕又要迎来一次大变天了。

05 曾几何时，珠江的入海口遍地在建房子。

1987年12月1日，深圳效法香港，举行了1949年以来的*场国有土地拍卖。

经过17分钟的轮番叫价，时任深圳市规划国土局副局长把官锤高高挥起，再重重落下，昭告着深圳经济特区房地产公司，以525万元拿下了一块原价仅为200万元的住宅用地。

这“惊天*槌”，敲开了中国城市土地财政的大门，为新时代轰轰烈烈的造城运动揭开崭新的序幕，数亿人在洪流中随之起落。

深圳通过天量的卖地收入，从一个小渔村摇身一变，成为现代化大都市。对岸的珠海也紧随其后，在无数挖掘机，起重机，压桩机、搅拌车所弹奏的奏鸣曲中，跻身中国楼市天花板。

谁能想到，一个常住人口仅为200来万的“小城市”，却匹配了千万人口级别城市的房价，一度冲入全国前十。

从种房子到种工厂，这一幕可以说是中国推开城市发展新模式大门的一个前兆。

它无疑具有“拐点式”的风向标意义。

浪花齐聚，终将凝聚成无可抗拒的时代大潮。