2023年2月17日我爱我家（000560）（000560）发布公告称广发基金、天风证券（601162）、泰康养老、泓德基金、国泰资产、中金公司（601995）、东兴证券、兴合基金、明世伙伴基金、中信证券、中信建投（601066）、兴业证券、华泰柏瑞、融通基金、宁银理财、申万宏源、浙商证券（601878）、天安人寿、中荷人寿、招商信诺资管、安信证券、九泰基金、泰康基金于2023年2月15日调研我司。

具体内容如下：

问：公司未来战略发展方向及核心业务的发展计划如何？

答：公司聚焦房屋资产管理、二手房经纪业务及商业资产管理业务，推进数字化战略转型并持续投入和发展，继续发挥品牌、数字化以及优秀经纪人团队的优势作用，不断提高在已进入城市的市场占有份额。

问：数字化投入是否已见到成效？后续的投入有何计划？

答：近三年数字化的能力建设分三个维度。第一个维度是经纪人的作业平台，数字化能力的提升大大提高了经纪人作业平台的生产效率。第二个维度是中台建设，如人力中台可以解决各城市和城市本身的人员管理，实现线上面试、培训、评估、洞察，疫情期间亦保持了工作效率；管理中台实现全线上化，经纪人的查询平台和整个工作过程的可视化，提高企业分析数据的时效性。第三个维度是大数据，通过大数据科学精准的分析洞察实现精准营销，节省营销费用。我爱我家行业的特殊性决定企业数字化的投入在短期内不会像制造业的科技升级带来的产品升级那样立竿见影，因为我们的产品是服务，数字化带来的产品升级和业绩成效需要通过将科技管理手段内化为经纪人团队的服务理念和行为来实现，数字化建设势必为企业未来长远的发展奠定夯实的基础，随着时间的推移势必会为企业带来厚积薄发的业绩贡献。我爱我家数字化的建设会一直持续下去，因为数字化在这个时代已经成为一种经营理念和思维方式。把我爱我家二十多年沉淀下来的经营管理理念、专业能力和对理想追逐的信念形成科学的管理原则，用科学的方法将其变成管理流程、管理机制以及外显的管理文化，用数字化的方式使其持续的越做越强，越走越远。

问：未来在各个城市的发展规划如何？

答：2022 年，我们完成了管理中台的全线上化，实现了工作系统的全国统一以及集团化运营管理，在 90%的城市进行了干部优化，对各城市公司进行排兵布阵，从发展优秀的城市公司调集高级别的业务精英派驻到业绩下滑的城市公司任职。同时也完成了品牌的重塑向各城市赋能。公司通过以上工作稳定和提升各城市公司业绩和市场份额，实现各城市公司市场份额稳定提高。

问：请介绍一下春节后二手房市场的回暖情况以及公司未来在二手房经纪业务的规划。

答：北京二手房市场从去年 12 月份以来暖，我们认为 2023 年整个二手房交易市场会有比较明显的活跃提高，在不同城市可能会由于市场发展阶段和地区政策的不同导致暖的程度和时间进展有所差异。公司在二手房经纪业务上会加大投入，继续保持直营的领先效能。

问：对于新房业务公司有哪些发展思路？

答：公司的新房业务做的是渠道分销，渠道分销需要具备三大实力，第一，足够强的品牌力；第二，足够的经纪人和客户量；第三，足够强的新房运营的管理原则，通过对开发商严格的评估和甄选有效规避资金款风险。相对于二手房经纪业务，公司的新房业务占比较小。

问：公司未来对相寓资产做怎样的考虑？

答：相寓的发展目标一直是全国化的可独立发展的科技平台。

问：公司未来三到五年有怎样的扩张计划？

答：首先公司不会做简单的品牌特许加盟，不做简单的 SasS 系统扩充，不会通过收购或盲投的方式进入一些还没有准备好的城市市场。公司将大力发展平台化，在有需求潜力的二三线城市发掘在行业深耕五年以上具有一定品牌力的合作伙伴，合作方式可以是多元化的，在保证高质量市场及合作伙伴的前提下实现快速覆盖。

问：公司对于发展相对较慢的城市公司将进行哪些投入？

答：除北京、杭州、上海、天津、南京、苏州这些发展超过 15 年以上的市场外，公司将持续增加对其他发展相对落后的城市公司的人力资源的投入，向各城市公司派驻优秀管理人才，这些人才是公司多年培养的精英，这些人才的输出能够促进各城市公司业务规则的统一以及经营理念的统一，推进数字化的践行，形成策略的统一性，提高资源投入的有效性，实现组织和干部的培养和发展。

问：中长期二手房如何迎接增长空间？

答：公司在近两三年做了行业外的人都不太关注的人才策略——打造行业干部最佳雇主品牌。去年新加入的优质干部比例占核心干部的 30％。此外，以北京为例，去年超过 5 年行业经验的经纪人加入我爱我家的超过 600 人，为后续发展奠定人才基础；通过品牌升级创建新的行业发展理念。

我爱我家（000560）主营业务：房地产经纪业务、房屋资产管理业务和商业资产管理业务的房地产综合服务

我爱我家2022三季报显示，公司主营收入88.85亿元，同比下降0.69%；归母净利润-2.19亿元，同比下降145.92%；扣非净利润-2.17亿元，同比下降147.89%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入28.03亿元，同比下降0.5%；单季度归母净利润1.65亿元，同比上升69.81%；单季度扣非净利润1.63亿元，同比上升70.96%；负债率68.59%，投资收益1140.85万元，财务费用6.2亿元，毛利率10.53%。

该股最近90天内无机构评级。融资融券数据显示该股近3个月融资净流入4697.11万，融资余额增加；融券净流入430.1万，融券余额增加。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，我爱我家（000560）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅。该股好公司指标1.5星，好价格指标1.5星，综合指标1.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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