大家好，我是谢晖。楼市的第三只箭还在飞，去年11月关于房企融资的5项措施中就提到了积极发挥私募股权投资基金作用这一点，而就在前天晚上，为了促进房地产市场盘活存量，满足不动产的合理融资需求，证监会正式启动了私募基金投资不动产试点。这是啥意思呢，大家可以理解成，资本可以建立房产类的投资基金，看好楼市的投资者，不一定要去真的买房了，买这类基金就可以了，操盘人会拿着这些钱去投资不动产，以前是不让私募资本投资普通住宅产品的，而现在呢，基本给你囊括到了，包括存量商品住宅、保障性住房、租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等都可以涉猎，不仅如此，还鼓励境外的投资者来投资这类基金。

乍一看，这咋有点像21年深房理的合规升级版了，可能很多人还不知道深房理过去的玩法，给大家简单介绍一下，深房理的操作可以类比为先前温州炒房团常用的“老太太银行”——集资代持买房的PLUS版，比如，深圳一处房产标价1000万，通过找50个人集资，每人出20万，然后以你或者其中任何一个人的名义代持，来购买房产，按出资额共担风险共享收益。之后，任何一个人都可以把手里的份额按照本金加上溢价转让给现有的或者新的投资者。既不用你有购房资格，也不用你申请房贷，这样吸引了很多钱不够买一套房但是又想分深圳房产升值一杯羹的人参与。

这么一看，好像没啥毛病，但是风险却非常大。因为这样一搞，本质上是改变了房地产交易的性质，把房子对业主的一级市场变成了房子对投资者的二级市场，一个房子被分成了50份，已经不再是依托这个房子的房产证，而是每个人手上的游离于房子之外的股票了，也就是虚拟的资本，等于深房理自己私发股票，把房地产私自证券化了，这是坚决不允许的，不仅涉嫌非法骗贷，如果资金链出现问题，成规模爆发，对于整个金融系统的风险不言而喻。

那现在通过私募基金方式就是正规的了，相当于救市的方式又多了一种了，23年已经过了两个月了，但是很多地方的楼市并没有被救起来，支柱产业的口号如何落实，是压在地方政府心里的一块大石头，像广州的集中土拍也要来了，拿出了很多宝藏地块，看看首秀业绩如何了。楼市现在回暖确实很难持续支撑下去，短租的爆发一下，后劲不会特别足。

拿百城房价走势来说，2月第三周，有37座城市出现上涨，74座城市出现下跌，说明全国至少95%的城市都还处于没救起来的状态，高层想稳住房价，创造刚需或者二套的合理购房需求，就在思考各种政策和办法，但是现在单纯的刺激楼市好像效果不大了，很多城市的房地产慢慢在失去金融属性，所以现在只能换一种方式，引入私募资本，重新将房地产的金融属性提升起来，未来，大家买房将不再局限于买一套房了，更多人可能会参与到房地产基金中去，拿着1万块就可以买深圳的房地产项目了。

单从资本角度来看，这个政策对房地产行业肯定是重大利好，毕竟资本以前就一直垂涎房地产这块蛋糕，但是都要通过实体方式去拍地-建楼-卖楼才能实现，要不就是过去香港很多地产商那一套，囤地不卖等升值，但是现在拍地基本都会加一项，项目开发的时间限制，如果规定时间不开发，买的地可能就直接被收回了，所以这一套玩法搞不动了，也导致很长一段时间李嘉诚不在内地拍地了 ，就是因为这个原因。

而现在呢，资本直接进入证券市场玩楼市，那就是点击鼠标然后到卖掉的操作，其他行业玩的转，房地产这个行业肯定更没问题了，房子的合法证券化。那能操盘私募资本都是人中龙凤，会选择的项目必然是核心城市的核心地段住宅项目或者有开发价值的商业项目，产生持续升值收益、回报收益的好房子才能入这些人的法眼，想通过这些人去救三四五线的房产，估计是幻想，只会加剧核心房产与垃圾房产之间的差距。

从三四五线的地方政府角度来说，这个政策反而是一个利空，尤其对于三四五线城市而言，这些城市的楼市会更难了，资金层面，过去这些弱城市的居民无法深入参与核心城市房价升值的进程，拿着大量的存款只能放银行，而现在，很多小城市的居民都可以有机会参与核心城市的房产升值，必然会有大量的人取出钱买入这些房产基金，而不会买入本地的更多房产，而原本的开发商也不会被吸引到这里来拿地了，因为预期就差，二手交易也很低，外来资本流出，本地居民存款外泄，对于这类城市的地方政府来说，两头都堵不住啊，有点担心这些城市的公务员工资了，说不定后面小城市公务员一波离职潮将要到来了，这不，有地方已经开始延长公务员报名年龄了，延长到40岁，后面完全放开也是可能的。

从普通购房者角度来说，会吸引更多三四五线城市的老百姓加入到核心房产的投资中，以前是碍于一线总价贵、没有名额、或者地理因素，无法买入，但是呢，现在开个账户，全国任何的房地产项目普通投资者都可以插一脚获利了，楼市股市将更加深入的绑定在一起，以后估计就不会分炒股还是炒房了，因为炒股也可以炒房，炒房也可以炒股，炒房也不会是贬义词，但是炒房风险也会更大，就像炒股有风险，入市需谨慎一直在耳边环绕。

不仅如此，如果不是真正想买房住的人，会权衡一下这个杠杆率和回报率，因为现在核心城市的租售比非常差，基本都要80年甚至100年才可能收回房款，所以如果房子不能持续升值，那基本就是一笔赔钱买卖，但是证券化后就不一样了，随时买入、随时卖出，只要有起伏就能赚钱，这样也会降低房子的长期主义的本质，会导致95%的人都赚不到房地产升值的钱，只有背后的操盘手和地产商能够获得最大的利好。

所以大家买房要注意了，以前由于政策限制，大家买房还只是人与人之间的竞争，现在是普通人和资本之间的竞争了，资本把房子玩成证券的话，有很多种大家完全想不到的方法，大家都知道美国的次贷危机的源头就在于华尔街所谓的“金融创新”，整个次贷危机之所以爆发，最核心的导火索就是“次级贷款债券化”。所以后续对于私募基金的玩法一定要加强监督，不然这个风险还是有的。

现在这个政策正在试点，后续摆在大家面前的有两个选择，到底是买房还是买房产基金，不过可以肯定的是，好的房产或者房产基金慢慢就变成资本家、有房人、有钱人的游戏了，咱们这些普通人，有个自己住的小房子就行了，钱是赚不完的，欲望也是无穷的，试点也加了很多条条框框的条件，只是让更强的资本多了一个选择而已，如果能赚钱资本肯定就会进去玩，但是咱们普通人得保住自己的一点钱活着，不让资本收割掉、不让大水漫灌通胀掉，很多人就已经非常满足了。