2月20日晚间，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点。同日中国证券投资基金业协会发布了不动产私募投资基金试点备案指引试行文件（下称《指引》）。

“过去几年不动产方向的私募股权基金在国内蓬勃发展，投向商业地产、基础设施的私募基金陆续备案，投资运作的流程、经验与业绩历经了市场检验，也跑出了一批相对优质的管理人。新的指引将有利于遴选一批优质的基金管理人，整合广泛的社会资源，进一步支持不动产行业的健康发展。”弘毅投资董事总经理鲍筱斌对第一财经记者表示。

引导长期资金入市、投资标的选择广泛

证监会表示，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

鲍筱斌对第一财经表示，在落实“促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，促进房地产市场盘活存量的大背景下，政策制定部门希望通过引入优质管理人、适度放开投资范围，充分发挥私募基金专业投资运作优势，并引导长期资金入市，为市场持续带来专业的潜在增量资金。

值得注意的是，《指引》第三条明确规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

鲍筱斌认为本次《指引》充分考虑了不动产私募投资基金所投的底层资产种类广泛，且均涉及到服务实体经济与民生的特点，也兼顾到不动产投资具有资金体量大、周期长、地域差异大、跨经济周期等特点。

天达共和律师事务所律师李莹表示，根据《指引》，试点不动产基金可以投资存量商品住宅和市场化租赁住房。但需注意，此处对存量商品住宅的要求比较高，在要求其五证齐全的前提下还应已实现销售或主体建设工程已开工。除此之外，保障性住房和市场化租赁住房也分别存在一定的开发或建设进度要求，但总体相较存量商品住宅显著降低。

商业经营用房和基础设施项目也被囊括在本次试点政策的范围之内，此类项目不存在开发或建设进度方面的要求。

有利于扩大不动产私募基金规模

针对不动产投资，部分机构们很早就开始了布局。

鲍筱斌表示，弘毅自2014年设立不动产投资业务以来，通过7年的发展，已投存量不动产项目17个，城市更新及产业园区资产超80万平方米，其中超过70%的投资前瞻性地布局于一线城市新经济产业高度集中的多个产业园区项目中，已投资产总规模超300亿元人民币，覆盖物业类型包括产业园区、写字楼、配套商业、长租公寓等。

深创投集团副总裁蒋玉才对第一财经表示，深创投早在2017年就设立了专注于不动产基金投资的子公司——深创投不动产基金管理（深圳）有限公司。

中基协公布数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

不过蒋玉才也坦言，对于私募基金行业而言，从国际知名的私募机构黑石等机构来看，投资于不动产的基金规模均在其管理规模中占据重要比例，而国内不动产私募基金在整体私募基金规模中的占比还不高。

此次不动产私募投资基金试点的推出，为私募基金参与不动产投资建立了明确的规范，有利于推动不动产私募基金的发展壮大。通过甄选不动产投资领域的头部私募基金管理人开展试点，发挥示范效应，有助于吸引更多私募投资机构持续积累不动产投资规模和退出经验，储备团队人员，早日达到对管理人的试点要求，促进不动产私募基金的蓬勃规范发展。

值得注意的是，部分机构认为，《指引》文件的推出对于存量REITs业务也有一定帮助。

鲍筱斌对第一财经记者表示，新的《指引》有利于培育健康的不动产投资市场，特别是持有类资产的长期运营、提质增效，为扩大公募REITs和私募REITs底层优质资产奠定基础。新的《指引》实施后，还将有利于机构投资人选择优质的基金管理人，进行广泛投资，从而有利于多元化投资主体参与不动产投资，扩大不动产行业资金来源，进一步规范行业的投资行为、提升行业的投资效率。

以公募REITs为例，新的《指引》的实施，不仅有利于扩大公募REITs优质资产储备，更有利于推动机构资金提前参与到以产业园等业态为主的基础设施项目的培育过程，待资产运营成熟后继续享受公募REITs的长期稳定收益，形成从私募到公募的投资闭环。