房市，这个是短期内，绝对绕不开的话题了。

基本三两天就有一些新闻出来，撩拨大家的神经。

这不，最新的热点新政又出来了，是关于启动不动产私募投资基金试d点。

你要说利好吧，毫无疑问，是的。

尤其是对开发商、城投等角色来说，甚至可以说是重大利好...

但对普通用户来说，短期内大概率是没什么影响。

一、

那房市现实情况是什么样的呢？

实际上，现阶段在一线城市，达成“不大幅波动的目标”难度大不。

新房指导价和二手房价格有“倒挂现象”之后，普通群众买新房的热情还是不小的。

以上海为例，不少优质楼盘近1年还能做到日光盘。

而且在数据层面，更是有直观的体现。

放到成交量来看，2023年1月的新房成交量，已经是10年来第3次超过了2手房了。

而前2次，其实也就发生在7个月前，2022年的4月和5月。

所以，单从成交的市场均价角度来看，上海新房的指导价也可以算是某些区域的价格锚点（豪宅另说）。

*背后有个现象可以关注下，刚需人群的存量需求消耗也是客观存在，上海几个新盘的积分要求是越来越低...大概率今年可能

但不少城市也确实也有“止跌的困难”。

现实是不降价难卖...但真要降价、搞营销也很难。

举个现实的例子，就在前几天深圳某楼盘搞了“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”的活动。

假设房子总价300万，购房者正常需支付三成首付90万。

但这次开发商赠送60万，购房者实际仅需30万。

说白了，房子总价打8折之余，还能给你超低首付买房。

但是，营销活动出现没几天就被叫停了。

“低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价，17号信城缙悦花园开始宣传购房优惠，18号我们就查处了。”--深圳市龙岗区住建局的工作人员

有没有人上车，无从求证了。

但这个也带来1个很现实的问题，这套房子当下的市场价值是多少？

纠结是备案价的300万，还是扣除60万的240万。

很惭愧，我给不了答案。

但深圳的这楼盘，从这个购房优惠活动开始，、不出意外的话就是“滞销”命运了。

是不是后续还有什么“特别操作”，先不胡乱猜测了

二、

回过头来看，这个不动产私募基金。

最简单的逻辑就是，它可以直接、合法的从开发商等公司手中买房。

算是打通了新的资金链路，给房市提供资金。

既然是投资，那房子某种意义上这就带有了金融资产的属性。

目前开发商的降价是被严格控制的，而且这是一条红线。。

常规来说，类似于上述深圳的某促销活动，但是被严厉打击的对象。

它背后对应着抵押物的价格下跌可能。

如果银行按抵押物表面上的价格放款的话，某种意义上的系统性风险隐患。

好，这里就会出现两种情况。

一种是房子本身不愁卖，那自然而然就不会存在不动产私募基金介入的可能。

另一种情况就是房子本身难卖，那房地产商急于回笼资金，就会需要有外部的资金介入，此时才有不动产私募基金介入的机会。

很直观的一个问题就出来了。

假设这些不动产私募基金去投入滞销的房产，而且是以批量“采购”的形式的话。

价格会是一个什么情况？

是不是还会以指导价的形式去限制这部分资产的采购？

目前看应该是不会的。

所以某种意义上，这个其实就带来了操作的可能性。

假设不动产私募基金的退出方式，主要是基于采购房产的的后续销售。

那其实极有可能，这个就沦为通道和产品了。

完全可以想象，私募基金募集资金购买房产，最终实际的销售对象还是房产销售公司。

最终基金的实际投资回报，又回到了房产的销售周期与本金的时间成本。

当然中间还有很多细节，比如说可能的增信、兜底等手段，且看了。

如果往这个方向去看的话，这个又是一个变相融资，或者说包装过的融资方式。

这让我想起了前2年走金交所通道，包装的“企业信用资产”类产品，底层对应的都是一些房企的应付账款。

颇有几分类似之处。

三、

关于这个政策的看法，基本都被一些大V聊的差不多了。

从监管思路上来看，应该是主要去抱着帮助楼市去库存的导向，吸引社会资金盘活开发商现金流。

结合当前的现状来说，我觉得没什么问题，是一个很好的方向。

比较正常的发展方向，应该就是有人说的，类似于Riets的模式。

但现阶段来看，难度很大。。

其实就跟上一段说的一样，优质的资产本身就不愁卖，凭什么卖给你这个基金？

能卖给你，又为什么不卖给别人？

非优质资产靠收租？不可能....

讲真的，真要做，就特别考验基金管理人了。

实操时，你要说中间没点花头，我是不信的。

但是换个角度来说，如果说这个通道，被拿来是自持物业或“屯房”。

是不是就能有很多想象的空间了？

无论是入局还是出手，很有可能交易的成本就能降低很多。

当然，这些还有待后续。

稍微闲聊一下，如果雷同，纯属巧合。