昨晚突然看到朋友圈的动态，“2008年是4万亿刺激，2016年是棚改计划，2023年是不动产私募炒房，房价还是不能跌。”

仔细翻阅资料，才发现原来已经启动了不动产私募投资基金试点，房价确实不能跌。

组团炒房：私募基金入局炒房

2月20日，证监会官网发布消息，启动不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。

甚至该消息还登上了CCTV13朝闻天下频道，进行了长达3分钟的特别报道。

证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金。

这也就意味着私募基金被允许入局炒房了，而且在试点之后，大概率将全面放开。

根据公告，大概有四点值得关注。

一是不动产私募基金投资的范围很广。包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等。

二是试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。如果有个人投资者，那么个人投资者合计的出资比例将不得低于20%。

三是鼓励境外境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。注意这里的用词不是允许，而是鼓励。

何为QFLP方式？通俗来说，就是在国内设立的合格境外私募投资基金。

四是可以设置合理杠杆比例。不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%，也就是杠杆最高为1倍。

炒房客的“狂欢盛宴”

私募基金入局炒房，毫无疑问是历史性的时刻，对房价无疑将起到推波助澜的作用，也是炒房客的“狂欢盛宴”。

去年底，“房地产三支箭”的落地，分别解决了房地产企业银行信贷、债券融资、股权融资三大问题，从供给端为房地产企业提供帮助。

而如今证监会允许私募基金投资不动产的举措，被专家解读为延续了“房地产第三支箭”的延续。

将时间拨回至2022年11月28号，当时证监会发布优化调整房企股权融资“五项措施”，也就是“第三支箭”。

其中的第五条表明，将开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量商业地产、基础设施。

但是专家没有告诉你的是：“第三支箭”并没有表示私募基金可以投资普通住宅，也没表明可以引入个人投资者。

而如今情况已经跟“第三支箭”有了显著差别，炒房客可以直接借助私募基金组团炒房了。

可以预见的是，“北上广深”四大一线城市的房价将进一步攀升，目前四大一线城市是唯一没有松绑限购的城市，而且也不能松绑的城市。

哪怕在如今楼市行情如此低落的时刻，炒房客对于四大一线城市核心区域商品房的垂涎程度，仍然不减当年。

限购只是作用于个人，对于私募机构，可没有限购，炒房客完全可以凭借投资私募基金，入局炒房。

目前虽然只是试点，但是目前楼市的行情，恐怕很快就会全面放开，目前超过20万亿的私募基金，恐怕将会有超过5万亿的资金进入楼市，推动楼市回暖。

而一线城市楼市的回暖，也会带动新一线、二三线城市逐渐回暖。

而这场狂欢盛宴，恐怕仍然还是和普通人无缘，何况是投资不动产，私募的投资门槛已经越来越高了，投资门槛不会低于300万。

为了楼市也是煞费苦心了

从去年开始，楼市的低迷，有目共睹。

从去年3月开始，一共有12个城市松绑限购，甚至是武汉、成都、南京、青岛等这些新一线城市也纷纷松绑。

然而依然收效甚微。

紧接着到了年底，“房地产三支箭”带来了实质性的重磅政策。

“三支箭”的落地，被认为是楼市政策在“保交楼、稳民生”的基础上，开始致力于“保市场主体”，也就是保住房企和房地产市场。

“三支箭”的射出，为房企带来了大量资金，目前已经有60余家银行机构向房企授信超过4.8万亿元。同时，11月以来，房企债券意向发行规模超千亿。30多家房企则通过配股或者定向融资的方式，向市场拿了300多亿。

解决了房企的资金流动问题，也就是供给端的问题后，就着手于解决需求端的问题。

2023年新年之际，住建部就有了大动作。

1月5日，住建部部长倪虹接受中央台记者采访时说对于一套房要大力支持，二套房要合理支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。

对于倪虹提到的首付比、首套利率降低的问题，中国人民银行于1月9日立马跟进，发布了《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

该通知表示将建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。也就是新房价格连续三个月同比和环比下降的城市，可以自行决定首套房利率的调整，只要符合央行的规定即可。

该机制为房地产市场不景气的城市的房贷利率破4开了一个口子，符合该政策的城市达38个。

接着就有超过18个城市的房贷利率降至4%以下，包括天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理等城市。

其中二线城市石家庄和温州首套商贷利率最低3.8%，三四线城市中清远、株洲首套商贷利率已经低至3.7%。

春节后的2月，刺激政策则给到了贷款年龄限制问题。

2月10，一则“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的信息在南宁人的朋友圈疯转，经核实，传闻确凿。

紧接着，成都已有银行将款年龄延长至85岁，北京则是95岁都出现了……

只能说太卷了！

回顾过去这一年，为了让房价不跌，确实煞费苦心呀。

为何房价不能跌？

为何房价不能跌？

根本原因还是房地产的支柱产业地位。

其实这个问题已经无需探讨了，简单来说房价一直涨，那么你还能吃得饱，只是买不起房，如果房价一直跌，恐怕你连工作都要丢了，先考虑吃饭问题吧，能不能买房都是次要问题了。

我国经济为何能有近持续近30年的高速增长期，主要靠两点。

一是人口红利下，依靠廉价劳动力，赚取国外巨额贸易顺差。

二是在土地财政的基础上，依靠高楼不断拔地而起，增加就业，拉动经济增长。

而房地产的支柱产业地位，则表现在对于GDP的贡献超过30%，直接和间接带动就业人口近1.5亿人。

房价很高，只要是个正常人，都知道，但是却找不到替代房地产的产业。

同时，还有一个重要的问题，就是房价一旦跌幅过大，断供潮将会来临，这将直接影响到整个金融体系。

对于地方政府赖以生存的土地财政问题，其实要容易解决得多，替代品要容易很多。

一边是买不起房，一边是经济支柱，那么如何破局呢？

恒大以前的首席经济学大师任泽平表示，如果有人能解决中国的房地产问题，他应该能获得诺贝尔经济学奖。

其实理论上的解决办法当然有。

一是让房地产软着陆。就是让房价的涨幅低于收入涨幅，也就是龟兔赛跑，让跑得快的兔子，追上跑得慢的乌龟，只要时间够长，肯定能解决问题。

二是高端制造业、科技、金融产业替代房地产的支柱地位。这就又不得不提到和美国的竞赛，比如在芯片半导体、新能源汽车、人工智能、生物制药等领域的竞赛，最终突破西方的技术壁垒，冲出中等收入陷阱。

这两点需要同时达到。

难吗？

很难很难。