“第三支箭”的政策进一步落地。

2月20日晚间，证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会同步正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

该指引正式明确，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式，本次为对证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实。

中指研究院企业研究总监刘水表示，这一政策的落地，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。

戴德梁行中国区资本市场联席主管、董事总经理刘兵指出，不动产私募投资基金是建设多层次REITs市场的关键一环，是Pre-REITs市场的关键参与者。

不动产私募投资基金可以通过收购尚未达到REITs发行标准的资产并进行管理提升和孵化，当资产达到发行公募REITs要求后进行打包发行。这为许多尚未达到REITs发行要求的资产提供了更好的流动性。

也有业内人士分析认为，本次试点方案的出台是“第三支箭”、“金融16条”的进一步细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显。

试点计划为不动产私募投资基金的发行和备案提供了明确的规则和指引。在私募投资基金管理制度的基础上针对不动产投资的特点进行了许多针对性的调整，让基金管理人在基金募集、项目投资、项目融资、投后管理和投资退出的整个不动产私募基金投资周期中更加规范的进行运作。

同时，该试点计划也明确了保险资金、资管产品和QFLP等投资人可以更加顺畅的对不动产私募基金进行投资。更加顺畅的投资渠道将吸引更多且多元化的资金注入不动产投资市场，配上专业基金管理人的在各个细分赛道的管理能力，将有效的促进存量资产的盘活和提质增效。

平安证券分析认为，随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。当前行业政策风向加速转变，节后多个城市来访上升亦反映购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复。

“第三支箭”

早在22年11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。

措施分别提到，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

当前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债权工具上进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。其中再融资方面受益房企范围较广，上市房企定增方案正加速落地。

有数据显示，自2022年11月28日至当年年末，已有31家上市房企公告股权融资事项，已披露的募资总额超360亿元。

而在公募REITs方面，22年12月8日证监会副主席李超提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，预期该渠道的推出将有效助力房企盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。

此次政策是此前“第三支箭”的落地与延续，我们认为随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。

具体来看，证监会指导中基协新设“不动产私募投资基金”类别，同时中基协《指引》则进一步明确不动产投资范围、管理人试点要求等，包括不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者，大幅提高投资门槛。

有机构发布报告称，预期不动产私募投资基金试点的启动一方面利于多渠道盘活不动产存量资产，更好发挥其在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用；另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的，形成完整的业务链条。