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近日证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。

所谓不动产私募，就是投资方向为“房子”的私募基金，投向涵盖商品房、租赁房、保障房等，另外商业地产、在建未完成项目、基础设施等也可以投资。

私募基金的目的是获得投资收益，所以这其实就是机构投资房子。有人可能有疑问，这不就是大资金“炒房”吗？没错，“炒房”要进入机构化和专业化时代了。

为什么要放开不动产私募基金

房子有两个属性，一个是居住功能带来的消费属性，一个是升值预期带来的金融属性。事实证明，房子必须承认它的这两个属性，如果非要看重一个属性、忽视另一个属性，都会带来困扰。

如果市场太注重金融属性，就会引发投资狂潮、房价大涨；金融资产的大涨，会带来泡沫，房子也不例外，泡沫总有一天要破灭，给参与炒作的人灭顶之灾。

但如果不关注房子的金融属性，一味只看重房子的消费属性，也会带来需求不足的问题。需求不足，就不会带来可观的建设和发展，总量和质量起不来，整个社会也不能提高居住品质，这会导致可享有居住品质的仅仅只有非常少数的人。

金融属性和商品属性都很重要，都需要承认和引导，这应该是看到2022年地产出清风险的时候，政策指导发生了改变。所以在避免居民扎堆炒房的时候，推出不动产私募基金，让以盈利为目的投资房地产这件事机构化和专业化。

在这个背景下，不动产私募作为金融支持房地产的第三支箭中的政策推出。房地产市场沉寂了许久，需要投资资金的进入，带来源头活水。

不动产私募能否给市场带来活水

不动产私募会带来“活水”，这是肯定的。政策的初衷，是要利用不动产私募基金，为保交付提供资金来源。很多暂时出现困难的楼盘，还有一定的参与价值，利用新进入资金，可以保证楼盘的顺利开工-交付。

另外，不动产私募也可以盘活经营性不动产，为部分资金紧张的存量优质项目盘活提供新的资金来源。许多房地产企业融资成本越来越高，短期高昂融资成本的情况下，持有回本周期较长的商业地产压力很大，可以将这部分资金打包出售给基金，房地产公司可以降低财务压力、盘活现金流，基金可以获得长期来看稳健的收益。

保交付和盘活存量的过程中，自然能带来增量资金。不动产私募基金试点过程中，明确表示鼓励境外资金参与；而且不动产私募可以动用一部分杠杆，杠杆不超过净资产的200%就可以；这两个政策也都是为了更好的吸引增量资金。

现在，房地产市场处于相对底部，底部也具有较高的安全边际，未来潜在收益率也较高。现在放开不动产私募基金，预计会吸引不少资金；等前期参与的资金有了可观的盈利之后，更多的资金在路上。

最低位的时候，其实没必要过度担忧了。

行业风向在转变

政策发力叠加经济复苏，是今年房地产市场的主线。现在来看，政策靠前发力，正在一步步超预期；虽然经济复苏还没有到来，但二季度强复苏的势头比较明确。

两相叠加之下，今年二季度房地产销售有望逐步企稳。不过有一点很明确，虽然增量资金会进来、房地产市场会企稳，但不同地域之间房地产市场大分化只会更严重而已。

不动产私募基金不会去投资三四线城市的房子，只会投资一线优质或者新一线好地段：房子普涨时代毕竟结束了，未来贵的房子可能更贵，打折的房子可能折扣更大。

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