近日，证监会为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，启动了不动产私募基金试点，将不动产私募基金从股权基金中独立出来，做为新设“不动产私募投资基金”产品类型。作为房地产行业的助力者，盘活房企的存量资产，化解房地产风险项目，作为权益类资金的不动产私募基金有助于房地产市场向良性发展。

不动产私募投资基金其投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）和商业经营用房以及基础设施项目等。

基金业协会所发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，要求参与试点的私募股权投资基金管理人实缴资本不低于2000万元，且具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元等。

试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币。鼓励境外投资者以合格境外有限合伙人Qualified Foreign Limited Partner 方式投资不动产私募投资基金。

设置了较高的首轮实缴出资门槛，体现出以引入机构资金为主要目的，对自然人的出资比例限制在不得超过基金实缴金额的20%，防范了涉众风险。不动产私募基金未来长远发展首先需要进一步拓宽机构投资者来源，鼓励银行理财子公司、保险资管、政策性配套资金等参与。满足了不动产领域合理融资需求。

不动产私募基金的投向为底层价值明确的不动产类资产。明确基金财务不得向被投企业以外主体提供担保，或投资于私募管理人或其实际控制的项目，确保了基金财产价值的风险隔离，同时也避免了自融等风险。

近日根据《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

我国不动产行业积累的存量资产规模区大，房地产等产权方对资产盘活有迫切需求，机构投资者作为市场主力，不动产私募投资基金未来具有广阔的发展前景。募投管退需步入良性循环。未来需要进一步拓宽退出渠道。而公募REITs是存量资产盘活退出的重要渠道，不动产私募投资基金是孵化公募REITs合格资产的重要来源。

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