事件：为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

覆盖范围广，鼓励各类投资者参与。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，涵盖了主要的房地产资产类别。此外，证监会要求试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20％，首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，试点基金在符合一定前提下可以扩募，并且境外投资者可以QFLP方式投资不动产私募投资基金。我们认为，相对较高的投资门槛有利于更好的保护投资者权益，同时，证监会也鼓励各渠道资金参与试点。

盘活存量资产，利好优质房企。本次不动产私募基金投资范围中存量商品住宅排在首位，存量商品住宅主要是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。我们认为，不动产私募基金的参与不仅将有助于缓解部分房企的融资压力，还将为存量保交楼项目提供新的资金来源，此外，对资产运营能力强及拥有优质资产的房企带来实质性的利好。

协同公募REITs，完善金融闭环。2022年12月8日，证监会副主席李超提及“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，意味着公募REITs市场将得到大力的发展。考虑到不动产私募投资基金的投资范围中包括保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等，与公募REITs试点行业重合度较高。我们认为，不动产私募基金将有效盘活存量经营性资产和保障性租赁住房，为后续房地产类公募REITs提供市场，并相互促进形成完整的金融链条。

投资建议：我们认为，本次不动产私募投资基金试点，投资范围广阔、拓展房企融资渠道、利于盘活优质资产、与公募REITs协同促进，将推动房地产行业更健康的发展。关注标的包括：保利发展、招商蛇口、滨江集团、万科A等，建议关注华发股份。

风险提示：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时。

本文源自券商研报精选