三只穿云箭后，再来一箭。

文 | 东城关之琳

来源 | 地产大白话

前言

上周玩证券信托的朋友问，股市低迷，理财歇菜，信托要不要考虑。收益7个点起步，听起来是不是很香？！P，要1000万起投。有这闲钱，早就招兵买马扩团队，纳斯达克敲金锤了。

这就是当下投资的窘境，没钱的揣着兜里的五毛钱，看着有钱的越来越有钱。

在楼市的表现同样如此，即便是有闲钱的这时候想投资进场，要么因为限购限贷等需求端约束政策掣肘，要么苦于没有好的投资标的或担心资产流动性，要么担心房地产税这个拦路虎，想买而不能买、不敢买。

还有不少需求纯粹的刚需改善群体，因为预算或者预期不足，驻足观望。

如何破局？

这次，证监会出了个妙招，让一部分又能力买且有意愿买的人，开启买买买模式，让一部分先买起来，先买带后买。资金最终还是流入到楼市蓄水池，变相给楼市放水。

这也就是为啥这两天股市“满江红”。

今日份，且看大白话分解证监会带来的利好大招。

01

地产大白话

不动产私募基金投资试点

上峰管理层2022年射出三支穿云箭，2023年千军万马来相见。

这次不动产私募基金投资试点的开展，可以理解成支持房地产市场平稳健康发展的又一重大举措，目的是在经济大盘趋稳向上的环境下，积极盘活不动产市场存量，给楼市纾困、松绑、放水，进而有效防范背后的系列金融及社会民生风险。

经历三年口罩期，经济下滑，楼市凋敝，就像是人的身体胃胀不消化，引起食欲不振，四肢无力，从而导致整个人都蔫儿了 。

而这次的不动产私募基金投资试点，正是一味“健胃消食片”。它的投资范围包括特定居住用房（存量商品住房、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等等。

过去的2022年射出的三支“穿云箭”，这支基金的威力其实丝毫不亚于“穿云箭”。

它能吸收社会上的“热钱”，合理合规的投到楼市，这可比降准降息见效快。然而到底能吸附多少的资金量，这里带大家看一组数据。

央行2月10日发布的数据显示，1月份人民币存款增加6.87万亿元，其中住户存款增加6.2万亿。这是什么概念，一个月的人民币存款将相当于去年全年全国商品房成交额的一半。

当前形势下，老百姓手里的活钱量是惊人的，只不过分布不均匀、用途不明确、收益不明显。在经历楼市下行周期后，房企暴雷引发的停工断贷系列问题后，遗留下不少存量资产项目。

怎么用好这“海量”的资金来消化存量资产项目，助推经济、楼市健康稳定发展，是一个永恒的经济学话题。

02

地产大白话

商办长租难题迎来新解

现在的房企谈“商办”色变，尤其是核心城市商办限购、限贷政策出台以后，更是碰都不敢碰的伤痕。

我们经常在抖音、小红书或者其他媒介平台上看到这样的观点，“十个公寓九个坑”，“以前一铺养三代，现在三代养一铺”，对商办产品退避三舍，似乎已经成了地产界心照不宣的潜意识。

这次不动产私募基金投资试点给尘封多年的老大难问题，带来了新的解决方案。

政策文件里明确提到，不动产私募基金可以用来投资商业经营用房，其中包括写字楼、商场、酒店等。

商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。

个人买商业、写字楼可能会考虑资金变现及回报周期长的问题，但是交给有着逐利特性的资本去运作，会呈现不一样的效果，你只需投入资金，交给基金管理人去搭理，非常便捷高效地买入卖出。

这样，传统的买房行为就演变成一种金融理财行为，也便于将城市闲置的商业经营用房变废为宝，加速去库存。

03

地产大白话

房企融资开辟新通道

不动产私募投资基金的上层逻辑设计非常巧妙，既可以增加房地产市场的资产流动性，加速去库存，又为房企融资开辟了新通道。

根据《不动产基金试点指引》第八条第三款的规定，根据基金合同约定或者履行基金合同约定的决策程序后，不动产私募投资基金可以基于商业合理性，将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。

根据《不动产基金试点指引》第八条第一款第（一）项的规定，不动产私募投资基金可以为被投企业提供借款、担保，但应当基金合同就向被投资企业提供借款、担保事宜要有明确约定，必须要履行基金合同约定的决策程序。

通过被投资物业标的的对外抵押或质押，申请经营贷、并购贷等方式，进一步拓宽资金来源；与此同时，被投资企业也可以凭借资产获取融资借款、担保借款，帮助有资金需求的房企解燃眉之急。

政策初衷是让不动产得以动起来，让房企的现金流川流不息，让投资人满怀信心，这样，整个行业链条就自然畅通无阻，健康运行。

04

地产大白话

保障性住房有了资金保障（幸福兜底）

我们在提“房住不炒”的同时，还有一项关键举措，那就是“加大供应租赁及保障性住房”。

保障性住房，顾名思义，一般由地方政府或地方城投/平台公司为主体开发建设，从目前全国各大城市试点推行的保障性住房性质的共有产权房发展来看，各地推行力度及发展质量层次不齐。

就拿青岛来说，2月初，城阳区某共有产权房项目因城投公司资金压力，爆出交付难的问题。

可见地方财政也有捉襟见肘的时候，保障性住房的资金和融资问题逐渐引起社会的广泛关注。

开设“不动产私募投资基金”投资保障性住房，意味着地方政府或其平台公司有了新的融资渠道，从此多了一条退出机制。

让保障性住房有了资金的保障，这也是真正为老百姓的幸福兜底。

我们一起期待这次证监会妙招扶楼市的效果，见证不动产私募基金开启“买买买”模式。