来源：国际金融报

记者 陆怡雯

房地产融资再迎利好！

近日，据证监会官网消息，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

同日，为促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，中基协正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称《不动产试点指引》）。

据悉，《不动产试点指引》遵循试点先行、稳妥推进原则，明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范，较好地兼顾了行业规范和发展。

证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

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差异化监管

“引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。”

不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。

证监会表示，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

中基协数据显示，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

中基协表示，为积极发挥私募股权投资基金作用，协会在中国证监会指导下，开展不动产私募投资基金试点，起草形成《不动产试点指引》，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

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细化规范要求

“本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送都提出了规范要求。”

证监会强调，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

管理人方面，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

投资范围方面，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

投资者方面，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

值得注意的是，为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

同时，证监会表示，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送都提出了规范要求。

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盘活存量资金

“不动产私募投资基金试点启动，最大的意义在于在针对房企‘第三支箭’之外，提供了项目层面盘活存量资产的一种方式。”

“本次不动产私募投资基金试点，利于多渠道盘活不动产存量资产，对于保交楼相关项目建设、不良资产项目处置等方面具有积极意义。这也有助于缓解部分优质房企的融资压力，对优质房企发展或将形成实质性助力。”星石投资副总经理、首席策略投资官方磊在接受《国际金融报》记者采访时表示。

从更长远的角度看，方磊认为，不动产私募投资基金也可以和我国公募REITs市场形成共同发展，有助于我国不动产领域“投融管退”的良性循环。

“不动产私募投资基金试点启动，最大的意义在于在针对房企‘第三支箭’之外，提供了项目层面盘活存量资产的一种方式。”重阳投资合伙人寇志伟向《国际金融报》记者表示。

寇志伟指出，相较于此前的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》等文件，此次试点突破了热点城市普通住宅地产项目的禁投限制，但仍限定于已经取得“五证”且已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量项目。

“试点的目的在于盘活那些项目开发主体陷入困境，但项目本身仍具有一定经济性和盈利能力的问题楼盘。同时，这样的规定也没有背离房住不炒的原则框架，不会助长房地产领域的投机炒作。”寇志伟进一步向记者表示。

广科咨询首席策略师沈萌表示，不动产私募投资基金与常见的证券交易或证券投资私募基金有很大不同，属于更长期的稳定收益回报项目，为市场不同偏好的投资者提供更多样化的选择。

“不动产私募投资基金的推出是对已经存在的类似业务提供合规性管理，撬动更多社会资本为房地产行业提供融资服务，缓解房地产行业的债务压力，稳定房地产行业的运行。”沈萌说道。

光大证券认为，此次政策是此前“第三支箭”的落地与延续，随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。

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投资价值几何

“当前行业政策风向加速转变，购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计二季度销售有望逐步企稳。”

近几个月以来，房地产行业融资端利好政策持续落地。此次不动产私募投资基金试点启动，房地产板块再次受到资本市场的广泛关注。

“目前房地产行业在供给端和需求端都存在政策利好，政策共振有助于带动地产领域合理需求的释放，那么优质企业应该会得到重估。但目前地产进入了新的大周期，地产的长期发展趋势出现了变化，合理需求释放也并不意味着行业还有很大的发展空间。”方磊向记者分析表示。

方磊认为，目前可以判断的是地产行业对于经济拖累最大的时期结束了，后续地产的复苏力度还有待观察。对于地产板块而言，利好政策公布提振行业发展预期，初期可能出现普涨行情，但后续地产公司的表现可能更加分化，真正受益于政策的优质公司表现会更好。

沈萌表示，“房地产行业在供给端不断调整政策压力，但目前为止还看不到需求端的意愿改善，所以较长时间内如果看不到需求端向好变化，那么房地产行业的前景仍将存在问题。”

平安证券认为，随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。当前行业政策风向加速转变，购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计二季度销售有望逐步企稳。

光大证券指出，2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。

该机构进一步表示，疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：第一，看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；第二，看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；第三，关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。