“面对发展环境的高度不确定性，商业地产企业要摒弃‘一切照旧’的运营模式，”德勤日前发布《2023年商业地产行业展望》，德勤中国房地产行业审计与鉴证业务主管合伙人倪敏认为：“面对未来数年整个行业的新方向，更应加强关注资产层面的战略决策制定，满足投资者、租户和监管机构不断变化的需求。”

此次德勤访问了全球主要商业地产业主和投资公司共计450位首席财务官，邀请他们分享企业的发展前景和人才、监管合规情况和技术相关计划以及2023年的投资重点和潜在结构转型规划。

受访的450名主要商业地产业主和投资公司的首席财务官对2023年营业收入的预期有所差异，40%的受访者表示营收应有所增加，48%预计营收应有所下降，12%预计营收维持不变。有更大比例的受访者（33%）计划于2023年削减成本。

总体而言，受访者指出持续高通胀、劳动力管理、网络风险以及气候相关监管行动最有可能影响未来12至18个月的营收前景。中国内地房地产领导者将气候相关监管行动视为首要关注问题，其当前准备程度的平均评分为2.9分，5分代表准备最为充分。

房地产行业基本面指标方面，如资本成本、资金可得性、房地产价格、空置率、租赁活动、交易活动、租金水平，大部分受访者（66%）预计明年情况将有所改善或稳定。

全球而言，受访者认为未来12至18个月，市区写字楼和郊区写字楼提供最具吸引力的风险调整投资机会；亚太地区受访者则以数字地产为首选，比例达到43%。

倪敏表示，未来写字楼市场将出现进一步分化的趋势，优质资产和不良资产的差距会逐步扩大，“就中国市场而言，核心区域、核心地段会继续供不应求，注重绿色环保、有优质品牌加持的商场、写字楼依然抢手，但其他区域则面临一定挑战，低品质写字楼投资者要考虑老化资产的升级改造，否则就会被淘汰。”

德勤调研显示，房地产企业在管理ESG合规要求方面仍处于早期阶段。仅12%的受访者表示其准备好立即实施变革以满足监管要求，此外，仅7%的受访者在投资战略决策中使用ESG数据和分析。大部分受访者计划在来年或两年内开始融合使用ESG数据。

伴随全球税法的不断变化，行业的首要关注问题包括税率上调问题、转让定价和利润分配规则的变化以及自动化执法。商业地产领导者可致力提高报告透明度和数据要求以应对特定司法辖区的自动化监管执法，以及将ESG举措的税务影响纳入考量，以助力企业为即将发生的税法变化做好准备。

考虑到整体经济问题以及持续存在的供应链不确定性，多数受访者预计其公司将在一定程度上减少技术投资，不到一半的受访者预计将增加技术投资。这与去年的调研结果形成鲜明对比，去年仅7%的受访者预计将减少技术投资，三分之二的受访者预计其公司将增加技术投资。在亚太地区，有42%的受访者表示其公司计划增加技术投资，近三分之一表示预计其公司将减少技术技资。

德勤中国房地产行业财务咨询业务主管合伙人方栋表示：“技术投资不足或属目光短浅之举。具备一定灵活性和风险偏好的房地产企业可探索如何利用技术释放潜力，以稳步向前迈进。”

“全球范围内对房地产科技的投资在2020年显著下降后于2021年出现反弹，并创历史新高超过240亿美元。亚太地区约半数受访者认为房地产科技可带来收益，关于气候信息披露的拟议监管规则也激发了对气候相关房地产科技的兴趣。”

智能合约在房地产行业获得发展势头，逾半数受访者表示正处于试点、早期实施或生产阶段。由于智能合约是所有虚拟房产交易的基础，这些发展可能与元宇宙的早期探索有关。

方栋总结道：“路线蓝图随着公司规模、子行业和地点的不同而差异显著。了解和响应变化仅是解决方案之一。商业地产领导者还应通过战略伙伴关系和提升数据管理，以探索和开拓更多价值。此类举措在目前看来或许有些进取，但当其他公司在合并或削减预算时，其可为部分公司带来竞争优势。”

作者：唐玮婕

编辑：朱伟