来源：【中国金融出版社】

作者｜周茂华「中国光大银行金融市场部」

提要：

公募REITs底层资产拥有稳定的现金流，因此往往能表现“穿越周期”的特征。同时，公募REITs具有股债双性的特征。

当前，商业银行参与公募REITs市场，既可以拓展在公募产品上的投资，补齐权益投资“短板”，又可以在与券商、基金公司开展合作的过程中，提升自身投研能力。

基于养老理财长期限和养老的定位，公募REITs有可能成为银行理财特别是养老理财潜在的配置资产。

当前，推动公募REITs发展的环境越来越友好，公募REITs有望成为与股债并列的“第三类上市资产”，未来发展空间巨大。有鉴于此，公募REITs正成为资管领域的新宠儿,多家银行、理财公司先后奔赴公募REITs新风口，投资者也更加青睐公募REITs所带来的增长点和新机遇。

典型特征

从近两年国内上市公募REITs发展情况来看，其底层资产投资标的主要涉及交通基础设施、工业园区、仓储物流、保障性租赁住房和环保等领域。2021年6月，公募REITs首批试点项目落地。公募REITs具有以下典型特征。

●投资门槛低、透明度高和流动性好

公募REITs项目一般是质地优良的资产，具有稀缺性。并且，公募REITs有严格、标准的年报信息披露制度，底层项目的财务数据比较清晰。同时，公募REITs由专业机构进行管理，信息披露要求高、运作透明，可以有效弥补中小投资者在项目研究方面的不足，普通投资者可以在交易所自由交易和变现。因此，公募REITs的推出有助于降低不动产投资的门槛，让普通投资者都能充分分享不动产市场发展的红利。同时，不动产与其他大类资产收益的相关性较低，有利于投资者分散风险、实现多元资产配置。

●强制分红制度

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》相关规定，基础设施基金采取封闭式运作，公募REITs强制分红的要求是不低于收益的90%。同时，公募REITs底层资产项目商业模式清晰、盈利能力稳定、现金流充足，并且可享受一些税收优惠等，因此，公募REITs投资者会有相对稳定的分红。

●兼具股债双性

公募REITs底层资产拥有稳定的现金流，因此往往能表现“穿越周期”的特征。同时，公募REITs具有股债双性的特征。这是因为，公募REITs产品具备持续稳定获利的特征，这样的收益特征与债券等固定收益品种相似。同时，公募REITs产品在二级市场交易活跃，基础资产的增值受宏观经济和行业趋势影响较大，因此在价格波动上受资本市场影响较大，具有典型的权益属性。

●收益性较高

从目前已上市23只公募REITs的表现来看，截至2022年12月16日，23只公募REITs产品平均涨幅为7.9%，其中，14只产品价格录得上涨，涨幅超过10%的有7只，最高一只产品涨幅为36.57%，明显跑赢同期股票、债券等资产。

为何受银行理财青睐？

第一,银行本身就是基础设施领域的主要投资人之一，银行对这类资产具有一定的投资管理经验，对各类基础设施发行人主体也比较熟悉。因此，银行理财作为管理规模最大的资管机构之一，是公募REITs最主要的投资人和参与者，有很多机会可以进行业务协同。

第二，有助于补齐银行权益投资短板。在权益市场波动较大的背景下，公募REITs能满足银行理财产品的配置需求。商业银行参与公募REITs市场，既可以拓展在公募产品上的投资，补齐权益投资“短板”，又可以在与券商、基金公司开展合作的过程中，提升自身投研能力。

第三,公募REITs是攻守兼备的投资工具，和银行理财的投资需求相互匹配。例如，当前银行理财公司正积极布局养老理财产品，养老理财不仅需要长期配置，同时在收益的稳定性、安全性以及回撤率上都有类似于保险资金的需求。基于养老理财长期限和养老的定位，公募REITs有可能成为银行理财特别是养老理财潜在的配置资产。不过，目前受制于整个公募REITs市场的体量以及养老理财更为稳健的投资策略，养老理财配置公募REITs还处在逐步加仓的阶段。

银行“掘金”公募REITs

●积极开发公募REITs主题理财产品

光大理财于2021年11月发布了“阳光红基础设施公募REITs优选1号”，这是国内银行理财首只公募REITs主题产品。该产品充分结合公募REITs资产配置策略和个券挖掘策略，重点布局一级投资、密切关注二级市场机会，构建了具备稳定期间现金流+上行收益空间及韧性的投资组合。截至2022年10月31日，该产品折合年化收益率为8.76%。

除光大银行外，2022年6月，招银理财推出了“招银理财招睿鑫远基础设施封闭1号增强型固收类理财计划”，募集资金规模近1.5亿元。北京银行也于2022年1月至9月陆续推出了“京华远见基础设施公募REITs京品”1号至5号资管计划。

●参与公募REITs战略配售、代销等全流程环节

银行机构分别通过战略配售、代销、托管等方式，积极“掘金”公募REITs。

在战略配售领域，中银理财参与了“平安广州广河REIT”项目战略配售，招银理财参与了“建信中关村REIT”项目战略配售，光大银行参与了“华夏合肥高新产园REIT”项目战略配售。

在代销领域，Wind统计数据显示，截至2022年11月3日，共计有14家银行为14只公募REITs进行代销，其中华夏中国交建高速REIT有8家银行代销，博时招商蛇口产业园REIT有4家银行代销，中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT和建信中关村产业园REIT分别有3家银行代销。此外，招行、农行、建行、交行、兴业和中信六家银行还参与了已上市的21只公募REITs的托管业务。

与此同时，很多银行力争通过参与公募REITs全流程服务，发挥支持实体经济的应有之义。例如，2022年8月，光大银行在北京专门举办了公募REITs综合金融服务客户推介会，邀请了全国基础设施领域108家企业参与。其表示，有条件、有能力提供公募REITs“一站式”金融服务，并综合运用光大集团资源，持续强化对重点客户REITs业务的服务支持。另外，北京银行也明确了要深度参与到公募REITs的发行中。围绕公募REITs每个阶段，其将推出公募REITs全流程服务产品，盘活存量资产，促进有效投资。

最后，要说明的是，参与基础设施公募REITs，考验的是银行理财公司的综合素质，具体来讲，其一，基础设施公募REITs，类似基础设施资产的IPO，且基础设施项目对于投资建设单位及前期债权性资本而言，可能存在资金长期占用或资金来源期限错配的问题，需要理财公司拥有“资管+投行”的能力。其二，国内各地基础设施项目多以当地政府及地方投融资平台为主要投资建设和运营主体，需要银行、理财公司具有较强的项目管理素质。银行、理财公司需要夯实其专业的投资管理能力，保持在客源、项目资源以及账户管理上的优势，联动母行提供整体金融解决方案，从多个维度参与到公募REITs之中。

（责任编辑：薛小玉）

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