证监会鼓励设立房地产私募基金，让基金进入房地产市场，房地产市场一片欢呼，认为房地产泡沫最终是全民埋单。

去年以来，救市措施一个比一个给力。房贷利率从最高7%以上降到了最低3.7%，腰斩了。银行给房企授信4万亿，发债、股权融资都放开了。但市场并不买账。

私募基金进入房地产怎么赚钱？一般有三个途径。

一是放贷给房企，收取利息。现在由于房企信任很差，融资成本很高，私募可以以3-5%左右的利率给房企提供资金，大大降低房企的融资成本。但这种低收益高风险的投资，私募一般不愿意做。

二是直接打折买开发商的库存房来经营。问题是开发商愿意打折多少。开发商卖不掉，私募同样很难卖。私募胜在资金没有成本，可以慢慢卖，但要赚钱也比较难。如果用来出租，现在租售比太低，即使打折买来的，也达不到3%，没有吸引力。

三是收购烂尾项目。开发商即将破产，资产大甩卖。大幅折价收购一些有潜力的项目来开发，这样可能会获得较高收益。

不管私募以哪种方式运作，都是要赚钱。以目前房地产市场状况，炒高房价获利几乎不可能。极有可能是趁火打劫，就是通常说的做空。大肆压低库存房或在建项目的价格，再来经营获利。

房地产多头欢呼私募基金，可能高兴得太早了。