为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。近日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，并将于3月1日起施行，房地产融资再次迎来利好。

“私募基金都要来投资不动产了，私募基金可都是炒股高手啊”、“他们来投资房产，未来房价会上涨吗”？好多人开始焦虑或者是抱怨，还有人鼓吹这不就是让富人通过私募基金来炒房？这次的政策主要有以下四个重点：

私募基金是区别于公募基金的另一种投资基金，它只面向富人。法律规定单个投资者投资私募基金的门槛是100w元，所有低于这个标准的基本都是骗子，因为拿到私募基金的牌照并不容易，正规的私募基金绝对不会违反这个规定的。不动产私募投资基金是投资楼市的私募基金吗？准确的说法是投资房地产行业的私募基金，不是拿来炒房的私募基金。如果是拿来炒房，那不是证监会通过特殊方式鼓励炒房了吗？这样完全违背了国家的宏观政策。平时所说的私募基金主要是指投资股票的私募证券投资基金，证券不仅仅包括股票，比如债券、期货等都属于证券，这些是所有人都能直接参与交易的二级市场。而私募股权投资基金不做二级市场，只做一级市场，比如一家非上市公司需要出让股份获得融资属于一级市场，主要特征是普通人无法直接参与交易。不动产私募基金属于私募股权投资基金中的一个细分，所以它属于投资一级市场，可以直接投资房地产公司。

这对房地产有什么影响？房产私募基金是房产的救火队，满足房产融资并不容易，而私募基金愿意承担更大风险同时也可能获得更大回报。如果是在楼市活跃期，私募基金充当火上加油的角色，不过现在的楼市属于非活跃期，不动产不仅仅指房产，也包括土地、采矿等，未来也不排除资金流向这类资产的可能性。以前私募股权资金也是可以投资房产的，为什么还要单独细分呢？显然是为了房企融资创造更加宽松的政策环境。

准确来说，这一试点备案还是给楼市输入新鲜血液，“2008年是4万亿刺激，2016年是棚改计划，2023年是不动产私募基金稳楼市，房价还是不能跌。”

相信最近大家都被楼市回暖的消息刷的眼花缭乱，2月份以来杭州楼市行情火爆，成交量在不断攀升。通过走访，发现开发商明显比去年更有底气，车位捆绑销售，还有些大户型需要找关系才能买得到；二手房市场有中介透漏消息，约谈的房东临时坐地起价，溢价率高达7%，去年他们敢这么操作吗？今年确实让他们有了底气。但是，房价从整体上看没动，最近一周看房的人逐渐变少，市场似乎在冷却，三月份市场如何还要再看看。

从全国来看，虽然现在房地产呼声很高，各城市楼市数据都在回暖，但是这个回暖对于90%以上的城市都没办法持续下去，一季度之后，预计很多城市的楼市会回到2022年的状态，这与上层领导的意愿不符。房地产是支柱产业这个已经无需讨论，如果房价上涨，大家买不起房至少还能吃的饱，如果一路下跌，工作都没了，更谈不上其他了。另外，土地是财政的基础，通过土地不停的流转，增加就业保民生，经济就会不停的上涨，社会有活力，国家就有资金。这一系列操作都是为了房产软着陆。

总结如下，房地产私募基金并不是富人炒房的基金，现阶段启动这类基金的试点工作，主要是为房企提供更多的融资渠道。