本报记者 余燕明 北京报道

近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

同日，为规范私募投资基金从事不动产投资业务，中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”）起草并发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称“《不动产试点指引》”）。

根据《不动产试点指引》，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

“证监会开展不动产私募投资基金试点，将进一步促进房地产市场盘活存量，进而规范及完善私募股权投资基金的发展模式，扩大房地产企业的融资渠道，对于促进房地产行业的平稳发展属于重大利好。”高和资本执行合伙人、清华五道口不动产金融研究中心副主任周以升向《中国经营报》记者表示。

“第三支箭”再延续

证监会方面表示，开展不动产私募投资基金试点工作，是落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，将进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

据记者了解，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。

由于不动产私募投资基金在投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

周以升向记者介绍，证监会支持基金业协会在私募股权投资基金框架内增设不动产私募投资基金类别，并实行差异化监管政策，对私募股权基金发展与不动产领域投资两方面都有着多层次的意义和功能。

“对当前最紧迫的房地产纾困工作来说，去年底证监会为支持房企股权融资释放了‘第三支箭’，当中已经明确将积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。”周以升说。

周以升补充说：“跟公募REITs（房地产投资信托基金）的功能一样，不动产私募投资基金同样具有盘活存量的作用。盘活存量不动产的终点是公募REITs，在资产孵化培育阶段，不动产私募投资基金实际上相当于提供了金融工具，这样就形成了一个新的资本循环，从私募基金到类REITs、再到公募REITs，产业链就很完整了。”

“之前的不动产投资链条上，一直就欠缺了私募基金，现在把这块拼图补上了。从市场规模上看，不动产私募投资基金将会非常庞大，还会为公募REITs孵化、培育和输送更多优质的资产项目。”周以升说。

周以升还进一步介绍，对微观层面的经营主体来说，私募投资基金将会推动房地产开发商、基础设施投资企业、地方国企等经营模式、商业模式的转变。

“当然，对私募基金管理人和机构投资者来说，《不动产试点指引》全面放开了私募基金对不动产投资的监管，将有更大的自由度和开放性去展业。”周以升说，“在此之前，私募基金针对不动产领域的投资活动，在投资标的、投资方式等方面受到诸多限制，同时增加了交易成本和监管难度。而现在，《不动产试点指引》在税收、交易结构、贷款担保、股债比等方面放开以后，比如纾困项目、存量商品住宅、租赁住房等，都可以尝试去做了。”

建立新的良性循环

据记者了解，《不动产试点指引》明确并严格限定了不动产私募投资基金的投资范围，即包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房在内的特定居住用房以及商业经营用房和基础设施项目三大类资产。而其中特别值得关注的是不动产私募投资基金对存量商品住宅的投资规则。

一方面，《不动产试点指引》重新放开了私募基金对普通住宅、公寓等非经营性住宅项目的投资；另一方面，存量商品住宅限定于已经取得“五证”且已实现销售或主体建设工程已开工的项目，对比《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目》等过往政策中对于新拿地、拍地项目的限制，《不动产试点指引》的适用情形显然更为严格。

这也意味着即使私募基金重新被允许投资于商品住宅项目，但投资逻辑和投资模式已经发生了彻底改变。

此外，记者还注意到，《不动产试点指引》对于私募基金管理人的主体资格也提出了严格要求。除了应满足股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求等必要条件外，还特别强调其主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方。

“我们应该从更高层次的政策框架上来理解不动产私募投资基金的功能和价值。监管层不会允许它成为一个给住宅开发增加杠杆的工具，也不会让房地产业重新回到传统开发模式的老路上。”周以升说，“因此《不动产试点指引》限定私募基金只能投向存量商品住宅项目，也把开发商排除在私募基金管理人资格之外。”

不过，周以升解释称，尽管不动产私募投资基金不被允许支持拿地和增量项目开发，但现阶段对帮助房企化解风险、改善资产负债表将会发挥出巨大作用。

“不动产私募投资基金能够成为纾困项目的一个最优解，推动出险房企脱困。在房企资产负债表内沉淀下来的项目资产，将可以通过不动产私募投资基金进行盘活，拿回现金和权益资本后偿还债务，化解财务压力，让房企经营重新步入良性循环。”周以升说，“在这个过程中，房企的经营模式、商业模型其实也发生变化了。”

相比于银行信贷、AMC资产管理公司对房企的纾困救助，周以升认为不动产私募投资基金更具优势。“它们主要是牌照化的金融机构，并没有深层次主动管理的能力。”周以升说，“不动产私募投资基金本质上实现了产融的深度结合，它是一种产融结合的典范。当下国内经济发展的核心逻辑，就是让金融工具服务于实体经济。”

“内需不振已经成为影响国内经济平稳发展与增长的难题，正如高层频频表态，将当期总收入最大可能地转化为消费和投资，是经济快速恢复和高质量发展的关键，金融服务大有可为。”周以升说，“比如购物中心，作为消费类的不动产和基础设施，如果不能实现良性发展，它就很难成为消费的落脚点。”

“很激动、很振奋看到不动产私募投资基金的高效落地，它会是国内不动产资产管理和房地产行业的里程碑事件。”周以升告诉记者，“监管层将不动产私募投资基金作为新的产品类别梳理出来放在了聚光灯下，私募基金管理人和机构投资者会更积极地配置不动产，推动房地产行业建立新的良性循环、探索新的发展模式。”

（编辑：卢志坤 校对：宛玲）