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正文 · BEGINNING资源、成本、新经济形势催生园区载体迅速发展。其中，存量工业用地盘活成本高、新增工业用地紧缩、民营中小企业需要载体等三大因素倒逼园区发展。1. 存量工业用地盘活成本高目前湾区大部分有规模、有指标的熟地基本掌握在个体和自然人手上。工改商住变相倒逼工业用地价格虚高，挤占生产企业生存空间。2. 新增工业用地紧缩自2018年起，广东省不再向珠三角地区直接下达新增建设用地计划指标，新增供地规模大幅下降。3. 民营中小企业需要载体新经济形势下，企业规模缩小，生命周期短，「高轻净」特征凸显，空间需求灵活，配套要求高，对载体需求加大。园区与智能经济、平台经济、共享经济等新技术、新模式的结合也在加速，新基建、互联网、生物医药、新能源等新经济形态正依托园区蓬勃发展。同一时间，市场闻风而动，竞争对手多元化、竞争白热化趋势明显。如何破局呢？这正是今天所探讨的课题。※ 园区如何进行产业定位
产业定位，是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及产业的运营特点，合理进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。不同的产业园区有不同的优势，产业园区要发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业。我们从三个维度来思考「定位」的问题——整体思考：产业规划？产业与产品关系 产品配比？配套占比？总平图如何排布？定价？细节思考：非标产品？细致到面积段、承重、层高、电梯、吊装口、消防等级、 配电、配套、外立面……？行业需求？差异化竞争力？使用性思考：招商中心设置方式？样板房位置方式？是否考虑临时展点？我们知道，广东产业布局的重中之重就在珠三角。深圳、东莞、惠州三地形成了全国著名的电子信息产业走廊；广州、佛山、中山、珠海是电器机械产业集群，其中广州以汽车、电子、石化为支柱，合计占工业总产值的56%，深圳是珠三角金融、贸易、创新中心，佛山则为轻工业、装备制造业的集群地，最后肇庆承接了广佛产业转移。然而问题是，除深圳外，珠三角城市大都以中低端制造业为主。珠三角城市群产业发展得益于20世纪80年代初和90年代初国际上的两次产业大转移，均以劳动密集型为主，产业结构趋同。除深圳外，其余城市的当前支柱产业仍集中于机械制造、金属冶炼、纺织、食品、化工等中低端制造业。在金融方面，广州、深圳与北京、上海比尚有较大差距。在公共建设方面，高校、医院等公共资源不足，珠三角仅有4所985/211高校，京津冀、长三角均超过20所；深圳各级医院134家、广州243家，远低于北京的713家、上海的349家。可以说，优劣都十分明显，产业园区如何择址、如何定位就显得无比重要，我们就以佛山为例，分析「定位」的问题。佛山以传统纺织服装、家具建材、电子电器、金属制品、食品饮料五大行业为主导产业，同时先进装备制造业、汽车及医药增速较快，城市产业特征十分明显，是中国制造业一线城市、珠西装备制造业龙头城市。
丨佛山城市产业特征※ 产业园区的产品类型、户型与设计要素
企业到底需要什么样的产品？这是园区矢志不渝的追求和思考。最简单的产品或载体就是厂房，但即便是厂房，现在的产品也追求到了极致，从外立面到功能布局，都有不同的类型。明确规模项目设置大客户产品和快销产品，大客户产品面积段根据项目所处城市级别，容积率和纯产/研产功能来明确。园区的大客户基本占比10-20%，布局在整体园区对内展示面最好，园区景观中央主轴两旁，给予优质客户享受优质资源，便于政府参观。根据大客户需求共性，纯生产考虑，特别是装备制造业，生产量所需生产流水线布局，优化产品，部分大客户产品首层相连，可达到首层2000-2500㎡平面布局，并且依然做到可分可合，控制风险。除此以外，针对大客户产品，从产业角度研究企业细致需求来优化，提升产品，比如吊装口设置、楼上二层承重需求、大客户的电梯设置以及轿厢尺寸等。
丨项目总平面图如纯生产制造需求型的企业，它的选址一般选择在城市化程度不高的区域——以生产制造为主导的工业集中区，或开发区，以保证控制生产成本。外地大客户对区位不敏感，更关注是否属于高新区、经开区。载体用途主要集中在生产（60%以上的面积）、仓储（30%的面积，主要用于堆放原料和成品）、办公（10%左右）。人员活动特征包括，工人及车间主任及极少数职能人员，同城2-3间小办公室，企业主在厂房停留时间较少，多数每月只有1-2天在厂里。对产品的主要诉求：厂房使用率高；对厂房平面户型的布局和层高、承重敏感度高。对园区的主要诉求：交通效率高；对配套的需求主要集中在「吃」和「住」两个方面，即食堂和员工住宿需求度高；对园区环境、园林绿化等方面敏感度低。
丨案例1：某机电设备有限公司（装备制造）一楼面积已经使用最大化，目前刚刚够用。因为设备高度和重量原因，导致二楼无法上设备，而办公面积需求小，空置面积大，利用率低。
丨案例2：某机器人公司功能需求主要为生产和调试以及成品仓储。因为设备高度和重量原因，无法上二楼，二楼只能做办公使用，但实际办公需求面积极小，二楼闲置区域超过50%。面对红海市场，产品不加快更新迭代，很快就会被市场所淘汰。本文列举两个升级方向以供同行参考。方向一：四层分栋产品单层面积适合生产，540㎡以上，800㎡以下。二层的承重增加至800公斤，层高4.5米。产品升级研究依据：珠三角城市整栋产品，大面积客户较为常见，客户对整栋的层数接受度高。产品升级后优势：产品使用率提升，一半的面积可用于生产。方向二：5-9层分层产品（通常只出现在珠三角，其他地区该层数的厂房已经不是「纯产」）单元面积适合生产，最小单元面积不小于1000㎡。标准层的承重600-800公斤（具体根据主导产业，轻工600公斤/偏重800公斤），市场竞品的主流配置为600/750/800三种，层高4.5米。需要吊装口和卸货平台，便于设备上楼以及生产原料和成品的货运。产品升级研究依据：顺德、中山等以多层分层纯生产厂房为主的城市。产品升级后优势：珠三角土地稀缺、集约利用的特征，以及商品厂房销售政策在一些城市较早地普及，使高楼层的厂房有良好的市场基础和接受度。虽然楼层高，但功能仍为纯生产。又比如偏研发需求型的企业，选址一般在城市化程度较高的主城区、副城区，高新区的科创区等。交通通达性好，周边有商务配套，多数带有地铁沿线属性。载体用途主要是需求空间大且功能多样，需要实验室、检测室、生产装配空间、成品展示区或演示空间、还需要人员办公的工位。人员角色较为复合——企业主、管理人员、业务人员、技术研究人员等都在公司，都要使用载体空间。对产品的主要诉求：需要一个相对独立、开敞的空间，可实现多种功能的自由布局，并且对货运通道有需求。工作时间长，需要能源的自主管理：技术人员需要频繁、长时间的加班，而写字楼通常有固定的空调开启时间，下班后中央空调关停。对园区的主要诉求：对园区环境、园林绿化、停车位等方面敏感度高。对多样化的餐厅、咖啡厅、健身房、休闲空间等商务配套有需求。因为研发需求的企业选址通常会在副城区，周边良好的城市配套使企业对住宿方面的配套几乎无要求。相比「纯产」客户适用功能的单一（只满足生产仓储即可），研发客户对载体的适用功能非常复合化——研发、试制、轻型生产、检测、营销、产品展示、物资流通、物资存储、管理办公。升级方向同样有二：方向一：三四层产品（销售型）单层面积适复合功能的布局，600㎡以上较为好用，600㎡以下偏办公。首层6/7.2米，二层4.2米，500公斤承重，足以满足研发企业要求，无需提升。能够购买整栋用于研发的企业，通常已形成「研发中心」或「研发总部」规模，外立面要有「总部」特征。有一定室外空间，如小阳台、露台等，满足科研人员的使用习惯。方向二：六层以上分层产品（销售型）面对小型研发企业，单元面积600㎡以上较为实用；大型研发中心单层面积1600-2000㎡。标准层4.5-4.8米可满足多数行业的实验室需求，可进行实验室改造。空间方正开敞，便于多种功能的划分布置。企业对私密性和形象均有要求，半层或四分之一层使用较多，有独立的展示面最佳。有独立货运通道且客货分离，人行动线与货运动线不交叉。产品升级研究依据：北上广三城市的纯研发园区。产业园区是企业的生产根基，也是企业腾飞发展之所，产业园区能直观地展示企业形象。好的产业园区设计，应能凸显企业实力，满足企业生产，赋能企业发展。最后，我们列举一些产品设计细节要素，希望对大家有所启发。经济指标：容积率（1.5-4.0）、租售比、配套（公寓，食堂）。产业/产品：电子信息（可上楼）、装备制造（承重，基底大）、生物医药（无尘车间，层高5米以上）、新材料（用电大户，基底大）。开发节奏：分期开发、低开高走、工程现状、招商中心。成本：配电（60-100KVA每千平米）、产业配套（污水处理、双回路供电、蒸汽）、外立面 （涂料、真石漆、玻璃幕墙、钢挂石材），交付标准。产品细节：户型组合、得房率、面积段、承重、层高、客货梯数量、吊装口、消防等级、卸货平台，通道坡度、道路宽度、楼间距、人车动线。※ 结语：定位是园区发展的「灵魂」
产业园规划是一个产业园全方位、流程性、长久性的发展计划，是未来一个时期引领园区可持续性发展的重要指标和路线图，所以「园区未建，规划先行」是产业园区建设的一个重要原则。产业园的产业定位并不是问答题，而是选择题。因为产业基础就摆在那个地方，什么能做、什么不能做基本上很清楚。请谨记，定位是园区发展的「灵魂」。
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