有钱人和赚到过的钱都明白并且深有体会那么一句中国古话：“打江山难，守江山更难”。

获得的愉悦是短暂的，持有的享受是长久的，所以失去的痛苦是难以接受的，所以“财富保卫战”在这个财商开智的时代，是一门必修课。

不动产被视为投资者和家族办公室的“安全栖息地”，可让家族获得“安全感”。

2021年资产管理公司贝莱德最近的一份报告显示，当通胀率超过2.5%时，全球私人持有的房地产和基础设施资产的总回报率超过了主要股票指数和债券指数。

因此，对中国财富群体和对财富保卫以及安全延承有现实需求群体而言，配置不动产有着极大的必要性。

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2022年的全球财富安全，迎来极限至暗时刻

不同的环境，不同的阶段，财富的定义是完全不一样的，但是无论怎么变，安全永远是不变的追求和主题，没有之一。

2022年，对于全球财富而言，并不是没有增值机会，也不是说没有什么盈利空间，最大的问题，是安全。

俄乌冲突，现代战场之外，在全球财富领域，很多规则层面的东西受到了冲击，甚至是颠覆。这样的冲击是致命的，就和信用一样建立起来非常艰难，而只要一次失信就会轰然倒塌。

看的见的是地缘冲突，现代战争；看不见的，是全球财富安全的崩塌和跌宕起伏。

这不是一个财富安全的好时代，西方资本主义国家近百年来精心打造的“私有财产神圣不可侵犯”，“资本无国界”，还有“中立保障权益”等等的信用基石，被撕下了伪装，战场之外的各种制裁，冻结，没收等等野蛮行为，让经济社会的文明与秩序，产生了倒退和粉碎。

不同的位置，有不同的烦恼，在这样的时代环境和背景下，其实对于财富全球配置的群体来说，带来的冲击和威胁感，是最强的。

有一个很有意思的经济现象，那就是港股在进入3月份以来涨的不错，说到底，不就是李嘉诚这样的资本巨头带着钱从英国撤退回来了么？看的见的有李嘉诚，还有那些看不见的，跟随资本呢？

毋庸置疑的就是，这并不是一个财富流动的安全时代，群狼环伺，瞬息万变，当然，还有各种不确定性风险和不可抗力的存在，这其实是对所有财富群体，资本载体，资金代言人的一种时代考验。

在这样的一种极限至暗时刻，每一步都很重要，如履薄冰，战战兢兢，如临深渊的形容，一点都不夸张，一步错，很有可能就是满盘皆输，翻身无望的绝境，这种损失，不得不让很多财富群体心生畏惧。

都说资本厌恶风险，趋利避害，对于财富载体和持有群体，又何尝不是一样？江湖越老，胆子越小，腰包越鼓，越怕失去，这不是什么揶揄而是一种经历见识的沉淀以后，必然的成熟。

而对于中国经济环境中的财富群体以及资金载体而言，基于环境的现实，出于安全的考量，其实早已默默的盯上了大宗不动产这个不再热门关注之下冷门资产配置领域。

所谓返璞归真，不过如此，还真的应了那个财富规律：虽然写字楼和酒店，还有工厂土地这样的资产配置和相关生意的利润并不显眼，但是但凡是财富规模到了一定级别的老板，都一定会涉足这样的生意，哦，对了，香港四大家族，都是以不动产为基础发家，然后在更多的行业和领域发达盈利的，即使财富惊人，不同家族最赚钱的生意也不尽相同，但是核心的不动产资产持有这件事，四大家族都高度统一的坚持保持着。

而李嘉诚，人生的第一桶金，就是通过自己的塑料厂的地皮抵押，收购酒店，一举增值赚到的。兜兜转转几十年，李嘉诚生意千千万，但是大宗不动产投资，永远都是李嘉诚财富板块中不可或缺，地位坚定的压舱石组成部分。

02

非常时期，不动产资产的意义和重要性凸显

中国国内的财富群体和家族，在2022年这样的极限环境之下，配置不动产资产的意义和重要性，非常值得进行一番深入的探讨。当然，这里说的不动产，不是热门商品房而是大宗物业，这完全是两种不同的资产定义和思路。

远离国家意志和顶层设计高度关注的资产领域，这是一定规模的财富群体的基础认知，不仅仅在中国，全世界通用。而大宗不动产，就属于规则允许的财富载体，几个维度谈谈意义和重要性：

第一、大宗不动产具有“超级耐错性”。

这是通过牺牲流动性换来最重要的资产价值所在，什么是“超级耐错性”？“耐错性”也叫长期增值的自动修补功能。财富群体在投项目时，一般都比较谨慎，不敢犯错。

金融产品大涨大跌，波动和风险对应收益想象力，属于进攻型资产；

银行存款资金效率太低，安全性有保障，但是会被无法控制的通胀所稀释；

……财富到了一定级别，追求的就是稳定安全，所以必然会寻找具有耐错性高，而且价值折损可控的资产领域。大宗不动产的价值和意义，在这样的背景下，就凸显出来了：投资不动产时，如果犯了小错，因房租具有长期收益，可以将这种“错误”修复过来。

再加上，房地产具有潜在的增值价值，因此，财富群体投资房地产可以通过由租金回酬和潜在资本增值所创造的收入来抵御通货膨胀。

第二、大宗不动产，能够提供绝对的，没有争议的“安全感”和“存在感”。

拥有五千万人民币的股票和拥有一栋大厦，两者带来的安全感是完全不一样的。

股票市值的波动，是不可控的，更谈不上预测预判，资产增值没有变现以前，都是纸面财富，在收益和人性的博弈过程中，没有什么安全感可言，而且金融资产，看得见，摸不着不说，还长期占有心智，吸引关注，耗损精力。

真的财富量级到一定规模，都是做局操盘，而很少有搞市场投资的。但是大宗不动产就不一样了，尤其对那些不想在短时间内追求高回报的财富群体来说，配置不动产能让投资变得简单稳定，让收益时间变得更长。

最重要的是，大宗不动产，可控性，可见性，太强了，虽然回报想象力短期不显山水，但是投入的劳动较少、风险小。

甘蔗没有两头甜，真正掌控财富的群体对这个道理自然领会的更深。

当然，价值和意义凸显，也不能不说弊端和风险：

1、 流动性差，是大宗不动产的天生特征，

2、 必然存在持有成本，维护成本，运营成本

3、 在一定周期内，大宗不动产的收益和价值增长想象力没有竞争力。

这其实就是一种取舍均衡的艺术所在，没有永恒的财富，只有相对的资产，就是这个意思。合适的环境，对应合适的资产，对应2022年中国国内经济环境的背景，大宗不动产毫无疑问是值得考虑的资产配置选项。

03

构筑不动产财富防线的几个核心关键要素

基于中国国内的经济环境来看，财富群体通过配置大宗不动产来构筑财富防线，几个核心关键的要素，值得关注：

1、 城市的选择，是第一首位度的考量。

短期看人口，中期看规划，长期看城运，任何资产的价值最终都要落到需求上得到变现的。短期大宗不动产的价值，酒店，写字楼，厂房等等，需要有人口支持，人的需求占据主导；

中期就是规划博弈，这里存在两种情况，要么是迎合城市的发展，产业的招商引资方向，这是顺势而行，要么是拆迁户思维，预判地方政府未来一些规划的需求，提前布局。

而到了长期，其实就是对赌城市的气运和发展了，这个不用多说，城中村的价值在不同城市里面的待遇，一目了然。

选择一个好城市，特别是大宗不动产，是第一考量，而在中国，紧盯一线城市是基础认知。

当然城市选对了，大宗不动产作为资产的容错性才有基础，对于后续的物业类型，资产价值，地段区位等等的条件，才有讨论研究的意义。

2、 大宗不动产，特指业态简单的不动产，如写字楼、工业仓储，但不包括住宅。

住宅从理论上说，不属于理想的资产配置，特别是像中国商品房金融化明显的城市（越是经济发达，人口流入的城市，住宅金融化就越明显）。

从投资角度来看，住宅属于持有型物业，且从收益角度来看，现金流比较弱。最重要的是，和国家政策态度相违背，这和真正的投资背道而驰，属于投机炒作资产。

一般来说，好的现金流不动产主要包括三块：写字楼、工业仓储、商超。具体的选择上面，要看资金主体和财富个人及家庭的经营关联性和专业度，当然，人脉关系，人情资本都是考量因素。能够产生现金流，资产本身又能作为银行青睐的抵押标的，并且商业逻辑和现金回报可见，是优质大宗不动产的必然特征需求。

3、 大宗不动产没有一劳永逸的说法，附加值和资产增值需要进行必然的二次投入。

确定性越高的资产，想要获得附加值和回报增值，那么就需要在原有的基础上进行升级投入，这和做生意讲究包装和售后是一回事。大宗不动产作为资产，也是需要通过运营和二次投入实现增值的。

4、 回报率的考量和行情价值的评估：

回报率是资产配置一个很重要的考量要素，对于大宗不动产，回报预期不能脱离大环境的资金成本和经济增长来看，2022年中国GDP增长目标是5.5%，那么底线就是这个。

而行情估值，对应回报率，70%是一个很重要的评判标准，也就是当前回报率支撑的价格，最理想的持有和流通价格，是7折。

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全球财富代表，如何用不动产配置抵御风险？

事实上，一些国内外知名的财富代表和企业家族，都会持有大量的不动产。过去太久远的不谈，就看2020年新冠疫情爆发以来，几个比较值得关注的案例：

2021年9月8日，比尔·盖茨的家族办公室瀑布投资买下了沙特王子瓦利德·本·塔拉勒·阿勒沙特持有的四季酒店23.75%的股份。收购完成后，比尔·盖茨持有四季酒店71.25%的股份。

对于比尔·盖茨来说持有酒店，一是为了收益，2021年该酒店为比尔·盖茨家族贡献了很大的营收；二是为了“存在感”。除四季酒店外，比尔·盖茨还持有丽思卡尔顿旅馆、查尔斯旅馆等。

此外，比尔·盖茨还通过他的瀑布投资直接或间接持有面积高达24.2万英亩的农田，这使得他成为美国最大的私人农场主。由此，比尔·盖茨每年靠这些土地获得的租金约在10-20亿以上。另外，比尔·盖茨还曾持有一些不动产信托。

李嘉诚家族通过汇贤产业信托间接持有北京东方广场、重庆大都会、北京东方君悦大酒店、沈阳丽都索菲特大酒店、成都天府丽都喜来登酒店等约110万平方米核心物业。汇贤产业信托的基金管理人主要为中信证券、长江实业和ARA Asset ManagementLimited，分别持股40%、30%和30%。2020年，李嘉诚被视作持有汇贤的权益由原来的31.94%增至32.34%；长实集团则由原来的31.93%增至32.33%。

由此，李嘉诚家族每年能从汇贤信托间接所持有的不动产上，获得3亿左右人民币的收益。此外，李嘉诚还曾持有中环中心75%股份、尖沙咀1881公馆、间接持有港岛核心物业长江中心等物业。

对于陈启宗家族来说，他们也持有了大量的不动产资产，包括间接持有香港和大陆总共接近170万平米的物业，每年收90亿的租金。

其中，陈启宗的家族信托持有58%，每年分红达10亿以上。2014年，陈启宗家族通过家族基金“晨兴基金会”向哈佛大学捐款3.5亿美元，折合人民币高达20亿，这也成为了哈佛大学历史上最大的一笔个人捐款。

当然，不仅仅是海外和中国香港，包括中国内地很多的财富个体和资金主体，其实每年都靠着不动产投资，获得一笔不菲的租金收入同时，还享受着安全稳定的资产增值对应的财富增长。

2022年，俄乌冲突外围的各种制裁和财富掠夺，是无法影响到有归属立场，有强大国家背景的大宗不动产的，有钱人的风险意识，经历这样的极端环境和阶段，对于中国国内大宗不动产的资产关注和兴趣，被提到了一个空前的高度。

其实在很多看不见的维度，大量财富群体和资本力量，已经全面出手。

理性预计，2022年，或将成为中国一线城市，经济基本面有优势的很多大城市，大宗不动产市场迎来质变突破的关键一年。

05

打好资产保卫战！

2022年，注定是不平凡的一年，大环境层面的国家博弈风险和冲击，到小环境的货币政策和经济基本面的压力，都给财富群体带来了打响资产保卫战的现实要求。

作为中国经济环境中的个体而言，大宗不动产毫无疑问是一个打好保卫战的资产考量方向，但是从靠谱和理性的角度来说，特别是对于没有相关经验和经历的财富主体，有些必要的前置考量和风险，是不能忽视的。

最后，针对大宗不动产作为资产配置的选项，分享几个核心建议，供有想法的群体参考：

1、 如果没有大宗不动产的运营管理经验，那么必要的学习和靠谱的操盘人，一定要充分准备好，大宗不动产，涉及的金额数额不小，一个最重要的核心，就是要有去金融化的思维来看待，要有实体资产紧抓回报的心态。

关联的金融衍生产品和股票产品，和实际持有大宗不动产，完全就是不同的资产逻辑。

不要用自己无法掌控管理权限的资产和大宗不动产的优势进行对比，既然考虑大宗不动产，确定性就一定要抓在自己手上，而不是通过金融衍生品去考验人性和测试规则。

2、 对于那些没有不动产投资团队的个体和资金载体来说，不要试图把自己训练成一个操盘手，撸起袖子去干，而是尽可能与第三方机构或顾问团队合作。

花小钱办大事，隔行如隔山，任何中间行业的存在，都有其核心价值所在。

3、2022年大环境不确定性风险难以预判，从中国人的归属角度出发，以国内经济和人民币资产为主线，相信自己的国家，看好中国的国运，这是一个很重要的认知基础。

当然，短期来看，大宗不动产不一定是理想的，表现良好的优质资产，但是这并不重要，时间拉长，5年8年，有强大的国家信用背书和经济潜力回报的支撑下，才能看到核心竞争力和优势所在，这就是对大宗不动产作为非常时期资产配置的一次深入分析和研究。

流水不争先，争的是滔滔不绝，这是一种莫大的智慧。对于个人是这样，对于家族是这样，对于财富和安全资产来说，同样是这样。

想要打好资产和财富保卫战，面对不确定性迷雾，讲究是与时俱进，抓住本质。

真正的高手都明白时代机遇的宝贵，会主动发现机遇和把握窗口期，在关键的时刻懂得保持清醒，保护财富，择时入局。

极限环境之下，安全第一，对于中国的投资者群体和资本群体而言，放眼全球各类资产，有什么能够和全世界最安全的中国的大宗不动产比安全呢？