不动产私募投资基金试点正式启动！地产闻鸡起舞，交易市场逐渐火热。对整个房地产行业而言，私募资金的重新回归，堪比“久旱逢甘霖”。对于不动产私募基金行业来说，试点的推出也有积极意义。
三年疫情“烂尾楼”频发不动产私募基金堪比及时雨改革开放以来，我国大步流星迈向城市化，房地产行业作为中流砥柱，一直扮演一个重磅角色。然而市场总是变化的，时也势也，在高歌猛进的同时，不乏会遇到各种阻力。目前房地产行业就面临整体缺乏流动性，“高杠杆、高负债”的经营发展模式亟需改变等问题。特别受疫情影响大环境的萧条，居民消费能力被削弱，存量房难消化，甚至新楼烂尾的现象时有发生。在当下全面放开百业待兴的时候，推出不动产私募投资基金试点无异于给疲软的市场来了一剂“强心针”！“保交楼，稳民生”。此次启动不动产私募投资基金试点工作可视为央行“三支箭”政策的“第三支箭”——股权融资支持政策的延续，为经受了疫情负面影响的房地产行业开辟了一条新的融资渠道。不动产私募投资基金并不仅仅是个金融工具，而是一个产融结合的绝佳载体。不动产私募投资基金试点工作对房地产市场会产生三方面影响，即纾困、盘活存量、转型发展。例如基础设施、商业地产、租赁住房等存量项目，通过引进不动产私募投资，改善房企的资产负债表情况，降低杠杆率，优化流动性，而盘活存量本身对纾困也是有帮助的。从长远来看，不动产私募投资基金可以帮助不动产企业实现转型，推动房地产行业平稳健康发展。同时试点的推行也进一步打开了专业私募基金管理人募集资金进行投资和管理的途径，股债比、担保金额及期限等问题得以解决，使私募基金领域和房地产领域规范、稳步地双向奔赴。自此我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋。
私募管理人门槛提高行业头部引领规范发展不动产私募投资基金在海外已经发展成熟。不动产私募基金能否健康运作，有赖于具备不动产投资运营专业经验和能力的管理人。不动产私募基金在海外市场发展多年，管理人积累了丰富的不动产相关经验，而国内试点方才启航，管理人在不动产投资运营相关专业人员的培养和配备方面将面临挑战。
真“股权投资”代替“明股实债”目前国内不少存量的不动产私募基金本质上还是“明股实债”，即以“投资”之名，行“借贷”之实，有悖于私募基金“投资”的本质。以国外某个专注从事不动产基金等另类资产的资产管理公司为例，其投资不动产模式还是以“真股权”的方式（即同股同权），在投资时会重点关注项目地段、开发商团队情况、价格等底层资产是否具备投资价值，有别于“明股实债”模式下更关注抵押、质押物和担保能力。试点的推出，有利于推行真“股权投资”的逻辑，逐渐杜绝“明股实债”。
要求严格，政策优惠不动产私募投资基金在管理人资质、投资人资格、基金募资规模、托管、运作情况披露及报告义务等方面的要求更加严格，而在投资范围、分级杠杆、股债比、对外融资及扩募等方面，相关政策显然更加优惠。这样的差异化监管政策体现出监管层面试图通过提高准入门槛、强制托管、加强管理人披露及报告义务来防范风险，同时又结合房地产项目的融资需求特点，在基金投资运作方面给予不动产私募投资基金一定的灵活性，这也是此次试点的亮点所在。此次试点，为私募基金参与不动产投资建立了明确的规范，并且通过甄选头部私募基金管理人开展试点，发挥示范效应，有助于吸引更多私募投资机构积累投资规模和退出经验，早日达到对管理人的试点要求，促进不动产私募基金蓬勃规范发展。
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