许楠楠/文

三年的时间，投资者对公募REITs产品的接受程度也在不断提升。尤其是，2022年下半年新上市的公募REITs产品平均认购倍数均大幅提升至100倍以上。

3月29日，发行阶段吸金超2300亿的新能源REITs中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT登陆上交所，首批新能源公募REITs也完成了上市首秀。

从当日表现来看，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT收盘分别上涨1.94%、12.37%。首日成交量分别为52.24万手和21.41万手，换手率为26.28%和34.52%。

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截止目前已有27只REITs发行，募集资金达908.92亿元，距离突破千亿整数关口已不远。有业内人士预计，公募REITs规模与资产类型有望加速扩容。

已发行的REITs中，产业园区、交通基础设施类型数量居前，分别为8只、7只。此外保障性租赁住房类型REITs4只、能源基础设施、仓储物流类型REITs均3只、生态环保类型REITs仅2只。

从二级市场来看，公募REITs产品市场溢价率较高，市场流动性表现比较优秀。wind数据显示，2022年9月以来，连续7个月成交量均超10亿份。3月成交额已达83.48亿元刷新历史新高，换手率达4.02%。

3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

德邦证券最新研报认为，公募REITs扩容至消费基础设施，存量资产价值有望重估。同时，消费基础设施纳入公募REITs有望打通商业资产退出通道，打通“投融管退”资金闭环，资产运营类开发商有望获益，进一步提升其资产管理能力，推动其向轻资产管理的新模式转变。

东方证券则指出，本次证监会通知和发改委236号文以文件形式明确表示研究支持“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施”发行基础设施REITs，扩容范围尚未覆盖写字楼、酒店和游乐园等资产类型。两部门发文在项目资质上要求产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%，与2021年958号文相比分派率要求从4%降至3.8%，且首次申报保租房项目的评估净值要求从10亿元降至8亿元。