本文来源：时代财经 作者：刘新歌

4月7日，A股地产股出现久违的集体大涨。

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东方财富数据显示，截止午间收盘，房地产开发板块指数报14175.3点，涨幅2.59%，成交145.4亿元，换手率1.11%。个股方面，粤泰股份、天保基建、中交地产、我爱我家、国创高新等均拉出涨停板。信达地产、特发服务、华发股份大涨超8%，招商蛇口涨超7%。

有股民指出，这或与4月6日曝出的“私募魔女”李蓓言论有关。“目前地产股几乎是‘十年一遇级别’的投资机会，大涨只是时间问题。” 在半夏投资最新发布的月报里，创始人李蓓预判，相对当前的股价，一批房企存在3-10倍的上涨空间。

4月7日午后，李蓓发文称，“公开看多地产股已经很长时间，不过暂时还没有感受到太多温暖。因为持有的地产股大部分是港股，今天港股休市。”

对于看好房地产，李蓓的判断依据是，房地产行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。以3年左右的中长期角度看，本轮供给侧出清中，部分房企后续市场份额必大幅扩张，它们的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。

在其看来，目前地产股与2016年年初的煤炭股相似。

2016年2月5日，国务院发布《国务院关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》（下称“《意见》”），提出从2016年开始，用3-5年时间再退出产能5亿吨左右、减量重组5亿吨左右，较大幅度压缩煤炭产能，适度减少煤矿数量。据媒体公开报道，自《意见》颁布、启动煤炭行业供给侧出清至2017年1月18日，煤炭采选板块涨幅达24.31%。

李蓓称，本轮房地产的需求下滑更多，供给侧出清同样更加剧烈。在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快会到来。

从相关统计数据看，目前房地产销售端的确出现向好态势。据中指研究院数据，2023年1-3月，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。

在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，官方对地产的信心、一季度龙头房企不错的业绩，也是刺激地产股上扬的原因。

4月6日，国家税务总局局长王军介绍，住房消费呈现回暖迹象，房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。“官方表态地产回升的信号突出，也意味着后续政策将继续扶持地产需求端基本面。” 李宇嘉称。

他认为，自2021年下半年开始，地产在经历了企业爆雷、疫情冲击、需求收缩等多方利空后，总量、预期不断收缩，甚至过度调整，但当前存在多重有利因素。一是去库存之后，各大城市库存消化周期并不高；二是内外环境压力下，更加重视内需和内循环，房地产是重要一环。此外，恒大、融创的重组及新力预期退市的案例表明，市场化导向的结构调整开启，这对龙头房企有利。

未来在城镇化、城市更新、改善时代到来等带动下，房地产市场基本能保持每年10-12亿平方米的需求，留下来的房企将最受益。“过度悲观后必然存在修复和反弹的诉求，而政策助攻和基本面修复将加速这一趋势。”

值得一提的是，企业的分化仍持续加深。中指研究院数据显示，今年前3个月，TOP30房企销售额快速回升，TOP31-50房企则略显疲软。具体来看，TOP10房企销售额均值为742.6亿元，较上年增长10.8%；TOP11-30房企销售额均值为247.2亿元，较上年增长13.4%，增速最快。TOP31-50房企销售额均值则较上年下降5.2%，TOP51-100房企销售额均值同比增长5.4%。

从房企发布的3月业绩报看，部分房企也未迎来3月“小阳春”，销售额同比下降甚至超50%。未来，行业分化、“剩者为王”的戏码将更频繁的上演。