运营资管视角｜资产管理的核心是高效获取优质项目和全过程风险控制 ◀︎租住会客厅

4月23日是第28个世界读书日，这一天，由ICCRA住房租赁产业研究院、中信出版集团·墨菲联合举办的“租住会客厅·租赁住房投融管退战略升维与资管进阶法则”沙龙活动在上海浦江华侨城柚米社区举办。

沙龙上，来自瓴寓国际副总裁兼上海公司总经理王浩宇（上图左）、金茂(中国)酒店投资管理有限公司公寓部总经理王纯杰（上图右）从住房租赁企业资产管理能力、全周期管理服务能力进行分享。

事实上，头部住房租赁企业早就意识到了资产管理的重要性，从提供租赁住房产品到打造租住生活全场景，从运营商到一站式综合服务商的转变，为租赁住房的全生命周期解决方案提供保障，王浩宇和王纯杰对于企业应对资产管理时代提出了以下思索：全生命周期的资管核心是高效获取优质项目，做好运营管理，以及全过程风险控制。

前期：高效获取优质项目

在项目前期，要修炼高效获取优质项目的能力。

如何评估一个项目是否优质？主要从以下四个维度：满足收益、流动性好、风险抵御能力强、符合政策。从发现优质项目到获取，需要依托快、狠、准的方式迅速做出决策。因此，机遇洞察、需求匹配、科学决策是了企业快速获取优质项目的三大能力。

从“资产管理”视角，优质租赁住房符合“低风险，确定回报”的特点。在实践中，住房租赁企业应该根据不同项目特点和投资人需求，在多种投资方案中选择收益和风险匹配最优方案，在项目前期就从“投融建管退”全周期布局，制定土地类/改造类的投资周期，实现资金使用效率最大化，提升收益率。

同时，要擅用数据技术驱动业务，基于大数据抓取和市场分析判断，精准定位项目和产品。

中期：做好运营管理和风险把控

投资落地之后，流程下一步就是“建-管”阶段。从投资人和业主端来看，投资好的资产，持有好的资产，要在“建-管”过程中做好运营管理和全过程风险把控，保障收益和资产的保值和增值。

围绕着收益率达标的最终结果，在建设过程中要提供平衡质量与成本、效率的解决方案，立志于在最短工期实现质量和成本的平衡状态。包括全周期质量成本平衡，对核心质量问题增加工期和成本投入；分级管控、逐级细化施工过程；建立全周期成本标准和体系 。

在建成初期，要建立完善的筹开和营销体系，实现快开快售快爬坡，最大限度提升运营效率。

在运营阶段方面要提升全周期管理服务能力。租赁住房的运营管理需要建设完整服务链和系统化运营管理能力，并匹配人力、财务、管理、运营、采购、营销、维保等服务提升出租率、续约率、客户满意度等，以及拥有良好的收益管理、完善的人才管理和培训能力等，提高管理效率。对于国央企作为资产持有方的项目，风险把控还体现在对资产安全和人身安全的保障方面，如消防控制室等功能区的人员配置万不可精简。

一个值得注意的点是，要严守住租金的价格是底线，退出阶段租金就是最为核心的考核项，因此，不同阶段需要灵活制定出租率和定价的双优合理方案，从而达到一个较完美的状态。

后期：做好时间和收益平衡

在资产退出阶段要有质量地退，有溢价地退，因此，要在退出时间和收益之间达到平衡。这需要企业修炼三个层面的能力。

一是在退出渠道选择上，不仅熟悉REITs的流程、制度和要求 ，还要具备丰富的大宗资产交易资源，包括保险、信托、基金等。同时要根据投资人偏好，提供不同的退出渠道。

二是根据不同的运营阶段，充分预估退出时间和价格之间的关系。退出时点选择尤为关键，要根据投资人偏好，提供不同的退出时间和价格方案

三是积累丰富的退出经验，在退出时点，对运营指标进行优化，提升估值，为投资人创造更多收益。

最后，选择优秀的“资产管理人”对于资产估值是一个正向的促进作用。理论与实践并行，住房租赁行业已然迎来了资产管理的春天，今后还将继续为社会、投资人、资产方带来全生命周期的价值。

未来已来，让我们一起见证下一波新的浪潮。