文/陈康亮

28日晚间，中国证监会表示，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行，29日早盘，A股房地产板块集体拉升。

上述具体措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

此次政策的“靶点”是什么？对楼市有何影响？未来是否会有进一步的政策出台？

国是直通车综合十家券商的观点，予以解读。

光大证券：股权融资“第三支箭”已发

光大证券对楼市“三支箭”政策进行了梳理：9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。11月8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月28日政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资；通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。

申万宏源：既要保项目、更要保主体

申万宏源证券认为，证监会时隔6年重新打开 A股房企股权融资，意味着“既要保项目、更要保主体”政策持续有力推进，并且本次股权融资作为“第三支箭”，继“第二支箭”债权融资出台仅不到3周，表明了目前地产政策的充分决心和强执行力。

本次房企股权融资全面放开，一方面对于短期资金略有困难的房企，可有力“保主体”，另一方面对于积极扩张的优质房企则打开了新成长空间。

中银国际：切实解决房企的三大关键困扰

中银国际证券表示，此次新政涉及资金用途方向明确，有助于切实解决房企的三大关键困扰：“保交楼”工作、补充流动性资金、偿还债务。

一方面并购重组配套融资：不能用于拿地拍地、开发新楼盘，可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。

另一方面是再融资：用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

国金证券：A股房地产板块迎来重大利好

国金证券分析称，房企股权融资再开放，A股房地产板块迎来重大利好。“第三支箭”的快速落地，为行业注入新的资金用于保交付和防风险，对地产行业信心有明显提振，整体板块估值将得以修复。特别是母公司有优质涉房资产的房企和拥有并购重组逻辑的头部央国企，有望明显受益。

截至29日早市收盘，房地产相关板块大涨。当天房地产开发、房地产服务板块分别上涨6.68%和5.99%。个股掀起涨停潮，万科、中交地产、阳光城等多只个股股价收获涨停板。

国金证券还表示，此次政策出台有助于发挥 REITs和私募股权投资基金作用，盘活存量资产。推动保障性租赁住房 REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施 REITs，为已上市基础设施 REITs的扩募。政策利好已发行 RETs的房企，如招商蛇口、越秀地产、万科 A等。

平安证券：加速行业兼并整合利于优质房企做大做强

平安证券指出，新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资。

这一方面利于集团控股母公司拥有土地资源的房企做大做强，盘活集团未上市土储；另一方面有助于提高优质企业并购积极性，在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产，同时补充扩充资本金实现规模快速突破。

国泰君安：重启再融资利好房地产小市值央国企

国泰君安证券认为，涉房企业再融资放开，程度堪比2014年，考虑到目前的市场环境，将对目前的中小市值央国企带来极大的利好。本次再融资放开，可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张。

因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企。一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题；另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。

招商证券：有望缩小H股和红筹股之间估值差

招商证券表示，此次新政提出，调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的 H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房 H股上市公司再融资。

港股房企根据注册地不同可细分为红筹股和H股，红筹股注册地位于境外，为当前房企主流的发行架构，H股注册地位于境内，该类的上市房企并不多，如万科企业、富力地产、北京北辰实业股份等。H股再融资功能修复，或将缩小因融资渠道受限而存在于 H股和红筹股之间的估值差。

东吴证券：后续关注核心是“三支箭”涉及资金何时落地

东吴证券表示，本轮地产衰退周期的破局之道在于：恢复房企融资能力——解决民营房企信用危机——市场信心恢复——配合需求端政策的销售端回暖——市场最终恢复正常循环。供给端信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。

后续需要关注的核心是“三支箭”涉及的资金何时落地，即房企资产负债表和现金流的真实改善情况，以及明年销售端的拐点何时出现。

国信证券：后续不排除有更多供给端、需求端政策同时出台

国信证券分析称，此次证监会明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求，政策出现全面转向，且放开程度高。

此次政策的出台，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。

银河证券：打开需求侧政策想象空间

银河证券表示，此次政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，供给侧的支持力度不言而喻。与此同时，需求侧政策想象空间也已经打开，销售有望正式迈入复苏道路。

近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，房地产后续销售有望正式迈入复苏道路。