首尔江南区，这个著名的富人区是全韩房价最高的地方，但这里的楼市正在经历一场暴跌。

曾经，江南区一套面积仅25平方米的公寓，售价高达32亿韩元（约合人民币1676万元），现在，同样的户型售价23.5亿韩元（约合人民币1231万元），降了8.5亿韩元（约合人民币443.6万元）。附近其它高级住宅区，也有多个公寓在降价出售，最高降幅达到了10亿韩元（约合人民币521.9万元）。

不止江南区，韩国整体房价已经连续9个月下跌，在首都首尔，部分公寓急降30%~40%，公寓成交量更是暴跌超70%。

为了促销，韩国地产开发商们甚至在广告里承诺买房子，送奔驰车。

即便如此，对大部分普通人来说，这个价格仍然是高不可攀的。

很多人担心，韩国的“房地产衰退”即将到来，而且大有超越2008年金融危机的态势。国际货币组织（IMF）也警告称，亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。

一、不想买房了

“这里是空房子，这里也是空房子。”一位韩国市民指着仁川的某大型高档公寓小区说道，小区有1100多户，一大半全是空屋。

整个韩国，房屋空置的现象在增加。从2022年下半年开始，韩国全国公寓入住率已经下降到70%以下。即便在首尔最繁华的地段，房屋也变得不紧俏了。

一边是房屋大量空置，一边是央行史无前例的加息政策。

从2022年4月至2023年1月，韩国央行已紧跟美联储的步伐，连续7次加息，创下历史纪录。楼市也受到影响，一路下行。

截至目前，韩国房价已经连续9个月下跌。韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在3月份的时候就表示，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来*减幅。

央行连续加息，房贷利率升高，加之出口低迷和高通胀，没房的年轻人不想买房，背着巨额房贷的房东们，只能忍痛把自己的房屋低价抛售。

这样的趋势蔓延到首尔的富人区。很多手握多套房的有钱人，现在宁愿降价几亿韩元，也急着把房子脱手。

房产政策委员李恩亨表示：“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因，即便是在住宅需求较高的江南区，住宅价格也呈现下降的趋势。”

二、奇葩的房价和政策

曾几何时，韩国的房价一度全球排名第二。特别是自2019年以来，韩国全国房价涨幅超过35%，首尔市区的累计涨幅更是高达46%。

主要原因是因为新冠疫情爆发后，韩国经济因为出口旺盛得到了快速发展。而韩国独特又奇葩的租赁制度，更让其楼市成为了炒租客的乐园。

韩国有两种租房制度，*种和世界其它国家和地区类似，即支付押金并按月付租金，另外一种则是韩国独有的全租房，也叫传贳房（jeonse）。

所谓全租房，即租客按照房价的一定比例（一般在50%~80%左右），给房东一大笔押金后便可入住。待1~2年后，租客退房，房东全数退还押金。租约期间，房东可以利用押金经营生意、投资，或者赚取银行利息。

韩国的银行也因此推出了专门针对这种全租房的贷款，年轻人拿不出买房的全款，就会选择去银行贷款凑齐全租房的押金。

这种租房政策在其它地区的人看来，或许是不可思议的，如果拿得出如此大比例的押金，为何不直接买房呢？

事实上，因为此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金，因此对于很多年轻人来说，全租房意味着，直接向银行支付低利息就可以住上房子了。

加之经历过金融危机和房价暴跌，韩国人对于买房变得更为慎重，许多年轻人会先选择全租房，等到经济稳定后再买房。

多年来，全租房深受韩国年轻人欢迎，它可以解决租客因工作或就学而导致的频繁更换住处问题，有人还将其视为一种储蓄的方式。

但这个看起来双方都受益的政策，背后其实有巨大的隐患：房东拿到大笔押金，若是继续投资房地产，就会把房价炒起来；租客去银行贷款虽然可以“免费”住几年，但随着房价逐年高涨，仍然买不起房。

如今，在加息周期下，随着利率走高，楼市下跌，房东投资失败导致资金链断裂，全租房的隐患问题也接踵而来。

光是2022年，韩国就发生了2073起全租房保证金被吞案。越来越多的房东无法返还押金，极端的情况还会携巨款潜逃，留下欠着债务的房子，让租客们求偿无门。

而绝大部分受害者，都是20到30多岁的年轻人，损失金额动辄达到9000万韩元（约合人民币50万元）。

一位年轻受害者绝望地告诉韩国媒体：“我把全部财产都投入其中，损失了财产和贷款的总额，甚至还成为信用不良者。现在我已经申请破产了，我不想再听你们宣讲这个政策。”

面对如此大“坑”，越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。2022年的数据显示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。

这也意味着，房东很难从新租户那里获得足够的押金，只能以大幅折扣抛售房产，进一步助推房价下跌。

三、下一个危机

业界认为，今年韩国楼市将持续萎缩，房价还会进一步下跌。

野村证券悲观预测，未来韩国全国房价将比2009~2014年金融危机之后的房地产市场降温更为猛烈，并引发连锁反应。

如今，已经可以看到一些迹象了：和房地产相关的家装家具业，正陷入生存危机。

在韩国家具、装修市场*的汉森，2022年首次出现217亿韩元（约合人民币1.13亿元）的亏损。

房地产中介行业也被波及。根据韩国房产中介协会透露，仅仅2022年12月，关门的中介门店就有2072家，是近5年来的最高数字。“现在情况确实很困难，我也只能双手一摊，没办法。”韩国房产中介协会主席李钟赫说。

韩国央行仍然认为，目前房地产市场的调整是可控的。 但是，不少经济学家警告称，韩国更进一步的房地产衰落就在眼前。

与此同时，房价骤降还将影响个人消费，在全球半导体行业疲软和出口不振的同时，这将导致韩国经济陷入更深的衰退。

利率上升，资金断裂，房东们的美梦破碎。

受房贷利率持续走高和经济衰退的双重隐忧影响，现在的韩国人也不再热衷买房了。

而没房的韩国年轻人们，依然没有出路。