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“提前还房贷”掀高潮?划不划算得这样看

作者:财经早餐 来源: 头条号 38606/10

2月1日,#扎堆提前还房贷并不可取#的话题冲上微博热搜!话题是围绕经济日报一篇文题为《提前还贷利大于弊吗》的文章延伸出来的讨论。文章主要探讨了市场近期提前还贷热潮的成因、提前还贷的利弊、一些可行性措施等。来源:微博作为居民的一项大额支出,房

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2月1日,#扎堆提前还房贷并不可取#的话题冲上微博热搜!

话题是围绕经济日报一篇文题为《提前还贷利大于弊吗》的文章延伸出来的讨论。

文章主要探讨了市场近期提前还贷热潮的成因、提前还贷的利弊、一些可行性措施等。

来源:微博

作为居民的一项大额支出,房贷怎么还的问题向来广受关注!

提前还贷的考虑

事实上,关于要不要提前还房贷的问题,市场一直分成两派,考虑角度和目的各不相同。

去年以来,支持者认为,手头有点闲钱赶紧把房贷还掉才是正事。毕竟,提前还贷还能省下不少利息。

当然,这类人群又细分成几种,比如,有人考虑到对于未来的不确定、找不到其它好的投资品类等,提前还贷或许是一种无奈之选。

还有一类人,是本着无债一身轻的想法,当下有钱就当下还,以免夜长梦多,并不会过多考虑未来政策利率导向。幸运情况下,也能省下不少利息支出和避免掉未来利率抬升的风险。

另一个角度,反对者也给出了合理的解释。比如,房贷是普通人能借到的金额最大、期限最长的钱,不到逼不得已,绝对不会选择提前结清。

不过分歧之下,去年以来,提前还贷的情况是否有所增多?

数据层面确实给出了肯定的答案,提前还贷数量在某几个月曾出现激增。岁末年初,似乎又迎来一波小高潮。

根据方正证券的调查,2022年,2月、4月新增的居民中长期贷款为负,为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。

这说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。居民部门出现短暂的主动去杠杆现象。

以上现象主要归咎于两点:

1.居民储蓄率处于高位,叠加前期疫情冲击下,居民收入承压。按理说,居民是没有余力提前偿还房贷的,但消费支出的减少使得居民的储蓄率提升,反而成了还贷的来源。

2.低风险资产收益率降低,居民按揭房贷利率较高,提升了居民提前偿还房贷的意愿。

央行1月公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)报价:1年期LPR为3.65%,保持不变;5年期LPR为4.3%。5年期以上贷款,利率相对其他贷款显得较高。

提前还贷,如何平衡?

在银行信贷中,提前还款是一种很正常且常见的行为。

借款人出于自身资金安排考虑提前还款,银行出于风险管理需要,在符合合同情况下也可能要求借款人提前还款。

不过,对于居民来说,提前还贷划不划算,并非简单用一句“省下不少利息”一概而论!

要看计息方式。不同时间点决定了计息方式的不同。因此,不能只是简单对比理财收益率和房贷利率。

根据方正证券的测算,选取2018年10月的房贷利率,这是2016年新一轮房地产上行周期中的绝对高点。

假设该居民购房需还100万商业贷,贷款年限30年,房贷利率为5.7%,2018年10月首次还款,2022年10月一次还清(已还4年)。

居民面临两种选择,将现金用于一次性还清房贷;购买理财产品。

方案一:还房贷。通过计算,最后一次性还款(剩余26年)94.94万元,节省86.14万元的利息,平均每年节约利息3.31万。

方案二:购买理财。以94.94万元用于理财(3%~4%),一年的收益能达为2.85~3.8万元。

结果显示:对比3.5%以上的理财收益率,提前还贷并不划算!

事实上,造成这种常识性偏差的原因在于:房贷利率的计息方式与理财收益率有差别。理财收益率是简单的单利逻辑,与本金及买入时点无关,但房贷利率还与还款月数有关。

提前还贷节奏不同。一般而言,提前还贷可分为部分提前还贷和全部提前还贷两类。

部分提前还贷,还可以选择两种方式:一是减少每月还款额,还款期限不变;另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。

还贷方式不同。房贷还款中分为等额本息和等额本金。

等额本息,指每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息,通常前期还款金额高,压力大。

一般来说,对比之下,等额本息所支出的利息比等额本金要多,而且贷款期限越长,利息相差就越大。

对于银行而言,房贷是一笔资产,居民的提前还款热情,将直接导致银行信贷规模的缩减。

而收回来的钱,如果找不到合适的流出口,会造成银行大量信贷减产富余和闲置,对其经营造成压力。

结语

作为居民而言,要不要提前还贷款,需要结合自身的人生、财务规划。

此外,还可以适当关注国家关于房贷利率相关的调控政策,做出适合自己的选择。

【重要风险提示】文章内容仅供研究和学习使用,不构成任何投资建议。投资有风险,过往业绩不预示未来表现。

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