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园区是改革开放四十年来经济发展最重要的载体和引擎，据统计，全国各类经开区、高新区、保税区、自贸区、物流园区等总共近两万个，对经济总体发展的贡献率近40%。
随着经济发展方式的转变，新旧动能的转换，园区正逐渐从高速度的上半场转向高质量的下半场。
后疫情时代，整个的国内经济正在发生显著的变化。聚焦到产业园区经济领域，正在发生着一些共性的变化趋势，不仅仅是产业地产企业，整个的园区经济，包括高新区、经开区、孵化园区等各种类型的园区都面临着这些共性的变化趋势，具体来说，有以下几个方面的变化：
改革开放40多年来，产业园区一直作为中国工业化的核心，其发展经历了两个不同阶段：前20年以政府主导园区开发为主，造成大量资源浪费；后20年政府逐步放开，更多民营资本介入到片区综合开发和二级园区开发，一些龙头产业园区开发商借势发展崛起。
而未来20年，随着国家对产业用地政策、产业发展导向、财税政策的调整，将逐渐进入国资大举入场，主导重资产（广东M0用地主要是面向国企）、民资参与做混改做服务做运营，两种力量形成既错位又联手的发展格局，如中业慧谷与江苏各地国资的合作。
作为政府参与园区经济的市场化主体，各级政府大大小小的城投、交投、园区投、高新投等等一直发挥拓荒者、建设者、整合者的角色，其工作内容既有园区一级开发，也参与二期开发，以及产业的导入等工作。
在园区经济从搭框架到精装修的背景下，传统的园区/城市运营商也正面临转型升级，新时代呼唤新的产城运营商、产业运营商，懂产业、会运营、能整合的平台将会在园区经济的下半场中发挥越来越大的作用。
地方园区相关国企，掌握了非常好的政府资源、公共资源，并且具有重资产优势，未来城投类平台的产投转型也将成为中国园区经济的一大特色，如何去整合产业、服务产业、发展产业、投资产业成为城投公司新的使命。
比较有代表性的如合肥建投，通过整合三大部门的分散资源提升规模和资信，进而获取低成本长周期城建资金和产业发展资金。按照城建基础设施+产业投资的逻辑配置资产组合，通过筹资和自有资金投入近千亿，撬动外部社会资金两千多亿，成为合肥显示屏、半导体和新能源汽车等产业跨越式发展的马前卒。
国企转型一直也是智纲智库策划和研究的重要领域，探索了市场化城投的转型，“平台模式”还是“资本模式”等思考，指导了广东、浙江、山东、贵州等城投平台转型发展。
产业地产不是一门纯市场化的生意，而是一个公共服务属性很强的准经营性基础设施，介于公共服务产品和市场化产品之间；区域越发达，离市场化产品越近，反之，区域越不发达，离公共服务产品越近。
作为市场化园区开发投资企业，需要根据区域、城市和产业特征，制定差异化的发展策略，有短平快，有长稳慢，有全国布局，有区域深耕，如联东U谷开辟粤浦科技新赛道。
园区是地方经济发展模式的缩影，在传统工业化时代，价格成本是推动园区兴起和发展的关键要素。珠三角世界工厂的起步也正是依托低成本的土地、劳动力、材料能源等，承接日本、亚洲四小龙的产业转移，实现了经济发展的原始积累，大量的家庭作坊、村级园区成为珠三角嵌入全球产业链的“齿轮”。
智纲智库双三角模型随着经济发展方式的转变，土地、人工等低成本要素作用的重要性逐渐下降，尤其是在高质量发展新的背景下，园区经济正逐步进入创新驱动的新时代，技术、市场、人才（已不是原来的普通人工）成为新的竞争力。
在创新驱动的发展时代背景下，拥有产业基础、创新要素、主题特色、产学研环境的园区，将成为经济下半场的生力军。如何结合自身条件，在新园区经济时代补齐短板、找准创新的发力点至关重要。
智纲智库近几年探索的国际资源整合，正是以“技术”为突破，立足国内在市场规模、应用转化等方面的优势，为国内国际的技术资源整合搭建“桥梁”，促进产业的创新发展。
招商是所有产业园区开发商和地方政府的核心痛点，在竞争激烈的外部招商态势下，需要探索新的市场化路径和商业化逻辑，从原来的眼光向外三招三引，逐渐关注自身产业培育升级：
· 对内——通过传统产业的聚集、升级，新产业的培育、发展，形成产业基础和发展根基；· 对外——产业转移承接，先有蚂蚁军团，后有狮子大象，共同构筑产业发展的链条和体系。
村村点火、户户冒烟是第一代工业经济的生动写照，随着管理和发展的需要，通过政府的引导，推动相关产业聚集、共同发展，“产业入园”形成同类或相关行业的发展平台，不论是狮子大象还是蚂蚁军团，都逐步通过行业的聚合形成产业园区。
由于产业自身的不断升级迭代和转型发展，园区也需要不断地与时俱进，扩大产业规模，装入新的产业和内容，如何获得新的产业成为所有园区以及区域发展的痛点。
目前政府推进的链长制，通过一条产业链、一名主要领导、一个个工作组、一批园区、一支产业基金等方式，促进区域产业链条的优化整合探索了新的操作路径。
各地链长制推出时间（图片来源国开联研究中心）以链长制为抓手，在产业基础初步形成的园区和区域，着重通过补链、强链，延长产业链、拓宽产业幅等强化产业上下游的整合，构筑产业竞争力。
同时，以“链主”型的龙头企业牵头进行产业整合，通过树立区域品牌、建立行业标准、搭建产业公共服务平台、原材料统一采购、关键环节集中攻关、市场价格行业指导等方式，减少区域产业发展的无序性和盲目性，提升行业整体发展质量。
在此过程中，围绕产业升级需要，培育孵化原有产业链企业或储备发展新产业，也成为园区经济抢占下一轮发展的重点，通过围绕产业构筑的产服、产融、产教、产城等方式做大做强产业动能，赋能园区经济和产业发展。
智纲智库提出的“产智融府协”模式，正是通过搭建五方合作平台，以园区或区域为载体，对存量产业进行整合，对增量产业进行孵化，促进经济的高质量创新发展。
在传统的产业园区中，入园企业和园区只是普通的客户关系。在新发展模式和互联网思维的引导下，入园企业未来将逐渐与园区主体形成一种合作共赢的伙伴关系，企业发展好会助推园区发展，园区服务和配套做好会促进企业发展，双方相辅相成，成为一个相互促进的合作伙伴关系和命运共同体。如张江高科的房东+股东模式，与企业共赢。
园区经济本身具有鲜明地域性，在传统发展思路中，产业的兴起要么是依托本地资源，要么是立足原有基础（如计划经济的国企及国企改制分拆等），要么是机会性地承接国外或发达地区的产业转移，产业园的发展存在明显的路径依赖。
近年来，新的产业发展模式，弯道超车道的案例也不断涌现，譬如以“飞地”模式发展的深汕合作区，通过深度对接深圳产业转移，打造深圳第“10+1”区等，包括南京和淮安共建的宁淮合作区也属于此类。
深汕合作区 | 图源：网络以人才飞地、反向飞地、区域协作、共建园区等方式，通过打通欠发达地区和发达地区的产业、人才、资金的“内外循环”，实现相互促进。
传统产业园区中，无论是政府还是园区管理公司，其职责更多的承担城市社会管理或者物业租赁时的维护管理，园区管理方和企业方的关系较为简单松散。
这种关系有点像传统住宅地产中业主跟物业管理公司。不过，这几年有个很有意思的现象，就是地产开发公司的物业管理板块纷纷独立上市，并且很多物业公司的市值相当甚至超过开发板块的市值，其背后是资本对“地产后服务”市场的长期看好。
在园区中也是同样的道理，在硬件的开发建设达日趋饱和的时代，软性的生态、服务、运营，具有更多的服务内容和想象空间。
以市场化园区为例，根据相关机构的测算，2002年入市之后，园区载体与房地产一起繁荣，但从2013年开始，重资产园区开发增长率已经开始下降，而运营服务则是一个向上快速增长的曲线，预计到2025年会是增长率的高点。
园区的第二曲线 | 图源：火花园区智略对于园区的运营，企业数量是基础，企业质量是核心，而围绕企业的生态赋能是关键，如何服务好产业企业将成为园区发展的重中之重，空间载体未来将更可能成为产业集聚的媒介而已。
在生态赋能的过程中，入园企业将逐渐与园区合作共赢，企业的发展会助推园区发展，园区产业服务和投资反过来促进企业发展，相互形成一个合作伙伴和产业命运共同体。
基于整个园区经济的发展趋势，不同于过去类房地产的传统“高周转”的开发模式，未来具有长久生命力的产业园区的开发模式将可能会有以下几种：
产业的引入对投资方来说是难啃的“硬骨头”，政府为了吸引投资方，采取肥瘦搭配的方式，将能够快速变现的住宅、公寓等土地与需要长线经验的产业进行搭配，通过快速销售的回笼资金减轻经营性资产沉淀资金压力，实现以短养长。
短线是住宅、公寓、酒店、工程等收益能够快速销售去化的产品是短线收益的重点，需要通过住宅、公寓、酒店等可销售型产品的资金回笼，或者通过相关的政府工程、矿产等方式，形成满足企业可以投资回现的产品。
长线是产业、文旅、康养等经营收益长线主要是部分自持的新兴产业总部，商务办公、文旅康养等，由于有短线现金流平衡利润，长线经营压力会减轻，需要和政府和相关方合作，形成持续的造血能力和资金回流。
代表企业：华夏幸福、金茂、招商蛇口、星河控股、金科产业。
在行业政策、市场、土地存量等多重因素影响下，以开发为主导无法支持企业高速发展，在此背景下企业希冀改变开发商的单一形象，向运营服务商、全产业链投资商等转变，布局产业服务、产业投资、谋求商业模式的转型和升级。
以租赁物业为基础提供“一站式解决方案”很多存量物业经济效应差苦于难以转型，与此同时中小企业需要办公场地，尤其是个性化的创意产业公司，发展商将这些厂房、旧建筑改建成创意办公区、文化产业园区等各类功能性园区，并提供全价值链一站式服务解决方案，实现物业价值重构。
以租金差为主收入构成多元化在收入形式上，物业租金差是主要收入，同时在管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益方面提升。此外依托园区平台，设立产业基金，引入风险资本，建立银企战略合作关系，采取直接、引入、协助投资相结合的方式，获取产业投资收益。
以孵化为内核向价值型园区转型以特定产业为主导，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业创新整合发展等方向。为高新技术中小企业提供物业服务、创业服务、资本服务以及国际交流平台等不同维度的孵化平台，助力园区由物业型向价值型转变。
代表企业：锦和商业、德必集团、智汇park、启迪、东软股份、东湖高新。
金融机构与产业地产开发商联合，构建以资本为核心，充分发挥双方资本运作端和实体开发端的优势，充分借助资本的力量，降低企业负债，实现互利共赢。
小股操盘依托规范化的运营，吸引民间资本、国外财团等金融机构投资，与金融机构合作，发起项目开发基金、产业投资基金及REITs基金等，小股操盘，减少自有资金占有率，获取项目操盘权。
收并购与自建并行构建高效率的管理系统，减少项目上人力投资，降低企业成本，构建高效的运营服务体系以重资产切入市场，依托良好的服务体系，做轻资产输出，逐步构建收并购与自建并行的业务体系。
产业链招商联合民间资本、金融银行、外国财团等资本力量， 对产业链终端龙头企业进行投资，通过绑定龙头企业提供订单，吸引产业链企业，一方面助力园区招商，另一方面引领行业发展趋势。
代表企业：凯德、普洛斯、黑石、华平资本&东久中国、高瓴资本&天集产城、金地威新。（完）
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