【大河财立方 记者 贾永标 上海报道】炎炎夏日，难挡行业人士聚焦REITs市场的热情。

7月14日至15日，第七届不动产证券化与REITs高峰论坛在上海举行。本次大会以“盘活存量资产 扩大有效投资”为主题，与会行业人士就不动产、金融业及新兴的基础设施公募REITs平稳发展进行了分享交流。

“REITs现在的生态就是水大鱼大，当前最重要的还是要把市场做起来，让更多的人参与进来，虽然国内REITs刚刚起步，但相信大家一起总结经验探索前路，一定会有光明的未来。”REITs行业联盟执行会长王刚说。

国内公募REITs市场已接近千亿

公开资料显示，REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托，又称房托基金、地产信托。作为西方舶来品，REITs于1960年起源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

对于投资者而言，REITs借由不动产的证券化及众多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。

“目前国内公募REITs市场规模已经逼近千亿，随着消费基础设施正式纳入REITs发行范围，资产类型再度扩容，我国公募REITs必将进入快速发展期。”不少参会人士达成了共识。

REITs行业联盟执行会长王刚在会上表示，2021年6月，首批9单公募基础设施REITs分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易，揭开了公募基础设施REITs市场的帷幕。

数据显示，在首批公募基础设施REITs成功发行两年后，已发行或已过审的公募基础设施REITs已经有29只，总市值接近人民币1000亿元，底层资产类型包括：产业园区9只、高速公路8只、保障房4只、仓储物流3只、清洁能源3只、生态环保设施2只。

近年来，我国坚持把不动产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施不动产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、“一城一策”，促进不动产市场平稳健康发展。面对庞大的存量不动产以及有限的融资渠道，资产证券化可以盘活存量资产、扩大有效投资，优化资本结构、降低资金成本，是不动产融资最重要的渠道之一。

“不动产证券化的本质就是将不动产形成可拆细、可连续、可衍生交易的金融投资行为。”上海市国际股权投资基金协会常务理事、上海久有基金董事长兼首席执行官刘小龙说，中国不动产证券化可以学习发达国家的成功经验，加大不动产证券化力度，激活中国的投资与消费，推动人民币回归和保持其真实价值。

REITs市场有望迎来快速发展期

与会人士认为，公募基础设施REITs市场经历了过去两年的发展，相关税务政策、“扩募”规则、重要底层资产类型——保障性租赁住房相关指引、更新的项目申报指引及审核关注事项的颁布，使公募基础设施REITs的政策体系更为完善。

大河财立方记者注意到，2022年5月31日，在证监会的指导下，沪深交易所分别发布公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（简称为“指引第3号”），明确了公募基础设施REITs扩募包括向不特定对象发售（包括向原持有人配售和公开扩募）以及定向扩募。扩募是REITs产品的重要特性，该文件的发布预示着公募基础设施REITs市场加快扩容的步伐，进一步促进投融资良性循环。

不过更让从业人士感到振奋的还是2023年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，标志着我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设REITs。

“最近发布的政策首次将消费类的基础设施纳入REITs的范围、底层资产。”中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，房地产行业近年来的存量资产急需盘活，相信这些存量的释放将为市场提供资金的增量。

会上发布的《中国REITs发展报告》显示，REITs在全球范围内广受投资者欢迎，并在美国、日本、新加坡、中国内地及香港等主要资本市场有广泛的影响力。

其中如新加坡，经过20年的探索，不仅吸引了许多来自全球各地的投资者在新加坡投资REITs和房地产商业信托产品，还成功地吸引了来自全球各地的开发商用其所在地的资产作为底层资产在新加坡发行REITs和房地产商业信托产品，从而使投资群体和资产分布都非常国际化，也吸引到非常广泛的资金进入新加坡资本市场。

市场持续扩容机遇与挑战并存

“目前REITs的发行监管依据是证监会发布的部门规章，法律位阶较低，对各方主体的行为约束和利益保护力度不够。”上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连提到。

在他看来，在REITs配套税务法规方面，2022年1月财政部和国家税务总局联合颁布的3号公告，明确了原始权益人在进行公募基础设施REITs股权架构重组过程中及后续持有过程中的三个主要涉及企业所得税的问题，对公募基础设施REITs的发行提供了支持，并迈出了公募基础设施REITs配套税务法规的第一步。

业内人士普遍认为，在实务操作中，各地主管税务机关对于“原始权益人”的适用范围、特殊性税务处理条件中“12个月间隔期”及原始权益人向项目公司注入基础设施资产的过程中除了“划转”以外的资产重组方式（包括但不限于：合并、分立、股权转让、资产作价出资、增资、债务重组等方式）在满足一定条件的情况下是否均可选择按特殊性税务处理有不同理解，需要进一步优化和明确化。此外，对于重组过程中除了企业所得税以外的其他税金（如增值税、土地增值税、印花税等）的处理方式，尚有待后续的税收公告来进一步系统化配套的税务法规。

“公募基础设施REITs均为采用外部管理模式的契约型REITs，由外聘的公募基金管理人执行包括基金管理、资产运营和物业管理在内的所有职责，并承担主体责任。”德勤中国房地产行业审计及鉴证业务主管合伙人倪敏提到，上述公募基础设施REITs管理模式及复杂结构势必会带来更高的管理成本及税务成本、更大的道德风险、信息不对称风险及潜在的投资者利益冲突。

不过，上述报告也提到，在全球倡导可持续发展及我国提出“双碳”的大背景下，加快发展方式绿色转型的需求愈发迫切，企业践行环境、社会和公司治理（“ESG”）理念的重要性愈发突出。而公募基础设施REITs的底层资产主要是基础设施及不动产，天然就是践行ESG理念并提供高质量ESG投资标的的优质产品。

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