今年以来，公募REITs表现持续低迷。除了6月30日上市首日就出现破发情况的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只产品年内无一正收益，截至7月13日的年内平均跌幅达14.39%。其中，中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT等6只产品跌幅超过20%。

在业内人士看来，公募REITs“跌跌不休”或受宏观经济金融环境变化、部分资产运营质效不及预期、一些投资者交易行为短期化趋同化等多重因素影响。与此同时，记者注意到，REITs市场或将迎来“活水”，多家公募基金公司在7月初表示旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，市场情绪有望出现好转。

年内几近“全军覆没”

步入7月，部分公募REITs产品止跌反弹，业绩表现有所回升。Choice数据显示，截至7月13日，在已经上市的28只公募REITs中，超过七成产品月初以来实现上涨，表现最好的国金中国铁建REIT的区间收益率达6.39%。此外，富国首创水务REIT、中金安徽交控REIT的月涨幅也都超过5%，分别达到5.56%和5.19%，还有部分产品月涨幅超过2%。

将时间拉长至年内，公募REITs的表现就不尽如人意了。剔除今年6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT外，所有公募REITs产品今年以来的收益全线告负。截至7月13日，上述27只公募REITs今年以来的平均跌幅达14.39%。若剔除今年成立的产品，跌幅将扩至15.47%。

其中，建信中关村REIT年初至今累计下跌31.1%，华夏中国交建REIT、鹏华深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT等产品的同期跌幅均超过20%。值得一提的是，6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，则在上市首日就迎来破发，当日收跌6.29%。

从项目类别来看，剔除今年成立的4只新产品外，目前保障性租赁住房类REITs的跌幅较少，今年以来的平均跌幅为7.1%；垃圾处理及生物质发电、污水处理、产业园区、收费公路等相关REITs的年内平均跌幅均在11%至18%之间；而港口仓储物流类REITs和天然气发电类REITs则表现垫底，年内平均跌幅超过20%。

因受年内跌幅的拖累，不少公募REITs产品的前期涨幅被大幅吞噬，部分产品甚至由盈转亏。例如，红土创新盐田港REIT今年以来下跌17.53%，自2021年6月上市以来的累计涨幅缩至7.56%；鹏华深圳能源REIT的年内跌幅为23.7%，这也导致该产品自2022年7月上市至2023年7月13日的回报为-13.08%。

据第一财经统计，截至7月13日，前述2023年以前成立的24只公募REITs中，仅有4只产品上市以来业绩收正。其中，红土创新盐田港REIT涨幅最高，此外，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、富国首创水务REIT自上市以来的累计涨幅在1%至4.1%之间。

另一方面，还有超八成产品成立至今的业绩为负，包括红土创新深圳安居REIT、华夏中国交建REIT在内的8只产品的累计跌幅超过20%。其中，华夏中国交建REIT自2022年4月以来的累计跌幅达38.44%。

REITs市场亟待增量资金

对于公募REITs的年内表现，证监会债券部主任周小舟7月6日曾表示，今年以来，受宏观经济金融环境变化、部分资产运营质效不及预期、一些投资者交易行为短期化趋同化等多重因素影响，REITs二级市场波动有所加大。总体看，这轮调整是价格逐步向价值回归的正常过程。目前，二级市场估值总体处于相对合理水平。

一位相关行业分析师认为，REITs市场的下跌主要缘于多方面因素。其一是与部分项目业绩承压有关。尤其是一季报披露后，二级价格表现分化，业绩不及预期的项目显著下跌，部分投资人已由谨慎观望转为清仓止损。

在他看来，市场流动性趋弱、缺乏增量资金是该类产品持续下跌的原因之一。“在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入。”该分析师表示。

从数据来看，相较于去年下半年11只公募REITs接连上市，公募REITs今年以来发行节奏有所放缓，仅有4只产品上市。分别是2月8日上市的嘉实京东仓储基础设施REIT（发行规模17.57亿元），3月29日同时上市的中信建投国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元），以及6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT（发行规模15.75亿元）。

在公募REITs持续下跌的背景下，记者注意到，7月5日，包括易方达基金、南方基金等在内的多家公募基金公司发布公告表示，旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围。这也意味着，REITs市场或将迎来“活水”。

“FOF资金对于公募REITs市场属于增量资金。今年以来公募REITs的持续下调，或为FOF投资公募REITs提供了较好的投资机会，新资金的注入有望为市场带来信心，更有利于市场的价值发现。”华南某公募基金人士对记者表示，随着FOF资金入市，市场情绪有望出现好转。

“REITs本质是具有高分红的股权资产。”前述分析人士也认为，在股债等其他大类资产缺乏想象空间的背景下，公募REITs的性价比有被市场关注到，在经历了二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值已显现。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄对记者表示，具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎。“从市场层面来看，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。”他说。

在刘玄看来，“投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。”

“公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同，项目运营的核心是提升底层资产的投资价值。”刘玄告诉记者，建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。