7月18日，多轮冲刺港交所IPO后，众安智慧生活（02271.HK）最终梦圆，这也是今年少有的房企分拆物业上市的案例。

无独有偶，房企龙头之一的中国恒大陆续补发截至2021年度、2022年中、2022年度的三份财报，从2021年度到2022年度，恒大两年净亏损约8,120亿元（人民币，下同）。从2021年度开始，恒大净资产由正转负，截至2022年底，其总资产约18,383亿元，总负债约24,374亿元，净资产约负的5,991亿元。惊人的净亏损额和资不抵债的现状终于被数字清晰展现出来。

众安智慧生活的上市，也是楼市“弱复苏”后却掉头向下，房企仍处于困境下的一次逆势行动。

此次，众安智慧生活共发售约1.56亿股新股，每股定价1.18港元，募资净额约1.13亿港元。而募资约有55%用在战略收购及投资物管公司；约30%用在社区硬件及软件投资及升级；约15%用在社区增值服务。

众安智慧生活是众安集团（0672.HK）分拆出的物业管理业务部分，该公司自1998年开始运营，总部位于杭州。业务主要覆盖长江三角洲地区以及中国的八个省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山东省、江苏省、湖北省、云南省及广东省。

截至2022年12月31日，众安智慧生活共有139个合约项目，总合约建筑面积约为19.4百万平方米，涵盖中国19个城市及七个省份；以及合共管理95个项目，在管总建筑面积约为12.8百万平方米，涵盖中国11个城市及三个省份。

财务方面，众安智慧生活的营收由2020年的2.3亿元人民币增加至2022年的3.19亿元人民币，复合年增长率约为17.7%；而毛利则是从2020年的8,680.1万元人民币增加到2022年的1.16亿元人民币；净利润由2020年人民币4,704.9万元增加至2022年人民币5,093.5万元，复合年增长率约为4.1%。

就收入来源看，众安智慧生活2022年涉及物管收入贡献近70%，而物管收入有71.5%来自众安集团。也就是说，母公司众安集团的业绩对众安智慧生活影响颇大。2022年，众安集团营收达到92.5亿元，同比增长86.2%，毛利润达到24.7亿元，同比增长67.4%，净利润同比增长155.3%。整体盈利情况比较稳定。

自2014年彩生活(01778.HK)开启上市大门后，物业公司抢滩资本市场的脚步一波又一波。碧桂园旗下的碧桂园服务、龙湖集团的龙湖智创、融创中国的融创服务、中国恒大的恒大物业、绿城中国的绿城服务等都有上市。且2021年是物业企业上市数量最多的一年。

从营收看，企业分化状况逐步加剧，头部企业“强者恒强”，利用既有规模及资源优势发展更为迅猛。

尽管与地产行业血脉相连，但物业管理与前者有本质不同。房地产为物管行业提供了发展空间，而后者高频刚需的服务特性，具有抵御经济周期波动的防御性特点。

18日，众安智慧生活以1.22港元/股高开，后下行，截至午盘收盘，报收于1.15港元/股。