作者：联洲信评

ESG中S（社会）议题从“人”的维度出发，以人为本，主要是考察主体与政府、员工、客户、债权人及社区内外部利益相关者的期望和诉求，关注主体创造价值，遵纪守法，保护居民和雇员、减少与各种社会关系之间的危机。

房地产作为社会支柱型产业，其在推动S（社会）的建设中具有举足轻重的作用。近年来，随着相关政策以及行业状况的变化，落实ESG治理成为房地产业的重要议题，良好的ESG评价能够提升房地产企业的社会形象。构建高质量的ESG标准和实践不仅是房地产企业应尽的社会责任，同时也是其实现长期商业目标的重要前提。

按照GICS行业分类，房地产业主动披露ESG相关报告的公司的S（社会）表现如何？ 接下来从员工、股东、产品、客户、供应商、政府、社会等多个维度分析上市房地产公司的S（社会）的情况。

股东责任

企业和股东的关系除了委托关系，还有企业与社会关系的性质，企业对股东的责任也具有社会性。企业对股东的社会责任包括三个方面：第一，尊重股东的法定权利；第二，企业行为应该以保障股东的资金安全和收益性为前提；第三，向股东提供真实的经营和投资信息。

在股东责任方面，我们主要关注股东回报和中小股东回报率。通过分析58家披露了2022年度ESG相关报告的上市房地产公司的情况，以全面摊薄净资产收益率来衡量股东回报，全面摊薄净资产收益率在15%及以上的上市房地产公司比例为5.17%，全面摊薄净资产收益率在10%（含）-15%之间的比例为6.90%，全面摊薄净资产收益率在5%（含）-10%之间的比例为18.97%，全面摊薄净资产收益率在5%以下的比例为68.97%。

在中小股东回报率方面，我们以现金分红率来衡量中小股东回报率，现金分红率比例在10%以上的上市房地产公司占比为65.52%。

整体上，上市房地产公司股东回报超过10%的比例不足1/8，而中小股东回报率超过10%的比例接近2/3，说明上市房地产公司较注重中小股东回报率，中小股东回报率较高，而受限于经济、政策和行业环境，其股东回报率普遍较低。

产品责任

产品是企业生产的最终成果，产品也是企业产生经营利润的载体，是企业面向客户所创造的各种价值的物品或服务。S（社会）维度下的产品责任要求房地产公司结合时代的发展设计创新性的产品，降碳减排；注重售后服务，保障服务的高效性。

产品责任方面，我们主要考察房地产公司的标准质量管理体系、行业质量管理体系、研发投入强度、安全生产和产品售后服务。

通过分析58家披露了2022年度ESG相关报告的上市房地产公司的情况，通过国际ISO9001质量管理体系的公司仅有25.86%，而通过行业质量管理体系的公司有55.17%。由此可以看出，在上市房地产公司里，约一半公司的行业质量管理仍不够规范，亟待完善，如果要与国际对标则更需要进一步努力。

进一步分析，企业质量管理体系的规范性与ESG评级结果成正比，ESG评级结果越好，质量管理体系越规范。如图，ESG评级结果为BBB的公司中，100%的公司通过国际ISO9001质量管理体系；评级结果为BB的公司中，37.5%的公司通过国际ISO9001质量管理体系，62.5%的公司未通过国际ISO9001质量管理体系；ESG评级结果为CCC及以下的公司中，没有公司通过国际ISO9001质量管理体系。

在公司产品研发方面，绝大多数房地产公司的研发投入强度在3%以下，占比为87.93%，研发投入占比超过10%的公司为0%。这说明房地产公司在产品研发投入力度还远远不够，有很大的进步空间。

在安全生产方面，58家上市房地产公司的安全管理基本都能达到生产要求，但仍有超过50%的公司的安全管理体系不够完善。安全管理体系完善的公司占比为36.21%，其拥有有资质的专职安全管理人员，安全管理落实到位，员工签署安全生产责任书，保障安全生产。安全生产是房地产公司的生命线，未来还需要更多的公司完善安全管理体系，巩固安全生产环节，避免危险施工。

在产品售后服务方面，58家上市房地产公司中，有17.24%的房地产公司的产品售后服务优秀， 82.76%的房地产公司产品售后服务好。整体上，上市房地产公司的产品售后服务好，能及时帮助客户解决各种相关问题。

进一步分析，房地产公司产品售后服务质量与ESG评级结果成正比，ESG评级结果越好，公司产品售后服务越优秀。如图，ESG评级结果为BBB的公司中，100%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为BB的公司中，37.50%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为B的公司中，仅有9.68%的公司产品售后服务达到优秀；ESG评级结果为CCC及以下的公司中，则没有公司产品售后服务达到优秀。

整体上，上市房地产公司的产品责任表现相对一般，房地产上市公司的质量管理体系不够完善，安全生产环节把控不足，在产品研发领域的投入也较少，尽管售后服务评价较好，但服务效率和服务水平仍有待进一步加强。

客户责任

房地产作为服务行业，其提供的产品最后能不能变成经济效益，离不开每一位客户对产品的购买，企业利润的最大化最终要借助于客户的购买行为来实现。作为通过为客户提供产品和服务来获取利润的组织，提供安全、高质量的产品或服务，满足客户的需求，是房地产公司的社会责任。而且，面对大数据时代的到来，客户的隐私保护也是房地产公司必须重视的问题。在客户责任方面，我们主要关注客户的满意度及客户的隐私保护。

通过分析58家披露了2022年度ESG相关报告的上市房地产公司的情况，在客户满意度方面，客户对产品和服务非常满意的比例有27.59%，客户对产品和服务满意的比例有72.41%。总的来说，客户对上市公司提供的产品和服务的满意度较高。进一步分析，客户满意度与ESG评级结果成正比，ESG评级结果越好，客户满意度越高。

在客户隐私保护方面，58家上市房地产公司都建立了客户隐私政策，其中，56.90%的房地产上市公司的相关制度落实到位，能有效保护客户的隐私，43.10%的房地产上市公司的相关制度落实不到位，仅能保护客户部分的隐私。整体上，约超半数客户的隐私得到很好的保护，其他上市公司还需要继续加强客户隐私保护的建设。

供应商责任

供应链管理是企业社会责任的重要环节，在供应链ESG管理中，企业通过制定一系列规定，推动企业实施绿色采购，这也倒逼原材料、产品和服务等上游供应商不断提升ESG管理水平，推动企业自我调整现代化供应链管理模式，从而推动ESG的建设。

企业对供应商的责任，我们重点专注企业的供应链管理制度及实施、应付账款周转率。应付账款周转率衡量的是企业应付账款周转的速度，反映企业占用供应商资金的状况。

通过分析58家披露了2022年度ESG相关报告的上市房地产公司的情况，100%的上市房地产公司都制定了供应链管理制度，其中44.83%的上市房地产公司的供应链管理制度完善，成立了供应商管理委员会，制定了筛选供应商的新标准，建立供应商社会责任评估指标体系，公平公开选取供应商，供应商审计合规公正，还通过审核、培训、辅导等活动共同提高供应商的社会责任水平，采取积极措施鼓励供应商履行社会责任；55.17%的上市房地产公司供应链管理制度不够完善，还需要继续完善。

进一步分析，供应链管理制度的规范程度与ESG评级结果成正比，ESG评级结果越好，供应链管理制度越完善。如图，ESG评级结果为BBB的公司中，100%的公司供应链管理制度完善；评级结果为BB的公司中，68.75%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为CCC的公司中，仅有11.11%的公司供应链管理制度完善。

应付账款周转率方面，58.62%的公司的应付账款周转率在2.5次以下，仅有10.34%的公司的应付账款周转率在4.5（含）-15次之间，3.45%的公司的应付账款周转率在15次及以上，整体上，上市房地产公司的应付账款周转率较低，说明上市房地产公司付款的速度较慢，对供应商的货款占用时间较长。未来还需要更多的公司承担更多的责任，加强对供应链的管理及ESG的建设。

政府责任

在现代社会，企业除了经营好自身外，还要扮演好社会公民的角色，自觉按照政府有关法律、法规，合法经营、照章纳税，承担政府规定的其他责任和义务，并接受政府的监督和依法干预。

政府责任方面，我们关注的指标有人均税收、经济发展与转型建议等。税收能为人们普遍需要的公共产品或服务提供资金，具有调节收入分配和引导消费的作用。房地产公司在经营的过程中要依法纳税、诚信纳税，也是房地产公司践行社会责任的一种表现。

通过分析58家披露了2022年度ESG相关报告的上市房地产公司的情况，人均税收水平在10万及以上的房地产比例为77.59%，人均税收水平在2万（含）-10万的比例为10.34%，人均税收水平在1万（含）-2万的比例为1.72%，人均税收在1万以下的比例为10.34%，说明大部分房地产公司都能依法纳税，而且纳税金额较高，为国家建设做出贡献较大。

在经济发展与转型的建言献策上，上市房地产公司对行业的发声不够积极，有72.41%的房地产公司没有为政府的建设、经济的发展提出建议或参与政策法规和行业标准的制定。未来，还需要更多的房地产公司心怀社会责任，为国家高质量发展出谋献策。

总结

通过对58家披露了2022年度ESG相关报告的上市房地产公司的S（社会）绩效分析发现，整体上，上市房地产公司的S（社会）表现相对一般，房地产公司的内部管理和ESG建设仍然任重道远，未来还需要更多的房地产公司投入更多的资金和精力加强公司的股东责任、产品责任和政府责任建设等，推动房地产公司ESG治理的健康发展。

申明：以上分析以上市房地产公司披露的2022年度ESG相关报告和2022年度年报等公开信息为数据来源，评级信息存在不充分等局限性。联洲信评不对评级报告所记载内容的真实性、完整性、及时性作任何保证，评级结果不作为任何投资决策依据，仅作为基本参考。

撰稿人：（UCCR）ESG专项小组

本文源自金融界