一、研究背景与目的

随着经济的不断发展，越来越多的环境和社会问题暴露出来，ESG发展理念备受重视。物业管理行业是资本市场中比较新的行业细分板块，目前，物业服务上市公司ESG测评研究尚处于起步阶段，如何评价物业服务企业ESG的实践成果，引导以ESG为价值导向的理念，具有重要意义。

在此背景下，中指研究院、中信证券研究部、北京秩鼎公司联合对物业管理行业ESG体系开展研究与测评，旨在客观评价物业服务上市公司在环境、社会和公司治理方面的综合表现，为社会各方提供参考和决策依据，同时激励企业更加重视并积极履行ESG相关职责，推动行业可持续发展。

二、研究对象与方法

（一）测评对象

鉴于数据的可得性原则，我们的评测对象从港股和A股上市公司中选择。考虑到数据的可比性，我们筛选出其中披露了2021年度ESG报告且会计年度从1月1日至12月31日的上市公司，共有52家（港股51家，A股1家），作为本次研究的测评对象。

（二）数据来源

本次测评的主要依据为各公司发布的环境、社会及管治（ESG）报告或社会责任报告（以下简称报告或ESG报告）。此外，上市公司年报及公告，监管机构官网等方式亦作为重要数据补充来源，对于解决数据的缺失问题提供了有效支持。

（三）指标体系及测评方式

本次测评在研究主流ESG指标体系的基础上，分析其科学性与适用性，在兼顾环境、社会责任和公司治理三个维度的同时，结合中国所处发展阶段和中国物业管理行业实践特点，综合重要性、相关性、数据一致性和可得性，筛选建立指标体系，并根据物业管理行业属性和发展特征赋予权重。

综上所述，本次研究将ESG指标体系分为E（环境）、S（社会）、G（公司治理）3个一级指标。一级指标以下包含环境管理体系、气候变化管理、排放物管理、能源管理、员工发展与关怀、供应链管理、产品与服务、社会贡献、商业道德、内部管理合规、ESG治理、股权结构12个二级指标、50个基础指标。

资料来源：中指研究院，秩鼎技术，中信证券研究部

物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

本次测评采用标杆分析、层次分析、专家打分等相结合的方法，通过量化计算，最终形成各级指标得分及综合ESG评价总分。

三、2022中国物业服务上市公司ESG测评结果

（一）2022中国物业服务上市公司ESG实践优秀企业

根据2022中国物业服务上市公司ESG测评指标体系，对52家物业服务上市公司2021年度ESG报告表现进行了测评研究，将ESG报告评分按照总体得分排序，选出ESG实践优秀企业。

资料来源：中指研究院，秩鼎技术，中信证券研究部

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（二）2022中国物业服务上市公司环境责任（E）优秀企业

根据ESG测评指标体系中环境（E）一级指标中包含的15个基础指标的评价规则，对52家物业服务上市公司2021年度ESG报告表现进行了测评研究，按环境（E）总评分排序，选出环境责任（E）优秀企业。

资料来源：中指研究院，秩鼎技术，中信证券研究部

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（三）2022中国物业服务上市公司社会责任（S）优秀企业

根据ESG测评指标体系中社会（S）一级指标中包含的22个基础指标的评价规则，对52家物业服务上市公司2021年度ESG报告表现进行了测评研究，按社会（S）总评分排序，选出社会责任（S）优秀企业。

资料来源：中指研究院，秩鼎技术，中信证券研究部

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（四）2022中国物业服务上市公司公司治理（G）优秀企业

根据ESG测评指标体系中公司治理（G）一级指标中包含的13个基础指标的评价规则，对52家物业服务上市公司2021年度ESG报告表现进行了测评研究，按公司治理（G）总评分排序，选出公司治理（G）优秀企业。

资料来源：中指研究院，秩鼎技术，中信证券研究部

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四、2022中国物业服务上市公司ESG报告总体评价

（一）物业行业ESG披露现状：披露率高、及时性强、外部鉴证缺乏

1、港股物业上市公司ESG报告披露率高达89.66%，A股披露率较低

截至11月9日，港股58家物业服务上市公司中，共52家均按照港交所最新要求发布了《环境、社会及管治报告》，披露率为89.66%，占比较高，表明了港股物业上市公司对ESG披露的重视。

图：2021年港股物业服务上市公司ESG报告披露数量及占比情况

资料来源：中指研究院

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相对比看，由于A股对上市公司没有强制性披露社会责任报告的要求，仅新大正1家发布了2021年社会责任报告，披露率较低，仅占20%。

2、港股物业上市公司ESG报告披露及时性较上一年显著提升

受新规影响，2021年港股物业服务上市公司ESG报告披露的及时性显著提升。除个别企业因自身原因晚于5月31日披露或至今仍未披露外，共50家上市公司按时完成了披露要求，发布了ESG报告。

3、外部鉴证比例很低，仅一家上市公司披露第三方鉴证结果

当前所有披露ESG报告的上市公司中，只有朗诗绿色生活1家对ESG报告进行了独立鉴证，仅占本次测评公司总数量的1.92%，ESG报告鉴证方面整体表现不佳。建议物业上市公司逐步完善信息披露机制，适时考虑引入第三方机构对报告进行鉴证，将会有效提升披露质量，增强数据可靠性，提高报告公信力。

（二）物业上市公司ESG得分整体较高，社会指标边际贡献最大

通过分析52家港股及A股物业上市公司ESG得分箱线图，ESG总得分方面，碧桂园服务总得分为87分，排名第一；样本得分中位数为65.5，整体来看，多数企业ESG表现尚可，71%的企业ESG得分超过60分；上四分位数73.5，下四分位数为58.75，四分位差为14.75，说明有超过50%的公司ESG总得分在58.75-73.5之间，最高分差为14.75分。

从单项得分与总分之间的散点分布来看，单项得分与总分之间呈现高度的线性相关性。换言之，ESG得分高的企业一定是在每个子项都取得不错的成绩。因此企业要获得高评分应全面提升自身的ESG表现。从趋势线上来看，S的斜率高于E和G的斜率，表明社会子项的表现边际效应大于环境和公司治理的影响。

图：样本企业E、S、G子项得分与总分关系

资料来源：中指研究院

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（三）“ESG治理”表现较好且均衡，“环境管理体系”整体分化大

（1）二级指标“得分率”和“变异系数”分化严重，ESG治理重视程度高

从平均得分率看（得分率，即均值/指标得分，反映某指标上各公司平均得分情况），物业公司在ESG治理、气候变化管理、商业道德三个指标表现较优，分别得分为0.8845、0.7981和0.7509。从变异系数（标准差/均值，反映指标得分的离散程度）看，物业服务上市公司在环境管理体系、内部管理、社会贡献等二级指标得分差异较大。其中环境管理体系变异系数最高为0.5967，内部管理与社会贡献的变异系数分别为0.4324和0.4323。

图：各二级指标变异系数与得分率

资料来源：中指研究院

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两项指标结合来看，各物业企业“ESG治理”指标表现均较好且差异不明显，说明在港股ESG强制批露的要求下，各公司对于ESG组织架构及董事会作为ESG工作的最高管理层方面很重视；环境管理指标总体表现最差，且各企业分数相差较大。

（2）“认证体系”得分呈两极分化，“研发投入”需提升

在所有50个指标中，“产品与服务”中的品质认证指标得分率0.9615，排名第一，物业企业优质服务能力是立足之根本，已成共识；而在绿色管理认证和能源管理认证方面，物业企业表现不佳，得分率分别为0.2500和0.2211，在所有50个指标体系中排名第48位和第49位。在推进碳中和目标的过程中，对物业公司的绿色管理和认证提出了更高的要求。在所有50个指标体系中，研发投入得分率为0.1154，得分率最低，多数物业企业在研发投入上无信息披露，这是物业企业目前需要改进的方向。

（四）ESG得分与企业EBITDA呈正相关关系，公司治理对提升得分效果明显

EBITDA是一种利润衡量指标，代表企业的经营业绩和盈利能力。根据2021年物业企业EBITDA和ESG总得分作散点图，可以看到，两者是成正相关关系，即，ESG得分越高，EBITDA越大，公司的盈利能力相对越强。

图：EBITDA与ESG得分关系

资料来源：中指研究院

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将E、S、G各一级指标得分与EBITDA进行散点图分析，可以得到E、S、G各一级指标与EBITDA都为正相关关系，相关系数分别为0.51、0.65和1.06，公司治理与EBITDA关系度更为密切。环境治理对企业盈利能力的改善是相对不明显的，这可能是一个长期改善的过程。

（五）优秀ESG实践有助于企业规模扩张，但在效率方面仍需改进

根据物业企业ESG得分高低进行分组（TOP5、TOP15、TOP25、全样本），选取两组财务指标，分别代表企业经营效率（ROE、销售净利率和总资产净利率）与规模（总资产、总收入、总市值），根据分组指标均值进行比较分析：一方面，ESG得分与企业经营规模表现出较高的相关性。ESG得分越高的企业，企业规模越大，营业收入越多，资产总额也越高，而且头部效应明显，TOP5企业总市值均值、营业收入均值、资产总额均值分别为499.94亿元、131.34亿元和264.99亿元，远超全部样本均值。

图：ESG得分与物业企业规模指标关系

资料来源：中指研究院

注：总市值为2021年12月31日数据，财务数据为2021年度数据

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另一方面，ESG得分与企业经营效率上并未呈现出明显的正相关关系，ESG得分高的企业在效率指标表现方面并不是都突出。

图：ESG得分与物业企业效率指标关系

资料来源：中指研究院

注：财务数据为2021年度数据

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五、2022中国物业服务上市公司ESG表现第三方评价

为了更全面地反映中国物业服务上市公司的ESG表现，我们在此介绍第三方机构的ESG评价，以期凝聚共识，提供借鉴。

（一）第三方机构评价结果

我们统计了Sustainalytics、路孚特、标普、秩鼎、Wind共5家机构针对中国物业服务上市企业截至2022年9月30日的评价结果。总体而言，各机构评价结果差异显著。

从各机构对企业ESG评价的相关系数来看，统计结果呈现两个特征。1）相关性普遍较弱：5家机构评价结果的相关系数，其平均值仅为0.04，最大值仅为0.47，各机构的评价结果相关性普遍较弱；2）部分机构间存在负相关性：部分机构对物业服务企业的ESG评价结果相关系数为负，最小负值为-0.59，这表示不同机构对同一家企业的ESG表现可能意见相左。

表：各机构评价结果相关系数

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

从各机构对物业服务上市企业的整体历史评价来看，总体上各家机构的评价结果呈现上升趋势，标普的评价结果上升势头最快；Sustainalytics始终对该行业企业给予较高评价，秩鼎技术对该行业企业的覆盖时间最长。

图：各机构历史评价

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

（二）第三方机构一致性评价

由于不同机构的ESG评价结果差异显著，为提炼共识，我们通过ESG评价更新频率归一化，绝对评价结果归一化，以及相对排名结果归一化，构建了市场ESG一致评价，体系构建的详细方法参见中信证券研究部报告《ESG研究专题：凝聚全球共识，聚焦投资场景，构建市场ESG一致评价》（2022-9-1）。

图：各行业ESG一致性评价结果

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

按照港交所（HS）行业分类，三级行业“物业服务及管理”（即本文提及的“物业服务行业”）位于一级行业“地产建筑业”和二级行业“地产”下。从行业间对比来看，“地产建筑业”的一致性评价位于港交所12个一级行业中间偏后位置（第9位）；单独考察“物业服务及管理”三级行业的一致性评价，其位于港交所12个一级行业的中间位置（第6位）。

从历史维度来看，物业服务行业的一致性评价结果总体呈波动上升趋势，其一致性评价结果在各行业中的排名曾长期处于落后位置，但近年来改善较为明显。

图：物业服务行业ESG一致性评价结果

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

图：物业服务行业ESG一致性评价结果排名

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

同样在历史维度，物业服务行业的各机构评价标准差呈波动下行态势，其标准差在各行业中的排名曾长期处于落后位置，目前处于中游位置。各机构评价的标准差衡量了历史上各机构对该行业上市公司ESG表现看法的分歧程度，标准差越大，分歧越大，标准差排名越靠后。各机构对物业服务行业的评价，历史上分歧较大，但随着时间推移，分歧逐渐弥合，共识正在不断形成之中。

图：物业服务行业各机构ESG评价标准差

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

图：物业服务行业各机构ESG评价标准差排名

资料来源：Wind，Bloomberg，秩鼎技术，中信证券研究部

六、物业管理行业ESG发展趋势及建议

（一）ESG管治架构逐步完善，“自上而下”监管与“自下而上”反馈

在全球对ESG的重视程度不断增强，相关部门对ESG信息披露要求越来越严格的趋势下，物业服务上市公司及时完善内部机制，搭建ESG管治架构，对公司整体ESG建设提供完善的组织保障。从目前的披露情况看，共有46家物业服务上市公司均建立了自身ESG管治体系，占样本总数的88.46%。整体看，物业服务上市公司对ESG实践工作非常重视。

目前，虽然物业上市公司大都建立了自己的ESG管治架构，但是如何真正让董事会和管理层重视ESG风险，参与到ESG治理中仍是值得思考的问题。结合联交所ESG新规的披露要求，建议上市公司建立“从上到下的监管机制”和“从下到上的反馈机制”相结合的体系，开展系统的ESG风险识别、管控及应对策略，不断通过ESG建设提升企业价值。

（二）强化ESG发展理念和目标，接轨国际相关标准

ESG的披露除了要满足联交所、A股资本市场的基本披露要求外，物业上市公司也在不断提升ESG理念，如不少物业上市公司以“联合国2030可持续发展目标（SDGs）”为指引，与自身的ESG理念和可持续发展策略相结合，开展具体行动，取得更好的ESG实践成效。

截至11月9日，在研究的52家物业服务上市公司中，共有9家公司结合联合国发展目标（SDGs），识别与之相关的目标。基于物业管理行业的属性及不同企业的特色、发展阶段，各上市公司识别出的可持续发展目标不尽相同。整体来看，良好健康与福祉、性别平等、体面工作和经济增长、可持续城市与社区、负责任的消费和生产、促进目标实现的伙伴关系6个目标与物业管理行业的属性最为相关，值得上市公司重视。

（三）坚守长期主义，绿色物业管理成为重要共识

物业管理行业是一种特殊的服务业，核心在于对各种业态物业项目的运营管理以及对人的服务。一个项目的建成可能只需要几年的时间，但是物业管理却要贯穿几十年，在如此长周期的管理运营中，如何实现节能、环保、低碳、减排是每个物业公司必须思考和实践的重要课题。

从港股物业上市公司2021年ESG报告披露情况看，绝大多数公司已经开始重视绿色物业管理、运营及服务，意识到项目可持续运营的重要性。时代邻里、旭辉永升服务、华润万象生活等公司已将绿色物业管理列为重要性议题，且重要程度为高度或中度；第一服务控股和朗诗绿色生活加大绿色科技研发、优化绿色能源系统运维管理；雅生活服务积极参与绿色物业管理标准化工作，以主导编写身份申报《绿色物业管理导则》，引领行业发展新风向。

（四）多元业务不断发展，供应链管理仍需完善

从披露ESG报告的物业服务上市公司看，目前的大多数上市公司均在供应商管理、筛选、供应商评价、采购等方面建立了完善的机制，通过审核供应商的相关资质、业绩和履约情况，质量认证体系，环境管理情况，安全认证情况等方面，评选出合格的供应商并建立供应商库，对供应商进行不定期复盘，形成动态的供应商优化管理体系。

但供应商管理仍任重而道远。物业管理行业近年来取得了快速发展，规模持续扩大，行业整合加速，多元业务获得了高效发展，服务领域除了基础物业管理以外，已涉及社区零售、美居服务、到家服务、房产经纪服务、社区养老、社区教育、商业运营、城市服务、IFM等多个板块，业务的综合性和复杂性逐步提升，为供应链风险应对和管理带来了新的挑战。当前，物业上市公司的供应商管理机制仍需进一步完善，以适应业务的持续多元化发展，防范相关风险，保障供应商管理体系有效、规范、系统运行。

（五）积极承担社会责任，与社会共生共赢

物业管理行业是准公共服务行业，也是重要的民生行业，在社区治理、城市建设、社会和谐发展方面起到重要的基础性作用。物业服务上市公司积极发挥自身优势，以多种多样的形式投身到基层治理、稳定就业、抗灾防疫、公益慈善、乡村振兴等重要的社会责任践行领域，以实际行动诠释“服务、关爱与责任”的真谛。

1、基层治理

社区是社会的微单元，物业服务企业作为社区的管理者具备天然的社会基层治理属性，在推进社会治理，提升社会治理效率方面发挥重要作用。老旧小区改造作为社区治理的重要一环，是城市更新行动中的重要部分，由国家层面推动实施，近年来被提升到了非常重要的高度。不少物业服务企业积极承担老旧小区的物业管理工作，视情况对接管项目进行局部翻新，解决居民日常生活中的痛点，提升其幸福感和满足感。此外，物业公司在协调社区资源，促进业主与其他方沟通，处理社区治理难题等方面也做出了积极贡献。

2、创造就业，稳定就业

物业管理行业在创造和稳定社会就业方面发挥了重要作用。2021年，百强企业提供就业岗位150.06万个，另提供外包岗位约60万个，共提供了超过200万个就业岗位。物业服务上市公司大中型企业数量较多，在创造就业方面重要性更突出，本次研究的52家上市公司截至2021年底员工总数约85万人。此外物业管理行业在稳定基层就业方面承担了重要的社会责任。截至目前，连续披露2020年年报、2021年年报、2022年中报的样本公司共49家，这些公司员工总数由2020年底的63.4万，增长至2022年6月底的87.5万。

图：2020年-2022年中期物业服务上市公司员工总数变化情况

资料来源：中指研究院

注：图中包含连续三年披露员工数据的49家物业公司

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3、防疫抗疫，守护社区一线

自2020年新冠疫情爆发起，物业服务企业担当起了巨大的社会责任，坚守抗疫一线，守护社区平安。时至今日，局部疫情仍然反反复复，为物业管理带来了诸多不确定性因素和运营风险，同时不可避免地增加了防疫、抗疫、消杀等方面的成本以及员工的工作量。几乎所有的物业公司在长期的防疫、抗疫过程中形成了一套快速、有效的管理体系。

疫情之下，ESG议题得到了更加广泛地关注和思考，尤其是在公共卫生、保障业主和员工健康与安全等方面体现地更为突出。物业上市公司应积极承担更多社会责任，将企业运营与社会发展结合起来，与社会共生，真正实现可持续发展。

4、投身社区公益，助力乡村振兴

物业管理行业是贴近民生，与百姓幸福息息相关的行业。物业服务企业坚守初心，将企业发展与社会发展融为一体，积极参与到社会公益、乡村振兴的伟大事业中去，用实际行动促进社会和谐有序发展，发挥自身的价值。弘阳服务对新疆库车县开展爱心助农计划，精选新疆小白杏作为帮扶产品，借助互联网互助联络渠道开展销售推广，每销售一件新疆小白杏就为贫困儿童捐赠3元助学金，预计能够帮助10位贫困儿童实现上学梦想。

5、响应政策号召，践行垃圾分类

近几年，垃圾分类在政策支持和引导下越来越受到人们关注和重视。物业公司由于负责社区的公区清洁和卫生工作，自然而然成为垃圾分类工作的重要践行者、宣传者、引导者、协调者，对于推行垃圾分类政策的实施起到了积极作用。例如金融街物业在垃圾分类管理方面建立了完善的处理方案。针对有害弃置物，配备废弃电池收集桶；设立医疗废物、防疫用品收集箱；硒鼓墨盒有专人收集并安排有资质的第三方进行回收。

（六）“管理者”与“服务者”，平衡利益相关者关系

物业上市公司有着特殊的利益相关方。一方面，尽管物业管理行业在逐步转型升级，但目前仍属于劳动密集型行业，服务于项目的基层员工数量占比很高，并且行业中岗位外包现象十分常见，使利益相关方更加特殊，因此要加强内部管理，使员工能够高效工作。另一方面，物业公司服务的对象是千千万万的社区业主和住户、上班族，甚至是病人、学生，客户群体广泛、服务频次高、用户群体需求多样，因此物业公司也要全力以赴，做好服务。此外，政府及监管机构、投资者、供应商与合作伙伴、社区、公益组织、行业协会等也是物业公司重要的利益相关方。

物业上市公司需要更全面的识别各类利益相关方，了解他们的期望和诉求，对内为员工提供更好的工作环境、注重员工福利、健康、关怀与发展，对外倾听来自不同群体的需求，提升服务品质，加强沟通并做好满意度调研工作，整体平衡与各利益相关方的关系。

（七）应对气候变化影响，加强社区应急管理

世界经济论坛发布的《2020全球风险报告》中显示，气候变化、极端天气和自然灾害发生的可能性及产生的影响非常显著。2021年7月，郑州遭遇了一场特大暴雨，三天的降雨量突破有记录以来历史极值，造成重大的人员伤亡和财产损失。异常天气突发，给物业公司抗洪抢险，应急管理带来重大挑战。

对物业管理而言影响较大的气候风险有台风、洪水、干旱、极端高温和寒冷气候等极端天气事件，一旦此类天气出现，会对物业公司开展工作，抢险应急带来重大考验。尤其在当前，环境恶化和气候变化是全球各个国家和组织面临的共同难题，建议物业上市公司注重环境及气候变化风险管理，制定完善的应急预案，做好日常演习，以应对自然灾害和极端天气带来的风险，保障好业主及员工的安全，最大程度上防范相关风险。