过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。

以下为《2022年度商业地产可持续发展报告》及系列研究成果：

近年来，可持续发展理念已经开始落地于各个企业，纷纷披露ESG报告并做减少碳排放的承诺。监管与市场的变化也吸引投资者转向更环保、更符合ESG要求的地产投资组合。

毫无疑问的是，ESG投资理念与数字化建设正在重塑商业地产市场的格局。

从现阶段市场情绪来看，可落地且可衡量的净零战略是投资者关注的焦点。观点指数预计，5年时间里，没有制定具体碳减排计划与绿色建筑规划的企业可能在国际市场中获得股权和债权融资的压力会加大。

不仅如此，绿色建筑与能耗管控在提升商业地产的估值方面也开始起到重要作用，行业从设计、融资、运营到管理层面都展开了“ESG”竞赛。

商业地产的ESG格局同时深受政策影响，在金融领域的成效更为显著。近年来，各国政府对绿色金融的发展发出积极的信号，催生出大量相关的金融产品——绿色债券、绿色信贷和绿色资产支持证券化产品等。

资金与政策的支持使得ESG理念拥有现实意义，同时反映了企业与投资者在发展绿色金融道路上的积极探索与实践。观点指数认为，当前宏观环境下，“绿色”投资氛围正在快速传播，绿色金融与商业地产成为中国房地产业的新风口。

与此同时，随着互联网普及和技术迭代更新，消费习惯的改变使得传统商业物业的盈利能力开始下滑，最大改变莫过于电商对线下流量的冲击。当前加快产业转型升级，打造商业地产数字化产业升级版图，在存量市场进行针对化服务和精细化管理，将是商业地产数字化行业最紧迫的战略。

可持续发展下的"绿色金融"，项目与资金同行

商业地产层面的ESG同样是从投资策略的角度展开，市场在评价可持续发展时往往首先考虑绿色金融框架以及相应的融资机制。

从投资者角度而言，绿色金融一般有两重意义：?一是企业利用绿色金融的融资，把资金注入到绿色资产的开发，确保资产的能耗效率和环保标准符合认证要求；二是通过提升绿色资产的质量，改善资产的现金流，让资产估值得到提升后考虑退出并获取增值回报。

据观点指数统计，样本池中约28%商业地产企业以自身或集团为主体披露与ESG相关的《绿色金融框架》或《绿色融资报告》。

2022年1-6月，房企境内债券融资同比减少约41.35%，来自海外市场规模同比减少甚至超过60%，资金缺口问题在民企中更加严重，ESG主题下的"绿色债券"无疑为行业融资困境另辟蹊径。

公开市场数据显示，近76%绿色债券在中国境内银行间债券市场上发行，商业银行和金融机构是主要参与者；而上市企业和非上市企业发行的绿色债券以及绿色ABS（Asset-backedSecurities, ABS）多在上海证券交易所和深圳证券交易所市场发行。

另外，共14家发行人通过离岸绿色债券筹集了总计95亿美元资金，占发行总额的23%，其中香港证券交易所是离岸绿色债券的最大上市地点。

注：汇率依据历史汇率计算；部分企业的发行主体为集团，但用途为商业地产。

从经济效益上讲，绿色债券表面上看确实优化了企业的融资成本。从成本看，发行绿债也比普通债券更低。从样本数据观察，绿色债券相对传统债券平均收益率差距超过1.5%。传统房企融资成本平均为4.0%-8.5%，近几年境内绿债平均票面利率约在2.5%-5.5%左右。

而商业地产领域的绿色房地产投资信托基金还处于成长阶段，当前只有海外成熟市场（如美国、英国、新加坡）有绿色房托产品发行。

观点指数认为，未来国内商业地产领域的REITs将会逐渐向国际市场靠拢。国内绿色认证项目尽管逐年递增但存量不足，加上新建绿色建筑认证对项目质量要求高，有能力符合申请发行绿色债券的房企不多。

此外，政策仅对绿色债券审批打开便利之门而没有实际的发行津贴，尽管利率上有优势，但由于涉及额外成本，包括第三方专业机构评级的费用成本、以及获得认证后项目后期运维成本等，在对成本把控缺乏信心的情况下，大部分房企望而却步。

根据市场数据，截至2022年9月，中国市场发行的类REITs共72单，发行总额约1258亿元人民币，底层资产主要以商业地产、办公楼、酒店和公寓为主。

事实上，REITs通过将不动产资产或权益转化为流动性较强的公开上市结构化金融产品，有利于盘活长租公寓、基础建设等存量经营性不动产，促进商业"轻资产"的收益提升。未来，随着绿色地产项目增加，拥有绿色认证及稳定现金流的商业资产，或可借助绿色REITs的发行进一步拓宽资产证券化融资渠道。

研发投入分化明显，商业重视程度提升

房企针对技术研发的投入呈现出较为明显的分化趋势，样本池企业研发均值约为6.58亿元，占营收比例约为0.04%-0.70%，跨度区间较大。

相对而言，房企ESG报告披露程度较差，亟待统一的行业标准。企业往往会根据自己的优势进行选择性披露，全部企业均公布诸如"资产总额"、"所有者权益"、"营业收入"等财务表现。然而，对于诸如"研发投入"、"出租率"、"满意率"等产品服务类项目的披露程度相差较大，约30%样本房企并未披露明确数据。

具体来看，不同规模房企对于投入研发费用的支出存在较大差异，整体区间为600万至30余亿元，"研发费用/营业收入"的比值跨度区间依旧很大，处于0.04%-0.69%之间。如碧桂园集团的投入研发费用超过30亿元，在样本池中居于前列（招商蛇口投入3.32亿，万科投入6.42亿元，华润置地投入2.30亿元）。

房企ESG报告中的住宅/商业用户满意率与投诉解决比率，是ESG投资分析中不可忽视的两个因素。其中，满意度指标与续租率关联密切，进而影响未来对于物业与商业地产营业收入与经营性现金流的评估。

从目前数据来看，尽管住宅与商业领域存在本质差异，诸如磨合期长短、前端销售签约等方面不同，但商业楼宇项目的数据明显更为优秀，也同样得到了更多重视。

上述图表可以清晰表明，绝大多数房企的"商业地产租户满意度"是明显高于"住宅地产租户满意度"的。观点指数认为，商业楼宇项目为尽快消除疫情的负面影响，同时拉动销售增长，对应的营销与减免等活动层出不穷，有关服务也不断提升，客户满意度有所提高。

具体而言，写字楼客户满意度最高达98%-99%，住宅客户满意度普遍分布在90%以下。以华润置地为例，住宅客户满意度为85.46%，商业项目租户满意度则达到98.90%，差距较为明显。

区别还体现在"住宅客户投诉关闭率"与"商业项目客户投诉解决率"层面，样本企业对于商业楼宇的解决力度与速度明显高于住宅领域。具体而言，办公楼客户投诉解决率基本接近100%，而住宅客户投诉解决率普遍分布在95%左右。

绿色建筑进程加快，"双碳"规划同样存在考验

"绿色低碳"、"绿色建筑"、"智能楼宇"等逐渐成为衡量商业地产ESG评级的主要考虑因素。

中国建筑节能协会一项研究数据显示，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%。在商业地产领域，绿色建筑正在成为一种新常态。

2021年，全国主要城市新交付写字楼中超过40%拥有或申请绿色认证。德勤中国分析认为，考虑到建筑领域在中国的能源消耗和二氧化碳排放中占比较大，购物中心、酒店、办公楼宇等对气候的影响也必然受到关注。

然而，市场同样对绿色建筑表达了担忧，也逐渐意识到潜在的危机。绿色建筑、ESG投资理念和非绿色建筑相比会产生一定的租金和资产价格溢价，在业内被称为"绿色溢价"（Green Premium）。经济下行环境中，到底有多少投资人愿意为此"买单"？可持续的动力是否会面临挑战？这些都是不容忽视的问题。

根据2021年德勤中国对于绿色建筑的统计，22%投资者表示愿意为符合ESG条件的资产支付略高价格，9%租户愿意为绿色写字楼支付更高的租金。观点指数分析，尽管这两个比例都不是特别高，但"绿色"趋势是值得肯定的。

绿色商业地产的发展是一个循序渐进的过程，未来伴随绿色地产政策和市场规范体系日趋完善，将会有越来越多和绿色房地产交易相关的数据可以验证和支撑。此类投资或租赁行为能够带给投资者和租户更多财务上的正向收益，将会转化成一种良性循环。

不仅如此，观点指数与施耐德电气联合发布的《2022数字化运营白皮书》中指出，现阶段商业楼宇的运维成本通常是建造成本的3-5倍。企业相关负责人也透露，绿色建筑项目的引进或将为企业每年节约20%-35%的能源与人力支出。

地产行业对于绿色建筑面积的披露较为普遍，公布ESG报告的房企中约90%均对已认证的绿色建筑面积进行阐述。房企融资投向的绿色建筑并不是生活意义上的植被绿化或是花园，而是指在全寿命期内节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效使用空间的高质量建筑。

政策支持给予"绿色建筑"更多动力，为了实现"双碳"目标，住建部、发改委等七部门发布《绿色建筑创建行动方案》并提出目标：到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比需达到70%。预计未来还会进一步推动既有建筑节能改造、提升建筑节能标准，推广超低能耗建筑、近零能耗建筑、零碳建筑，最终实现未来所有新建建筑全部满足绿色建筑标准。

从热衷布局绿色建筑的房企来看，万科、远洋、朗诗等在绿色领域布局较早，其中朗诗早在2004年就开始探索绿色建筑发展，目前开发项目中含有绿色认证的占整体开发比例约70%。远洋集团自2006年开始探索绿色建筑的相关实践，目前已有超110多个项目完成国家绿色建筑标准的注册；另一家践行绿色战略的房企中国金茂，在2021年可持续发展报告中披露，截至2021年底，累计获得绿色建筑类认证或标识262个，智慧能源项目75个，供能面积达4000万平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

对于节能减排方面，已披露数据显示房企间并未形成"代差"。整个行业的"碳排放量/营业收入"基本维持在相似水平，整个样本池中相同指标极大值与极小值之比约为1.7。

数据化建设：未来平台流量是关键

数字化时代来临，大数据等信息技术被应用在各个领域，电商发展至今的优势在于积累了大量消费者的数据。因此，数据匮乏且孤立的线下零售场景的亟待构建全域触点，搭建消费者从购买"前中后"的完整路径。如会员生态、线上导购营销、扫码购物、智能停车等，搜集并丰富客户信息，与线上数据融合，形成企业的私域数据，在新技术的助力下产生新的价值。

据观点指数不完全统计，部分企业线上商城平台已经获得了较大的"私域流量"。以天虹股份2022年中报数据为例，企业线上商品销售及数字化服务收入GMV约29亿元；近1.7亿人次通过天虹APP和小程序交互获取信息或消费。整体数字化会员人数逾3900万，APP和小程序月活会员逾426万；购物中心在公/私域联合推出餐饮代金券、套餐优惠、外卖等组合促销与服务，餐饮线上销售额环比提升119%。

无独有偶，珠海万达商管招股书中披露，2021年微信小程序访问量达到12.7亿人次，新增注册会员数超过1760万，导流至店铺消费约750万人次，并帮助商户于年内实现线上交易约14亿元。

宝龙推进智慧商业也表现出较强的进取心，基于2021年度已经完成的各项产品研发，今上半年通过加强应用，使得线上业务获得显著提升，会员总数约达560万，较2021年底约提升31%；全国会员消费占比超17%，个别标杆项目会员消费占比超25%。

宝龙和万达的线上平台数据是对新技术下商业模式的最好阐释，借助大数据等一系列技术，洞察消费者个人消费习惯，描绘消费者用户画像，挖掘潜在的消费客户，实现精准引流。

对商业地产来说，能够实时了解消费者的需求才能及时做出正确决策，更好地与消费者进行情感沟通和关系运营。因此，"私域流量"最主要的优点是能够为商家培养众多忠实的顾客，建立起一个长期稳定的市场，加强竞争力。

自研线上平台模式具有较大优势

据观点指数获悉，企业之间的商业项目线上平台开发具有不同选择。以购物中心来说，可以看到大多数平台接口均有微信小程序，尤其是第三方及合作开发平台。

观点指数认为，该模式可较大程度降低开发线上平台成本，且利用微信软件月活数较大及消费者熟悉的扫码操作习惯等优点。

除小程序外，深圳万象城、凯德·云尚、佛山天虹购物中心等购物中心还通过自主开发的APP进入线上商城。仅从平台展示内容来看，每一款平台的内容差异较小，均集合了会员积分、商品导购、场景营销、品牌定位和停车缴费等一系列服务功能。

对此，观点指数认为自研开发的产品在数据资产积累，通过大数据对消费者进行"画像"，以及顺应社会热点迎合消费者（如凯德星新上线的商城直播功能，以及如连接第三方社交、服务软件等功能），配合企业运营管理进行更新迭代等方面，具有较大优势。

如凯德的"O2O2OO"（Offline to online to online & Offline）数字生态模式，依托于领先的线下实体网络，数字化战略紧紧围绕旗下业务和具体场景展开。通过营销、社群等各类数字工具，实现数据沉淀和复购转化，再进一步回流至线上和线下，实现多渠道销售转化和场景再触达，形成良性循环的闭环生态系统、具有"造血"能力。

据披露，疫情以来，凯德星多次迭代后，可触达用户超1500万，包含1000万实名会员,以及海量的消费数据、会员数据，结合后台大数据的技术处理能力，沉淀了场外客流的质量数据。

不过，自研也意味着更大的成本支出，因此选择平台时，应当从自身核心需求出发，找到与自身需求相匹配的运营模式。

商业地产的数字化运营

商业地产的数字化不仅体现在后端引流模式，对于商管企业的运营管理也有明显效果。在前期项目规划阶段中，数字化核心能力主要包括智能定位选址、专业规划设计等。

珠海万达商管招股书中披露的商业运营管理服务体系中，智能定位选址通过机器学习将累积的运营经验数字化，自动生成项目可行性报告，辅助管理者拟定选择策略；专业规划设计依托经营分析平台大数据支撑，对项目目标客群消费需求和偏好以及竞争环境进行分析，判断储备项目机会与风险，确定项目竞争策略，锁定定位人群，制定科学的业态规划方案。

同时精确捕捉项目的经营难点和痛点，结合原有空间结构特点，设计出更符合经营需求的方案，确保项目成功开业。而数据资产来源于过往珠海万达商管超过400个万达广场的设计规划经验和运营经验，因此数据资产的重要性已不言而喻。

在智慧运营管理项目阶段，数字中台同样能够为企业提供莫大帮助。截至2021年12月31日，珠海万达商管通过商业运营平台，可以实时监测413个万达广场级、超过80000个商户级的客流量、游逛深度、销售坪效、租售比等运营数据。

基于数字化资产，后续可以做到优化经营策略、了解消费新趋势并缩短广场的培育期，同时根据对消费者需求的洞察，可以招揽优质的新兴品牌，并且推出新型的线下体验业态，进一步扩大流量。

总的来说，随着购物中心数智化的推进，会员系统、商家商品等上线，企业上下游打通的情况下，商场运营管理可以穿插到门店销售经营管理当中，线上线下因此可以互通。

不过，商业地产优势之一在于线下体验服务，商场带来的社交属性不应被忽视，社交力对于线上来讲，这是线上没有办法替代的。打造新体验，线上和线下的改造中，商业地产亦应该重视线下的场景价值。从消费场景出发，有意识地给消费者创造一个超出期待的空间体验。

值得注意的是，商业地产数字化转型是跨越长周期的建设，无论在实施还是认知上都需要商业地产形成由上至下的统一意识、格局和观念。

本文源自观点网