疯狂押注地产的私募基金龙头们，会不会搞出惊天大浪？

航母暴雷

今天一整天，笔者的读者微信群中不断出现某国内地产大腕的各种流言。先说是跳了，又说没跳，甚至有人说跳了但是底下有气垫，老板装备了“复活板甲”。总之各路剧本纷繁乱来……

某老板和消防官兵一起搞这么一出，是要给大家信心，暗示房地产能软着陆？

最后逼得某老板亲自跑到公司微信群里发了一段场语音，布置了复工复产的工作，借此打消吃瓜群众的好奇心。

国内地产大佬的留言被证明是谣传，但是国外地产大佬的运气可就不那么好了。

昨天刚写了火烧连环船，今天航母真暴雷了（参见前文 裱糊的越久，破落来的也就更猛烈）。

全球最大的另类资产管理公司，最大的私募股权基金管理人，声名显赫的黑石集团，最近旗下最大的房地产收益基金，规模近万亿人民币的黑石房地产收益信托基金(Blackstone Real Estate Income Trust fund, 简称：BREIT)，突然宣布，停止批准投资者的赎回请求。

黑石的这家房地产收益信托基金，主要投资于美国庞大的工业、物流和商业地产，如前文所述，美国在利息暴涨和经济萎靡之下，房地产出现了严重的下滑，直接冲击了市场对于该基金的信心。

美国房价从2012年开始连涨十年之后，第一次连续第三个月环比下跌

随之而来的是蜂拥而至的赎回潮。房地产基金的底层资产流动性差，因此大额赎回对其杀伤力很大。

根据黑石基金发布的公开信，10月份申请赎回的金额达到了18亿美元，超过了其月度资产净值2%的限额和季度5%的门槛，但是黑石还是咬牙照常兑付。11月的赎回额又达到了2%，这下子黑石有点顶不住了，只能拒绝许多投资人的赎回请求，大概只兑付了所有赎回请求的43%。

因为资金链的压力，黑石公布，把12月份的赎回额度从2%下降到0.3%……

受此消息影响，黑石集团股价暴跌了12%。

真没想到，浓眉大眼的苏世民也能暴雷。

话说中国地产老板暴雷，连累中超球队欠薪，苏老板跑到清华办学院，还玩上了杠杆，会不会也受影响？

苏世民学院特长——极限接飞盘

大幅赎回潮的原因有很多，其中有一条尤其致命。黑石此前公布的数据显示，其REIT今年迄今的回报率为9.3%，而同期公开交易REIT指数下跌了3.02%。另一个房地产巨头Vanguard的公开上市房地产指数基金今年下跌超过22%。跟市场截然相反的表现，让不少投资者怀疑，黑石的Reit估值方式，是不是有猫腻。（市场担心黑石在调整该投资工具的估值方面故意行动迟缓，不就是cap rate调整的慢一点的事嘛）。

既然担心有猫腻，那自然投资者希望以现在虚高的估值价格，抛售持有的Reit份额。也就是大规模赎回的导火索。

另外的原因，是这个Reits持有者大量是亚洲投资者，最近亚洲经济和政治形式严峻，许多投资者流动性紧张，临近年关需要流动性。他们的抛售可能无意中让市场误以为黑石错误估值的Reit泡沫到顶，形成了挤兑效应。

不过黑石的发言人表示，对黑石错误估值的认识是错误的，黑石的业绩相当稳定。

（BREIT）业务是建立在业绩基础上，而不是资金流的基础上，并且，我们的业绩非常稳定。投资组合集中于租赁住房和物流，且依赖长期固定利率债务结构，因此具有弹性。

黑石新闻发言人

至于市场信不信，那就只能骑驴看唱本了。

据说现在苏老板已经在谋划出售拉斯维加斯的赌场等地产，对抗赎回潮。（黑石计划出售其持有的两家赌场的50%的股份，估值在13亿美元左右，但这也就杯水车薪，据说11月赎回请求超过20亿，卖赌场的钱还不够一个月的赎回额）。

烟火散去？

讲道理，黑石暴雷的这个美国Reit，虽然达到了1250亿美元的规模，但也不会对黑石伤筋动骨。黑石作为全球最大的私募股权基金和资产管理人，旗下资产规模达到了9510亿美元。这么大的AUM里边，出事的不过一小部分。而且出事的Reit也不是真的黄了，只不过现金流紧张，限制兑付而已。

但是BREIT房地产基金和BCRED的私人信贷基金是黑石最近重要的AUM增长点，如果暴雷，那么黑石的大船会不会火烧连环也未可知。（马斯克从国内学了“传递寒气”和“996”，苏老大来国内时间更早，那就更娴熟了……你看他发财的两个大基金，一个是BREIT炒地皮房产，一个是BCRED炒p2p个人贷。）

黑石的不动产业务AUM在2021年就已经超过了私募股权业务，成为其第一大业务，这之后两者的差距进一步拉大。2022年黑石的私募股权业务募集了225亿美元资金，而不动产业务募集了335亿美元，继续大幅超越前者。

KKR股权管理资产额和地产类管理资产额对比

不光黑石，另一个私募龙头KKR，也大幅押注房地产，其资产规模中股权AUM的增长速度远远低于地产类AUM的增长。私募基金的龙头们都在押注房地产，如果房地产这个泡沫破掉，后果会是什么？

其实黑石最近几个嫉妒一直业绩萎靡，黑石集团三季度总收入仅10.58亿美元，同比下降了83%。同时黑石已经连续两个季度录得重大投资损失。二季度亏了12亿美元，三季度又亏 9.2亿。这个趋势让人感到不安。

希望黑石挤兑，不要是什么更可怕的事件的序曲。

作者：美第奇效应