近日，中航基金副总经理兼首席投资官邓海清在接受媒体采访的时候，他对未来房的宏观经济发表了一些观点。

这里面邓海清发表了不少经典名言。

比如他认为，尽管今年11月份的经济数据低于预期，但他认为这是中国经济复苏“黎明前的黑暗”，而且他预测明年中国的经济增速至少达到5%以上。

那为什么邓海外清对明年的经济增速这么有自信呢？或许可以从他对房地产的言论看出来。

邓海清认为，房地产在2023年的经济增长中，毫无疑问将出演“男主角”，成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。

而邓海清之所以有这样的预测，主要是基于刚需、改善型住房需求、养老住房需求的判断，只是这两年这些需求因为收入的下降或者年轻人失业导致需求被压抑了。

但是随着2023年各种政策的推出，他认为2023年被压抑的房地产需求会得到恢复，作为消费品的房地产将出现上涨，甚至是报复性反弹。

那邓海清的这些预测有没有可能成为现实呢？2023年房地产真的会像他所预测那样出现报复性反弹吗？

这里面有不少经济学家跟邓海清持有相反的观点。

比如前几天在《财经》杂志主办的“北京房地产健康发展研讨会”上，经济学家马光远就表示：房地产调控政策放开后市场再次暴涨的概率等于零。建议包括一线在内的所有的城市应该完全放弃包括限购在内的所有的房地产领域的限制政策，房地产调控应该完全退出。

可以明显的看出，马光远跟邓海清对房地产的预测是呈现截然相反的观点，邓海清认为房地产明年会反弹，而马光远则认为房地产再次爆发的概率是0。

那这两位经济学家谁的预测会更正确呢？我相信在2023年底的时候，答案会揭晓的。

不过从目前我国房地产的实际情况，经济的实际表现来看，我认为即便各地放宽对房地产的调控，2023年房地产也不可能迎来快速反弹，顶多是局部地区出现回暖。

前几年在房价快速发展的情况下，各地为了控制房价祭出了很多猛药，限购、限售、提高房贷利率，掐断开发商的贷款等等一波接着一波。

但有时候用力过猛反而有可能导致适得其反，从这两年各大开发商的实际表现来看，很多开发商日子都不太好过，尤其是对民营开发商来说，不论是大开发商还是小开发商，都面临不同程度的资金链紧张局面。

甚至有一些开发商因为资金链紧张而出现债务违约，很多停项目也陷入停工状态当中，这不论是对于开发商，对于广大购房者还是对供应商都产生了很大的影响，对地方的经济财政收入也产生了很大的影响。

然而最近两年在疫情反复的情况下，各地的经济表现都不太乐观，很多地方的土地财政收入也减少了，这时候很多地方突然想到了房地产。

因为一直以来房地产行业都是我国最主要的支柱产业之一，房地产对于经济的拉动，对于财政收入的拉动，对就业的拉动可以说是立竿见影。

所以每当各地方经济表现不太乐观的时候，房地产就成为了各地的“秘密武器”。

从最近一年时间各地房地产政策的实际表现来看，很多地方对房地产的调控都出现了明显的放宽，这些调控的放宽，主要体现在几个方面：

1、降低首付比例。

以前很多地方首套房首付比例都达到30%以上，二套房首付比例都达到70%以上。

但是最近一年多时间，不少地方首套房比例都可能降到20%，二套房比例可能下降到50%。

2、放开限购。

以前很多地方对于购房人均都有严格的限制，比如必须在本地交满两年以上的社保，甚至个别地方要求三年以上社保才能够买房。

但是现在很多地方都放开限购了，不再有社保限制，甚至有些地方对户籍对社保缴纳都没有限制，外地居民都可以零门槛购房。

3、放开限售。

以前很多地方规定购买房子不满5年，有个别地方不满三年出售房子的会收一笔比较高的个税，但现在很多地方都取消了限售的政策，这有利于刺激投资性购房需求的增长。

4、下调房贷利率。

最近一年时间，房贷利率一直都在不断下调，目前5年期LPR已经下降到4.3%，这个利率要比前几年低很多。

而且根据央行的相关文件，对那些房价同比以及环比下降比较厉害的地方，他们可以根据自己的实际情况对房贷利率进行定价，所以很多地方目前的房贷利率实际上比LPR还低，个别地方甚至只有3.7%左右，这个利率已经处于历史最低水平了。

当然除了放宽对房地产的调控之外，实际上为了促进房地产的恢复和发展，有些地方甚至直接给出了现金奖励，比如有些地方就出台相关政策，购买首套房的可以直接给予几万块钱的补贴。

另外还有些地方以人才补贴的政策给予购房补贴，这都可以降低购房者的压力和负担。

按照目前各地的楼市政策来看，如果放在以往房价早就反弹了，但是从最近一段时间各地的房价实际表现来看，很多地方楼市整体表现仍然“纹丝不动”，房价没有明显的反弹，楼市成交量仍然持续下降。

根据国家统计局统计的2022年1~11月份全国房地产开发数据显示。

1—11月份，我国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

看到这一串数据之后，我相信大多数人都不相信2023年房地产会反弹，不论是购房者还是开发商都不太相信。

这点可以从开发商的投资热情看出来，假如开发商对未来房地产反弹表示乐观，他们肯定会加大对房地产的投资力度。

然而从最近几个月房地产投资的增速来看，房地产增投资增速一直是处于下降的。

我们以房地产开发企业到位资金为例，虽然最近一段时间各地已经陆续放宽对房地产行业的融资限制，但房地产开发企业到位资金仍然持续处于下降。

1—11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。

这说明目前很多开发商都不愿意将资金投入到开发当中，对应的整个房地产的经济也并不太乐观，11月份房地产开发景气指数只有94.4，这已经是房地产开发景气指数连续10个月下降。

按照目前各大开发商的投资热情，想要让2023年房地产反弹，我觉得难度比较大。

当然对于楼市来说目前也有一些利好消息，除了各地逐渐放宽对楼市的调控，融资环境逐渐改善之外，目前我国居民手头的钱比较多，不排除未来居民储蓄有可能转化为购房需求。

最近两年时间在房地产表现并不在乐观的情况下，很多人都不敢把钱投入到楼市当中，更愿意把钱放到银行里面去。

根据央行公布的数据显示，2022年11月份，我国住户存款增加2.25万亿元，1~10月份住户存款累计增加达到149516亿元，这个增速要比前几年的快出很多。

假如未来楼市逐渐回暖了，大家对楼市的信心逐渐恢复了，我们不排除居民有可能将钱拿出来用于买房，到时说不定一些城市的楼市会慢慢复苏。

但即便楼市复苏了，也不可能回到前几年那种高歌猛进的状态，未来房地产逐渐饱和并趋于稳定将是一个不可避免的趋势。