产业园区已经成为一个区域创新、经济发展的发动机。近些年，国家相关政策也在向重点发展产业园区倾斜，同时，各个社会主体，包括房地产商、实体企业等都在涉足产业园区运营，产业园区的运营越来越精细化、功能和服务更加聚焦在产业专业领域，已经从传统的产业园区转为现代产业园区。

一、产业园区的发展历程

产业园区作为我国区域经济发展的发动机，是招商引资、创新发展、对外开放的主要载体，是高新技术产业集聚和发展的重要平台。中国园区经济四十年的发展历程，园区模式更新迭代。产业园已经从最早的工业园区1.0模式基本完成产业园区4.0模式的转型升级。

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根据中国开发区网、头豹研究院等数据，随着产业升级及国家政策等利好因素推动，园区经济产业近年呈现高速增长。2020 年，我国 217 个国家级经开区及 169 个国家级高新区地区生产总值达 11.6 万亿元及 13.6 万亿元，占 GDP 比重分别达 11.4%及 13.3%。截至 2022 年 2 月末，我国共有各类国家级开发区 665 家，多涉及化工、汽车等产业；省级开发区 2069 家，以新材料、节能环保等行业为主；各类广义专业产业园区约 8 万余个。

受居民生活方式及精神文化需求日益增长影响，我国专业产业园区以物流（2021 年末个数占比 18.2%，本段同）、文化创意（11.9%）及电商（10.7%）为主， 而一定程度上受益于疫情下持续加强的防控药品物资保障供应需求，2021 年末约 5.3%的专业产业园为生物医药园区，高于电子（4.3%）及化工材料（4.1%） 园区。从省份分布来看，广东、江苏、浙江、山东、上海的产业集聚效应较强。

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二、现代专业产业园区

专业产业园区是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理的园区。

全国各地产业园区面临同质化竞争，这种态势的产生其实主要原因还是中国的企业已经发展到了现代企业经营的阶段，粗放式的、赚取信息不对称利润的方式已经不能使企业发展，因此以前产业园区的政策补贴、招商服务根本推动不了企业的健康、持续经营。而且中国企业也到了沉下心来关注企业自身的创新研发、产品设计、运营管理等。

那么可想而知，现在企业选择入驻的是真正懂企业的产业逻辑，做好智力输出准备的区域和园区，所以现代专业产业园区运营主体都纷纷在产业侧进行深耕。

现代专业产业园区深耕主要体现在两个方面：

第一，产业侧的精准匹配和高质量运营服务。

这句话很简单，但是背后是一个非常复杂的产业链梳理和数字化运营的业务逻辑。

任何一个产业要形成产业聚集效应，最关键的是要通过梳理产业链，围绕产业链主导产业上下游相关配套服务的搭建进行招商，以求协同发展，形成集聚效应，增强园区综合竞争力和产业影响力。弱链强链，缺链补链，短链延链的整体思路帮助园区明确招商策略。可以通过优惠的政策，定制化的服务积极构建产业链生态，继而带动原材料、辅料、零部件和包装件，及相关服务类企业的协同发展，降低整体成本，提高生产效率，推动市场扩张，形成区域品牌效应。

例如中关村集成电路设计园通过搭建专业的产业服务平台，组建专业知识扎实的招商团队，结合对产业链上下游企业的梳理，聚焦产业龙头，产业链关键企业，实现精准对接，在园区开园之前就已经完成超过八成的招商工作。

数字化运营手段是现代专业产业园区发展的重要手段，而且是缺少不了的一部分。产业侧的精准匹配，是必须通过数字化的手段来进行。产业园区内的上下游进行业务撮合、产业园区主体提供精准服务，必须得有底层数据做支撑，才能做到高效协同、精准赋能，并且很多金融服务主体才能更方便快捷的提供服务。

第二，创新主体的培育。

任何一个产业，无论是整个行业，还是园区、或者企业，最后比拼的都是创新能力，这种创新能力才能让企业持续发展，一方面在行业内建立壁垒，另一方面能够快速感知外界的变化，从而在不确定的环境下保证新业务的持续开展。

能够创新，很重要的一部分就是团队，只有有创新精神的团队才能产生创新。中国在近20年的发展是翻天覆地的，人的发展更是前所未有，所以任何一个产业园区的人才政策如果还是沿用以前的方式，一定是激发不了创新的，无论做多少个创业孵化基地，都是无法激励人的创新。

现代产业园区的创新主体的培育，首先需要形成一个产学研高频、高效的交流机制，这并不是简单的组会，而是必须抛出课题、形成激励机制，只有在一个高水平的平台交流，以目标为导向才是对人才最大的尊重，才是最好的激励方式。

其次，创新主体的培育还需要依托产业链进行，只有从实体产业中来，才能把创新真正落地，从而实现创新规模化、标准化、产业化，所以又回到了第一个数字化运营方面，不依托现代化的工具和手段，是实现不创新主体的精准培育。尤其是在产业侧，有很多需要去伪存真，就必须依据数据做判断，精准赋能什么，而不是靠猜测。

三、现代专业产业园区与产业互联网

现代专业产业园区需要串联产业链条、提供精准匹配和服务，必须依靠一个载体，而产业互联网是一个可以快速实现现代专业产业园区数字化服务的最佳载体。

产业互联网本身是要梳理产业链条，通过上下游的串联，形成产业图谱，了解各方的痛点和难点，使平台上用户之间的交易精准匹配，并且引入物流、仓储、金融、质检、供应链数据等服务，高效助力平台上企业的发展。同时，通过平台的数据累计，一方面在产业侧对企业生产、服务进行精准的预测与优化指导，另一方面精准的创新赋能，根据痛点、堵点进行创新奖励，同时也能精准提升人才所需的技术。

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现代产业园区的发展必须依靠数字化方式，并且是由新型运营团队进行产业链生态造，无论是园区内的企业互动还是几个园区之间的产业协同，都需要精准的产业服务。未来5年将是产业壁垒逐渐形成的过程。

《现代产业园区离不开产业互联网》

大连瑞咨产融平台科技有限公司整理编写

部分选取于：

【赛迪智库】中国产业园区操盘逻辑及典型案例分析白皮书

【光大证券】国内典型产业园REITs产品专题报告：择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上